Acórdão nº 507/09.4TCFUN.L1-7 de Tribunal da Relação de Lisboa, 19 de Janeiro de 2016

Magistrado Responsável:CRISTINA COELHO
Data da Resolução:19 de Janeiro de 2016
Emissor:Tribunal da Relação de Lisboa
RESUMO

1. A obrigação de pagamento das despesas com partes comuns de um imóvel em propriedade horizontal constitui uma típica obrigação propter rem, sujeita ao regime das obrigações reais. 2. Mesmo que à data da celebração dos contratos de manutenção de elevadores, o condomínio ainda não se encontre constituído, verificando-se falta de poderes de representação da pessoa que em nome daquele outorgou os ... (ver resumo completo)

 
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Decisão Texto Parcial:


Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa.

RELATÓRIO: M...O... – Elevadores da Madeira, Lda.

intentou contra Condomínio ..

, acção declarativa sob a forma de processo ordinário, pedindo a condenação do R. a pagar-lhe a quantia de € 48.190,24 de capital, acrescida de juros de mora vencidos, à taxa legal, até 26.10.2009, no valor de € 4.117,02, e, bem assim, dos vincendos, desde 27.10.2009 contados sobre o capital e até integral pagamento.

A fundamentar o peticionado, alegou, em síntese: A A. dedica-se ao fornecimento, montagem e conservação de elevadores, e, no âmbito dessa actividade, celebrou com o R., em 24.4.2007, 13 contratos de conservação de elevadores, todos por 5 anos, renováveis por iguais períodos.

Os serviços contratados em cada um deles tinham os valores iniciais de €140,71 a €310,35 (acrescidos de IVA), os quais sofreram actualizações, tendo a A. prestado os serviços contratados.

Em 2.6.2008, o R. remeteu à A. uma carta na qual manifestou a intenção de rescindir os contratos, justificando tal decisão com a alteração da administração do R., tendo a A. considerado os contratos rescindidos, não obstante entender que inexistia justa causa para tal.

À data da rescisão, o R. devia à A. vários valores correspondentes à contraprestação dos serviços já prestados, num total de € 50.770,46, que não mais pagou, não obstante instado para tal.

Regularmente citado, o R.

contestou, por excepção, invocando ser parte ilegítima na acção, bem como por impugnação, e termina propugnando pela procedência da excepção invocada, sendo o R. absolvido do pedido, ou caso assim não se considere, pela improcedência da acção.

A A. replicou, propugnando pela improcedência da excepção invocada.

Foi proferido despacho saneador que julgou improcedente a excepção invocada.

Procedeu-se a audiência de julgamento, vindo, oportunamente, a ser proferida sentença, que julgou a acção procedente, e, consequentemente, condenou o R. a pagar à A. a quantia de € 52.307,26, acrescida de juros de mora vincendos (calculados sobre o capital de € 48.190,24 e desde 27.10.2009) até integral pagamento.

Inconformado com a decisão, dela apelou o R.

, formulando as seguintes conclusões, que se reproduzem: 1-O Tribunal a quo condenou o Condomínio dado que, por um lado, entendeu ter sido o Condomínio a celebrar os contratos que servem de fundamento às facturas por pagar, entendendo, ainda, que, mesmo que assim não fosse, se verificou uma ratificação, nos termos do disposto no artigo 268º, nº 1 do Código Civil, dos efeitos do negócio e, por outro lado, entendeu como provada a prestação dos serviços melhor discriminados nas referidas facturas.

2-Ora, o Condomínio não se conforma com esta decisão.

3-Antes de mais, cumpre assinalar que contrariamente ao constante no intitulado “Relatório” da Sentença – 4º parágrafo da 1ª página da Sentença – o Réu nunca alegou que quem assinou os contratos aqui em causa foi uma administração de condomínio… porque sempre defendeu que à data não havia um Condomínio constituído.

4-Ainda a referir que no que toca à definição do Objecto do Litígio, o mesmo foi definido em sede do Despacho Saneador e, posteriormente, redefinido, por Despacho notificado em 19/5/2014, nos seguintes termos: “Se à Autora assiste o direito a ser ressarcida pelo Réu da quantia por si peticionada, no valor de € 52.307,00.” 5-Daí que o ora recorrente considere que face ao supra exposto e, depois, ao constante nas questões a decidir na Sentença ora em apreço, o Objecto do Litígio aí identificado deverá decorrer de um lapso escrito, pelo que se requer, desde já, a sua correcção.

6-Conforme teve oportunidade de expor, o Condomínio entende que o Tribunal a quo andou mal tanto na avaliação da matéria de facto como no enquadramento jurídico realizado, ou seja, no julgamento da matéria de direito.

7-De referir, muito sucintamente, que, conforme se pode retirar do teor da Sentença e, portanto, em virtude do julgamento proferido na primeira instância, nos termos melhor discriminados nas alegações e para os efeitos do disposto no artigo 651º, nº 1, 2ª parte do Código de Processo Civil, o ora Condomínio entende de crucial importância proceder à junção do Registo Predial de todo o Edifício sob documentos nºs 1 a 358 e que se dão por integralmente reproduzidos, sendo que não o fez antes pelas razões já apontadas, requerendo, assim e no presente momento, a admissão da referida documentação.

8-De salientar, ainda, que ora recorrente considera que o Tribunal a quo mal andou, também, ao não relevar as declarações de parte do representante da administração do condomínio, uma vez que este vem trazer aos autos um “reconhecimento de não dívida da AUTORA face ao Condomínio” – a AUTORA contrata em 2010 com o Condomínio sem nunca lhe exigir os valores constantes nos presentes autos e celebrou pelo menos um acordo de pagamento de dívida – posterior a 2010 – a prestações sem nunca exigir esses mesmos montantes nem incluí-los no referido acordo.

9-No que diz respeito à matéria de facto propriamente dita, em particular aos factos dados como assentes na Sentença, o Condomínio entende que o Tribunal a quo decidiu mal nas suas alíneas B), E), J) e M).

10-Que quanto a estas alíneas se impunha, nuns casos, uma redacção diversa implicando, necessariamente, a exclusão de trechos que, na verdade, correspondem a matéria de direito, e, noutros, tendo em atenção a prova produzida e melhor discriminada em sede das ora alegações, e que dada a extensão da mesma aqui se dá por integralmente reproduzida, uma decisão inversa.

11-Quanto à matéria de facto considerada na Sentença como não provada, se dirá que, uma vez mais, no modesto entendimento do recorrente, da prova existente e melhor identificada nas alegações e que dada a extensão da mesma se dá como integralmente reproduzida, em particular no que respeita aos pontos 2 a 6, com excepção para os excertos /trechos que devam ser considerados matéria de direito – e melhor identificados em sede das alegações, estes deveriam ter sido considerados como assentes/provados nos termos melhor discriminados nas alegações deste recurso.

12-Tal como teve oportunidade de demonstrar ao longo das suas alegações e com o devido respeito, o ora recorrente discorda profundamente dos argumentos apresentados para fundamentar a convicção do Tribunal, considerando-os ora contraditórios, ora inconsistentes, ora forçados.

13-Depois, no que tange à matéria de direito, o ora Apelante entende que o Tribunal a quo fez uma má aplicação da mesma.

14-Quanto a esta matéria, há, em especial, que atentar à fixação da data da constituição do condomínio.

15-No entender do ora apelante, a mesma corresponde, sem sombra de dúvida, à data da realização da primeira assembleia – reunião de um grupo de proprietários de fracções localizadas no prédio em causa.

16-E que corresponde à ocorrida em 24 de Maio de 2008.

17-A noção de condomínio implica a pertença das fracções autónomas a diversos contitulares – neste sentido, entre outros, o já citado Aragão Seia, o citado Professor Antunes Varela e Pires de Lima, o citado Acórdão da Relação de Lisboa de 19/06/2007 e o citado Acórdão da Relação de Lisboa de 26/9/2006.

18-O condomínio é constituído por dois órgãos: a assembleia de condomínio e o administrador.

19-A assembleia só está apta a reunir a partir da alienação da primeira fracção.

20-Daqui resulta que há que fazer depender da alienação da primeira fracção o início da produção dos efeitos do regime da propriedade horizontal e a possibilidade de constituição do condomínio.

21-Note-se que a acta de 27 de Novembro de 2006 se reporta a uma data em que a Habitecomad era a única proprietária do prédio, não existindo diversos contitulares, pelo que era impossível realizar uma assembleia de condomínio e/ou nomear um administrador de condomínio e, em consequência, também impossível constituir o próprio condomínio.

22-No âmbito da reunião de 27 de Novembro de 2006 a Ad Domini foi nomeada, única e exclusivamente, pela Habitecomad, dona da totalidade do prédio, pelo que, face ao supra exposto, fácil é concluir que a Ad Domini agiu na qualidade de mandatária da Habitecomad, tudo nos termos do disposto no artigo 1178º do Código Civil.

23-E, desta feita, que à data da assinatura dos contratos sub judice o Condomínio não estava constituído.

24-Ainda com grande importância para a decisão da causa deverá estar em análise o facto de, inversamente ao propugnado pela primeira instância, não se ter verificado qualquer ratificação dos contratos celebrados com a Autora, nos termos do disposto no artigo 268º do Código Civil.

25-Antes pelo contrário! 26-Logo na primeira assembleia, aquando da constituição do condomínio, em 24 de Maio de 2008, foi deliberado, por unanimidade, rescindir os contratos existentes com a Autora, ficando expresso que o condomínio não reconhecia legitimidade a quem os assinou bem como ficou, ainda, deliberado contratar com uma nova empresa de manutenção de elevadores.

27-A própria Habitecomad esteve nessa assembleia, conforme se pode retirar da acta junta sob documento nº 2 da Contestação, e votou nesse sentido.

28-Atente-se, ainda, que, embora sem conceder, no entendimento do ora apelante e contrariamente ao defendido em sede da Sentença, para efeitos da referida ratificação, não deverá relevar a atitude de cada um dos condóminos individualmente mas antes as deliberações tomadas em assembleia de condóminos e/ou os actos da sua administração.

29-Ainda que assim não se entenda, o que não se concede e apenas se admite como mera hipótese académica, se dirá que decorre da prova produzida – Docs. nºs 1 (com especial relevo o facto da Habitecomad ser a única proprietária de todo o edifício) e 2 (com especial relevo o facto da Habitecomad ter votado favoravelmente o ponto sete da ordem de trabalhos e reconhecer, no ponto nove, que a assembleia em causa é a primeira cujas deliberações são transcritas em acta e assinadas pelos condóminos) juntos com a...

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