Acórdão nº 699/14.0TVLSB.L1-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 11 de Maio de 2017
| Magistrado Responsável | EZAG |
| Data da Resolução | 11 de Maio de 2017 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam na 2ª Secção (cível) deste Tribunal da Relação I –IM S. A.
, intentou ação de despejo, com processo sob a forma comum contra GP, Lda.
, pedindo: i) A título principal: a) Seja decretada a resolução do contrato de arrendamento existente entre Autora e a Ré, e o despejo imediato da Ré do local arrendado, bem como a condenação da Ré a restituir à Autora, livre de pessoas e bens, o primeiro andar, lado esquerdo, o primeiro andar, lado direito, e o segundo andar, lado esquerdo, do prédio Urbano sito na Rua…, n.º s…, em Lisboa, descrito na … Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n°…, a folhas … do Livro…, da freguesia de…, e inscrito na matriz sob o artigo … da mesma freguesia; b) Seja a Ré condenada a pagar à Autora uma indemnização por todos os prejuízos causados em montante a liquidar em execução de sentença.
ii) A título subsidiário: a) Seja a Ré condenada a executar as reparações necessárias ao nível da canalização de modo a eliminar definitivamente as infiltrações que estão a surgir de forma intensa nos andares imediatamente inferiores; b) Seja a Ré condenada no sentido de ser impedida de utilizar as instalações sanitárias até executar as reparações referidas na alínea anterior.
Alegando, para tanto e em suma, que: O Autor é o atual proprietário do prédio Urbano sito na Rua…, n.º s…, em Lisboa.
Por contrato de 25 de Fevereiro de 2000, a anterior proprietária do prédio – CS, Lda. - deu de arrendamento à Ré o primeiro andar, lado esquerdo, o primeiro andar, lado direito, e o segundo andar, lado esquerdo, do referido prédio, para o «exercício de atividades de ginásio, atividades físicas, estéticas, manutenção, recuperação, fisioterapia, serviços complementares e conexos, tais como bar, refeições ligeiras e venda de equipamentos», mediante a renda mensal no valor atual de € 1.205,00.
Sucede que a Ré procedeu à execução de diversas obras no espaço arrendado as quais consistiram, além do mais, na remodelação total das instalações sanitárias dos espaços arrendados, sem que para isso tivesse obtido as necessárias autorizações das entidades competentes, nomeadamente do IGESPAR.
Para além disso, as referidas obras não foram corretamente executadas e por isso têm sido foco de inúmeros problemas ao longo dos últimos anos.
Certo sendo que o assentamento das diversas bases de duche não foi corretamente efetuado, não tendo sido asseguradas as condições mínimas de impermeabilização.
Para além de que a canalização de esgoto, e de água, não foi, também, corretamente executada, sendo que em consequência da deficiência das obras por parte da Ré têm surgido, de forma recorrente, inúmeras infiltrações nos andares imediatamente inferiores ao primeiro andar, lado esquerdo e direito, arrendado à Ré, de designadamente na Loja com os números …da Rua …que se encontra arrendada à sociedade V, Lda. (…), bem como na Loja com o número … também da Rua …que se encontra arrendada à sociedade A., Lda.
E que, enquanto inquilinas do A., nessa qualidade, têm, ao longo dos anos, apresentado inúmeras reclamações tendo sempre por base as infiltrações que são causadas pelos andares que estão arrendados à Ré.
Sem resolução cabal do problema por parte daquela.
Ascendendo a reparação dos danos ocasionados na loja arrendada à A,Lda., a € 1.867,73.
Para além de estar a ser fortemente danificada a estrutura em madeira do imóvel, estando em risco de colapsar e cair a estrutura do andar arrendado à Ré, que se situa debaixo dos balneários da mesma.
Contestou a Ré, alegando: Que as obras foram levadas a cabo no locado pelos seus anteriores sócios, com autorização expressa e acompanhamento a par e passo, por parte de um engenheiro e de um arquiteto indicados pela anterior proprietária expressamente para o efeito.
Rejeitando que as infiltrações ocorridas no locado às sociedades V., S. A., e A, Lda.,, tenham origem em má execução das aludidas obras.
Sendo que todas as frações do imóvel – que devido à antiguidade do edifício e à completa ausência de manutenção ou conservação, se encontra num grande estado de degradação – padecem de problemas de infiltrações, tal como as áreas comuns do prédio.
Tendo a A. por comunicação de 31-10-2013, transmitido à Ré a denúncia do contrato de arrendamento, a produzir efeitos no dia 30-11-2015.
Mais dizendo, em reconvenção: Que o locado à Ré apresenta vários danos, que enumera, decorrentes da não realização pelo senhorio das obras de conservação e manutenção que se impõem.
Tendo a Ré despendido, até ao momento, com as obras que assim se viu forçada a fazer em substituição do A., € 453,76.
E ainda, com a aquisição de material novo para substituição de material danificado pela presença de água ou humidade, bem como com a reparação de material danificado pelos mesmos motivos, € 8.077,64.
Tendo a Ré, neste momento, a necessidade de proceder à reparação de elíptica “tunturi C40” que está inoperacional devido a vestígios de humidade, o que importará em € 1.289,39.
Para além de se prever a necessidade de proceder a novas reparações no locado, e de suportar despesas de manutenção de equipamento, em virtude da persistência dos problemas de entradas de água, infiltrações e humidades nas várias frações de que é arrendatária a Ré.
Conclui: “1) Deve considerar-se improcedente, por não provada, apresente acção de despejo; 2) Ainda que assim não se considere, o que se concebe por mera cautela de patrocínio, deve o pedido subsidiário deduzido ser igualmente considerado totalmente improcedente, por não provado; 3) Deve considerar (-se) totalmente procedente, por provado, o pedido reconvencional e, em consequência, ser o Autor Reconvindo condenado a pagar à Ré Reconvinte as seguintes quantias: a) € 8.531,40 referentes a despesas já suportadas pela Ré com reparações no locado e reparações e aquisição de equipamento de ginásio; b) € 1.289,39 concernentes ao orçamento junto como doc. 16 (reparação de elíptica “tunturi C40”(; c) Todas as quantias que a Ré Reconvinte venha suportar com as despesas de manutenção, conservação do locado e reparação e substituição dos equipamentos de ginásio.”.
Replicou o A., rematando com a improcedência da contestação e da reconvenção apresentadas pela Ré “condenando-se esta tal como formulado na petição inicial”.
O processo seguiu seus termos, com dispensa da audiência prévia, sendo admitida a reconvenção, identificado o objeto do litígio, elencação dos factos desde logo julgados provados e enunciação dos temas da prova.
Vindo a Ré a requerer a realização de audiência prévia com vista a reclamar do despacho proferido, como, na assim aprazada veio a fazer, sendo então indeferida a reclamação apresentada.
Foi realizada perícia, cujo relatório se mostra junto a folhas 126-142.
Sendo realizada nova deslocação ao local – na sequência de reclamação do A., que não fora notificado da data daquela diligência – e elaborado novo laudo, junto a folhas 164-181.
Complementado, a fls194-202, por esclarecimentos requeridos pelo A.
Vindo, realizada que foi a audiência final, a ser proferida sentença, com o seguinte dispositivo: “Pelo exposto, decido: I - julgar a presente acção procedente e, em consequência: a) declaro resolvido o contrato de arrendamento referente aos 1° andar, lados esquerdo e direito e o 2º andar esquerdo do prédio sito na Rua …n.º s…, …, tornejando para a Rua…, n.º s…, em Lisboa, outorgado com a R.; b) condeno a R a despejar os imóveis, entregando-os ao A. completamente livres e desocupados; c) condeno a R. a pagar à A. a quantia de € 1.867,73 e d) absolvo a mesma do mais que era peticionado.
2 - julgar a reconvenção improcedente, absolvendo a A. do pedido reconvencional contra si formulado.”.
Inconformada, recorreu a Ré, formulando, nas suas alegações, as seguintes conclusões: “I- A Recorrente impugna desde logo a decisão sobre a matéria de facto, considerando incorrectamente julgados os pontos d)- i) a v) dados como não provados constantes da fundamentação da sentença recorrida, motivo porque requer a reapreciação da prova gravada produzida em sede de audiência de julgamento, nos termos do artigo 640º, nº1, als. a) e b) e 2, al. a) do CPC, bem como a reapreciação da interpretação e aplicação do Direito.
II- Efectivamente, entende a Recorrente que a Mmª Juiz «a quo», salvo o devido respeito, errou ao ter dado como não provada a referida factualidade, pelo que, deverá a decisão ora impugnada ser alterada e, consequentemente, a matéria de facto constante dos pontos d)- i) a v) da fundamentação da sentença recorrida ser dada como PROVADA.
III- Com efeito, dúvidas não restam de que os concretos meios probatórios constantes do processo, objecto de gravação, e supra transcritos, designadamente, os depoimentos prestados pelas testemunhas arroladas pela Ré, conjugados com o teor dos documentos n º3 a 16 juntos com a contestação, impõem, forçosamente, decisão diversa da recorrida sobre os mencionados pontos da matéria de facto aqui impugnados.
IV- A matéria de facto a que se alude encontra-se, assim, incorrectamente decidida, incorrendo, por isso mesmo, a sentença recorrida, em erro quanto à apreciação das referidas provas.
V- Nesta conformidade, deverá proceder-se à modificabilidade da decisão sobre a matéria de facto ora impugnada, nos termos do artigo 662º nº1 do CPC.
VI- Com efeito, as testemunhas arroladas pela R., com conhecimento directo, confirmaram, todas elas, em geral, a presença abundante de humidade/infiltrações em todo o prédio na fracção arrendada à R., bem como a existência de deteriorações de paredes, tectos, caixilharias e guarnições de madeira das janelas.
VII- A tese trazida pelas indicadas testemunhas é, de resto, perfeitamente corroborada pelo teor do relatório pericial junto aos autos.
VIII- Para além disso, confirmaram, ainda, a existência de danos sofridos pela R. em virtude das aludidas infiltrações.
IX- Pese embora as testemunhas não tenham concretizado os valores peticionados pela R. a título de reconvenção, verdade é que, todas elas...
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