Acórdão nº 8165-11.0TBBRG.L1-8 de Tribunal da Relação de Lisboa, 21 de Abril de 2016

Magistrado Responsável:CATARINA AR
Data da Resolução:21 de Abril de 2016
Emissor:Tribunal da Relação de Lisboa
RESUMO

- O contrato de instalação de lojista em retail park - do mesmo modo que o de instalação de lojista em shopping center - configura-se como contrato atípico ou inominado, sujeito, assim, à liberdade contratual das partes. - Por isso, a esse contrato é aplicável, desde logo, o regime resultante das cláusulas acordadas, desde que válidas, bem como o regime geral dos contratos e, se necessário (subs... (ver resumo completo)

 
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Decisão Texto Parcial:


Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa I – E... Lda, intentou acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra J..., S.A. pedindo a sua condenação em €267.127,12, acrescida de juros mora, à taxa legal, a contar desde a citação e, em indemnização pelos demais danos que a vier a sofrer a fixar em liquidação de sentença.

A Ré contestou, excepcionando a incompetência territorial do Tribunal de Braga, impugnou os factos defendendo que não estavam reunidos os pressupostos da responsabilidade civil. Deduziu pedido reconvencional pedindo a condenação da Autora no pagamento do fornecimento e instalação de AVAC e despesas comuns a que se vinculou. Esta assinatura deu origem às facturas que juntou num total de € 8.631,94 e bem assim, na resolução ilícita do contrato na quantia de € 127.608,00 correspondente ao valor da contrapartida mensal fixa de € 2.454,00 multiplicada pelo número de meses que mediariam entre Agosto de 2011 e o terminus dos 5 anos previstos para a duração inicial do contrato.

Replicou a Autora pedindo a improcedência da excepção deduzida e referindo que a Ré havia perdoado todas as prestações mensais em virtude do não cumprimento do contrato.

O Tribunal de Braga julgou procedente a excepção deduzida e remeteu os autos às Varas Cíveis de Lisboa.

Realizou-se audiência preliminar, proferido despacho saneador, fixados os factos assentes e elaborada a b.i. Teve lugar a audiência final que julgou: improcedente a acção e improcedente o pedido reconvencional.

Não se conformando com a decisão interpôs recurso a autora e o réu recurso subordinado.

1.1.Alegações da autora A sentença enferma de erro de julgamento da matéria de facto, com deficiente apreciação da prova, em maior grau, na resposta aos quesitos 19 e 66 (6 na ordem dos aditados), cuja alteração se impõe, que se consubstancia no seguinte:

  1. Sobre o quesito 19, onde se perguntava se a Ré, aquando as negociações, e como se depreende do contexto do contrato celebrado com a A., concebeu e “vendeu a ideia” de que o LSF estava repleto de lojistas e abria e seria inaugurado com todas as lojas instaladas e abertas ao público, o tribunal a quo respondeu “não provado”, sustentando-o tão só em dois depoimentos, a nosso ver arbitrariamente escolhidos, das testemunhas, J... e C..., (ambos directamente ligados ao LSF e ao serviço da Ré), limitando-se a dizer que “a Ré tinha expectativa que o projecto corresse bem, o que não se logrou por razões exógenas ao promotor, como explicaram estas testemunhas”, mas não se apurou com rigor que tal garantia tivesse sido dada à A. O certo, porém, é que, a esta matéria, não bastasse o comportamento evasivo, destituído de qualquer objectividade, das citadas testemunhas (ao ponto de, por ex., não revelar rigor quanto ao número de lojas tinha o piso em questão), foram ouvidas à mesma matéria três testemunhas que participaram directamente nas negociações, M..., lojista, E... e M..., a primeira com conhecimento sobre o aspecto geral do LSF, e as duas últimas que relevaram ter o Director do LSF transmitido que o centro Comercial estava repleto e abria e seria inaugurado com todas as lojas instaladas e abertas ao público, pelo que, dada a forma expressiva, séria, esclarecedora e a objectividade destas testemunhas, a resposta devia ser provado, tanto mais que o documento que consubstancia a carta enviada pela A. à Ré em 1.7.2011, tida como provada, (cf. al. N)), não contrariada pela Ré, é expressão disso, ao aludir à “efectiva ocupação das demais lojas”.

  2. Sobre o quesito 66 (6º dos aditados), insurge-se ainda a recorrente contra a(s) resposta(s) positiva à matéria de facto, constante da matéria provada em NNN), em que se perguntava se “as intervenções subsequentemente efectuadas pela Ré no LSF (cor nas paredes, aplicação de imagens nas paredes, alteração do pavimento e de localização de wc) foram as únicas autorizadas pelo gabinete do Arquitecto G...”, com a fundamentação, (assente exclusivamente no depoimento do Arquitecto G... e Eng.º F...), de “que apesar do Arquitecto B... negar essa postura de intransigência o certo é que a obra foi acompanhada pelo seu gabinete e, sobretudo, por um arquitecto do mesmo (…), subentendendo-se que não autorizou alterações” - não tem qualquer consistência ou suporte probatório que a sustente o Eng. F..., pessoa que assentou o seu depoimento com afirmações inconsistentes e discurso reticente, evasivo, por vezes, contrariado e com alguma crispação com o mandatário da A., preocupado na defesa dos argumentos da Ré mas, essencialmente, do próprio, (dado o seu envolvimento e responsabilidade na obra), não foi convincente, sequer esclarecedor, em que sentido e medida o arquitecto e/ou o seu gabinete era contra as alterações sugeridas, pelo que o depoimento do próprio Arquitecto G..., desinteressado e esclarecedor, e que veio contradizer a testemunha F..., salientando que não só não teve conhecimento, como não se opunha nem, se o quisesse fazer, tinha suporte legal para tal, impunha, como impõe, outra resposta, tanto assim que não resulta sequer do depoimento da testemunha F... que tivesse abordado o assunto com o gabinete do arquitecto, como a tal alude o tribunal a quo.

    1. Mesmo que não ocorra a alteração da matéria de facto, o certo é que a sentença enferma de outros vícios, em maior grau na fundamentação de direito e devia conduzir a uma solução jurídica diferente, em especial sobre o incumprimento culposo da Ré, que se presume culposo, (art. 799.º do CC., aqui violado) e consequências.

    2. O contrato pelo qual a Ré cedeu gozo de uma loja à A., mediante uma contrapartida fixa e variável, a suportar por esta, com as obrigações da Ré de observar e fazer observar as regras de funcionamento para o conjunto integrado de lojas, disciplina de horários de abertura e fecho das lojas (a que se associa, além da variedade, a sua inter conexão), com serviços comuns (como AVAC) e administração comum, proporcionando um conjunto harmónico e economicamente rentável, caracteriza-se como contrato atípico, inominado, vulgarmente designado por “contrato de instalação de lojista em centro comercial”.

    3. Caracteriza esse contrato o facto do lojista beneficiar de várias vantagens oferecidas pelo fundador ou explorador do centro comercial (a sua loja está integrada num conjunto de outras lojas criteriosamente seleccionadas, com a obrigação de exercerem determinado tipo de comércio, com vantagens para si e apelativa à clientela), bem como pela concentração de lojas variadas, existência de espaços lúdicos, entretenimento para crianças, locais gratuitos de estacionamento de veículos, confraternizações de pessoas, famílias, local privilegiado para compras de todo o género (…), características estas que visam e fazem acorrer aos centros comerciais uma massa enorme de gente que é potencial cliente do lojista. O organizador do Centro proporciona ainda vários serviços que aproveitam a todos os lojistas: limpeza, marketing, elevadores, escadas rolantes, iluminação, segurança, vigilância (…), sendo este conjunto, criteriosamente seleccionado, que constitui o centro comercial.

    4. Dada a sua especial natureza, como se depreende do referido na conclusão anterior, pertence à categoria dos contratos de cooperação, em que “a Gestora vincula-se a zelar pela manutenção e promoção do centro comercial e, por sua vez, o lojista obriga-se, naturalmente, a desenvolver a sua actividade nos termos rigorosamente definidos no contrato, sujeitando-se, caso contrário, ao pagamento de multas ou até à resolução do contrato, de tal modo que se pode inferir que a gestora e os lojistas partilham um objectivo comum de atracção da clientela para o centro comercial”.

    5. Como negócio atípico, o contrato é regulado pela vontade das partes, nos limites legais, (com respeito Regime das Cláusulas Contratuais Gerais, previsto no DL. 446/85 de 25/10), pelas normas que esteja mais próxima que, em regra, será o de locação.

    6. Sobre o contrato reproduzido na alínea A.) da matéria assente, como se alude na al. Z) da matéria provada, não há um adequado equilíbrio contratual de interesses; sequer uma ideia de razoabilidade (por ex., cláusula 14.2, conjugada com a 12.4 e 12.7), muito menos uma ajustada repartição de direitos e deveres (ex. cláusulas 6 e 7, 10.1, 2.ª parte, 12.4, 14.5, etc., da al. A) da matéria assente).

    7. Como contrato pré-elaborado e apresentado pela Ré à A., inserido na categoria dos contratos de adesão, está sujeito ao Regime das Cláusulas Contratuais Gerais, (DL. 446/85 de 25/10, com as alterações subsequentes), que sanciona com o vício de nulidade as cláusulas contratuais gerais que violem normas imperativas de ordem pública, nomeadamente as que invertam ou alterem a distribuição do risco, as regras da repartição do ónus da prova, que tenham como efeito a exclusão da responsabilidade de um dos contraentes se se verificarem determinados requisitos.

    8. Tais cláusulas, pré-concebidas e imbuídas do propósito de proteger apenas os interesses patrimoniais da Ré, são violadoras dos princípios fundamentais e elementares do nosso sistema jurídico, como o da justiça comutativa dos contratos bilaterais, boa-fé, e equivalência das prestações, ao ponto de, como resulta, negar à A., praticamente em qualquer situação, o direito a indemnização pelos danos sofridos - mormente com a sua instalação (obras e equipamentos) no LSF, as perdas nas vendas, etc. – mesmo que resultado da mora, dos incumprimentos da Ré e da falta de licenciamento do empreendimento (licença de utilização), sequer na situação em que a loja da A. se encontrasse já instalada e em actividade.

    9. As cláusulas que excluem a indemnização a favor da A. e as que comportam um vasto leque de sanções, penalidades e multas (todas a favor da Ré), sem justificação bastante – como a 10, sobre os fundamentos de resolução do contrato e consequente afastamento dos direitos indemnizatórios, a 10.1, – depreendendo-se da al. b) a sua aplicabilidade à resolução invocada pela –...

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