Acórdão nº 1009/13.0TVLSB.L1-8 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 22 de Junho de 2016
| Magistrado Responsável | IL |
| Data da Resolução | 22 de Junho de 2016 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa I - RELATÓRIO B... SA, intentou acção declarativa de condenação contra Hospital ... pedindo que a mesma seja condenada a pagar-lhe as seguintes quantias: a) € 4.920,00, referente à reparação e montagem de 16 elevadores para automóveis ou a quantia de € 46.125,00, referente á aquisição de 16 elevadores novos; b) € 25.000,00, respeitante à aquisição e montagem de um novo portão e reparação da entrada do edifício; c) € 200,00, relativa à destruição do mobiliário; d) € 6.000,00, referente à quantia despendida para demolição de equipamentos no rés-do-chão; e) € 100.000,00, referente à reposição das condições existentes no rés-do-chão, em data anterior ao arrendamento; f) € 52.767,00, correspondente às rendas não recebidas, desde Abril de 2011 até à data da instauração da acção, relativamente a parte do rés-do-chão; g) € 191.880,00, correspondente às rendas não recebidas, desde Abril de 2011 até à data da instauração da acção, relativamente à cave e h) os juros de mora que se vencerem a partir da data da instauração da acção.
Alegou, em síntese, que no dia 01-12-2008 celebrou um contrato de arrendamento comercial com a ré, tendo por objecto a cave do prédio sito na Rua Embaixador Teixeira de Sampaio nº 4 em Lisboa. Durante a execução do contrato, a ré propôs à autora que a mesma lhe arrendasse igualmente parte do rés-do-chão do mesmo prédio, não tendo este arrendamento sido reduzido a escrito por motivo imputável à ré. A ré garantiu à autora que o arrendamento da cave, embora outorgado pelo prazo de cinco anos, seria por tempo indeterminado e até que fosse construído o novo Hospital … em Alcântara, o mesmo se passando relativamente à área do rés-do-chão. A ré, assim que tomou posse do locado, desmontou todos os elevadores instalados e procedeu à destruição dos armazéns e arrecadações.
Com vista a conformar a parte do rés-do-chão às exigências da ré, a autora demoliu, por indicação da ré, um centro comercial de lojas e foi forçada a transformar parte do rés-do-chão. Em 8 de Novembro de 2011, a ré denunciou o contrato de arrendamento apenas relativamente à cave, tendo abandonado ambos os arrendados em Abril de 2011.
A ré não entregou os locados à autora no exacto estado em que lhes foram entregues, causando graves prejuízos à autora. Desde que a ré abandonou o locado, a autora não o conseguiu voltar a arrendar, tendo deixado de auferir € 191.880,00 relativamente à cave e € 52.767,00 relativamente ao rés-do-chão.
A ré contestou, pugnando pela improcedência da acção. Referiu que foi a autora que solicitou a ajuda por parte da ré para a retirada das plataformas elevatórias existentes na cave e as reparações e obras de adaptação do locado, efectuadas pela ré, foram-no com o acordo e conhecimento da autora. A ré procedeu à instalação de um portão automático também com o conhecimento e o parecer favorável da autora.
Em 3 de Dezembro de 2010 teve início a utilização dos lugares do rés do chão, tendo em 13 de Abril de 2011 sido acordado entre a autora e a ré o pagamento mensal de € 1.650 + IVA pela utilização do piso do rés do chão, nunca tendo sido celebrado qualquer contrato de arrendamento escrito, pelo que, a existir um arrendamento por tempo indeterminado, o mesmo seria nulo. A ré nunca garantiu à autora que o arrendamento da cave seria por tempo indeterminado. Não existe qualquer obrigação por parte da ré de repor, seja na cave, seja no rés-do-chão, a situação existente anteriormente aos contratos em causa.
Foi proferida SENTENÇA que julgou a acção improcedente e absolveu a ré do pedido.
Não se conformando com a sentença, dela recorreu a autora, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES: 1ª - Antes de tudo, deverá fazer-se um enquadramento prévio, de modo a perceber-se cabalmente o espírito com que ambas as partes “partiram para o negócio” e decidiram contratar.
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- Vejamos, por banda da recorrente: 3ª - A recorrente era e é proprietária de um edifício, na Rua Embaixador Teixeira Sampaio, em Lisboa, denominado Edifício B..., constituído por três pisos, que, não sendo fracções autónomas, podem ser utilizados de forma independente.
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- A cave era constituída por armazéns e arrecadações, tendo, residualmente, algumas plataformas elevatórias para parqueamento de automóveis.
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- A recorrente, conforme resulta da certidão do registo comercial junta aos autos, dedica-se e sempre se dedicou à actividade de gestão de empreendimentos imobiliários próprios e/ou alheios, tendo como actividade quase exclusiva a rentabilização de imóveis próprios através do respectivo arrendamento.
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- As arrecadações e armazéns que existiam na cave do Edifício B... eram arrendados.
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- Os lugares de estacionamento disponíveis na cave eram arrendados aos arrendatários que utilizavam os escritórios e lojas sitos no rés-do-chão e no primeiro andar do Edifício B... e utilizados pela própria recorrente e seus clientes.
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- Era este o “estado das coisas” antes do arrendamento.
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- Agora no que tange ao recorrido: 10ª - Como é sabido, sendo um facto público e notório, o A... Infante Santo, em Lisboa, está situado numa zona bastante pobre em estacionamento, sendo uma zona altamente povoada e de bastante movimento.
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- Como também é sabido, para além do A... Infante Santo ser uma unidade de referência no que tange à saúde privada em Lisboa (sendo, segundo se sabe, das unidades de saúde privadas mais antigas de Lisboa e do país), e, por isso, com enorme movimento de pessoas, automóveis e ambulâncias, também a zona envolvente (a Avenida Infante Santo) é bastante populosa tendo um tecido empresarial e comercial bastante denso.
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- Ora, o recorrido tinha e continua a ter um grande constrangimento: o estacionamento.
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- O recorrido não dispunha nem dispõe de estacionamento próprio para oferecer aos seus clientes, mas também, aos seus profissionais.
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- E, por isso, o recorrido tinha e tem este enorme problema para resolver.
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- Por isso, foi o recorrido que tomou a iniciativa de contactar a recorrente, propondo o arrendamento da cave do Edifício B... (que dista cerca de cem metros do A... Infante Santo) para encontrar forma de debelar o problema do estacionamento.
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- Ou seja, foi o recorrido que procurou a recorrente propondo o arrendamento da cave do Edifício B... para nele instalar um parque de estacionamento.
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- O estacionamento era, aliás, um factor fundamental para a actividade do recorrido, uma vez que as unidades privadas de saúde concorrentes do recorrido ofereciam, na quase totalidade dos casos, quer aos clientes quer aos profissionais, estacionamento.
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- E, como também é um facto do conhecimento comum, este problema do estacionamento apenas se solucionaria se o Hospital ... se deslocalizasse.
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- E, a deslocalização do Hospital ... era um projecto antigo, sendo um facto público, notório e do conhecimento comum que, no fim do ano de 2008, o grupo económico a que pertence o recorrido chegou a acordo com a Câmara Municipal de Lisboa, com vista a instalar em Alcântara o Hospital ...
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- Ou seja, o problema do estacionamento do recorrido apenas se solucionará com a deslocalização para Alcântara.
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- O que ainda não sucedeu.
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- Portanto, o espírito do recorrido quando no fim do ano de 2011 contratou com a recorrente era este: tinha um grave e premente problema de estacionamento para resolver, bem sabendo que a zona da Avenida Infante Santo não tinha soluções e que apenas com a construção e deslocalização para Alcântara se encontraria solução.
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- Ou seja, até à construção e instalação do Hospital em Alcântara, continuaria o constrangimento do estacionamento.
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- E, não fora a garagem na cave do Edifício B..., propriedade da recorrente, não existia qualquer outra solução.
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- Era este o espírito que conformou a vontade negocial das partes.
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- Mal andou o tribunal a quo quando não considerou provado que, aquando da negociação do arrendamento da cave, a ré, através do seu administrador Dr. A..., tenha declarado à autora que tal arrendamento seria por prazo indeterminado e até que fosse construído o novo Hospital ... em Alcântara e ainda que tal nunca sucederia antes de um período de sete anos.
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- Na verdade, das três pessoas que estiveram nesta reunião, todas são unânimes em confirmar o local da reunião, os presentes e todo o envolvimento existente e o espírito com que as partes se encontraram pela primeira vez e já supra descrito.
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- Destas três pessoas, duas confirmam que o Dr. A... declarou o arrendamento por tempo indeterminado e até o Hospital ir para Alcântara. Mas o Dr. A... nega, dizendo que estava convencido que o contrato de arrendamento era de apenas um ano, quando foram os serviços jurídicos do recorrido que elaboraram o contrato com uma duração de cinco anos.
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- Tudo visto e ponderado, conjugando tudo o que foi dito e analisando os documentos que estão junto aos autos, teria que se considerar provado o facto a) dos factos não provados.
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- Até porque, este facto é fulcral para a sorte da lide.
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- Foi este convencimento da recorrente, decorrente das declarações do administrador do recorrido que levou a que a recorrente, equacionasse demolir, a pedido do recorrido, parte do rés-do-chão do Edifício B... para lá parquear mais automóveis por conta do recorrido, decorrido que estava mais de metade do período contratual do arrendamento da cave.
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- De qualquer maneira, e, no que respeita ao cerne da questão, importa considerar que, relativamente à cave locada, resultou provado que o recorrido fez, pelo menos, as seguintes obras: a) Demolições das arrecadações; b) Arranjo de paredes que apresentavam fissuras; c) Limpeza a arranjo das instalações sanitárias, incluindo a colocação de 1 sanitário; d) Adaptação e colocação da escada metálica num novo local e pintura da mesma; f) Pintura de toda a cave, incluindo a rampa de acesso; g) Arranjo da grade junto à rampa; h) Recolocação de algumas chapas metálicas na rampa que corriam o risco de cair; i) Marcação e pintura...
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