Acórdão nº 1138/13.0TJLSB.L1.-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 29 de Setembro de 2016
| Magistrado Responsável | JORGE LEAL |
| Data da Resolução | 29 de Setembro de 2016 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam os Juízes, no Tribunal da Relação de Lisboa.
RELATÓRIO: Em 12.6.2013 F, Sociedade de Mediação Imobiliária, S.A.
, intentou nos Juízos Cíveis de Lisboa ação declarativa de condenação, com processo sumário, contra Ana.
A A. alegou, em síntese, que no exercício da sua atividade celebrou com a R., em 05.01.2012, um contrato de mediação imobiliária nos termos do qual se obrigou, em regime de exclusividade, a diligenciar encontrar comprador para uma fração autónoma pertencente à R., pelo preço de € 180 000,00, mediante o pagamento à A. de uma comissão de 5% sobre o preço efetivo de venda, acrescida de IVA. A A. realizou uma série de atos de mediação com vista à concretização do negócio, tendo vindo a encontrar uma compradora para o imóvel, pelo preço de € 132 000,00, valor que foi aceite pela R. e, em 29.01.2013, pela referida interessada. Sucede que a R. desistiu do negócio, o qual não se realizou por motivos exclusivamente imputáveis à R.. Assim, nos termos do disposto no art.º 18.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20.8 e do n.º 1 da Cláusula 5.ª do contrato celebrado, a R. deve pagar à A. a remuneração devida pelos serviços por esta prestados.
A A.
terminou pedindo que a R. fosse condenada a pagar à A., a título de remuneração, a quantia de € 6 600,00, acrescida de juros de mora vencidos, que liquidou, com referência à data da propositura da ação, em € 76,67 e juros de mora vincendos até efetivo e integral pagamento.
A R. contestou, alegando que não dera a sua concordância à venda do imóvel pelo valor de € 132 000,00, nem que a este valor se aplicasse uma comissão de 5%, e contratara convencida de que só teria de pagar a comissão se a venda efetivamente se concretizasse, sendo esse o sentido que um declaratário normal deduziria ao outorgar o contrato. Acresce que a R. se limitou a aderir ao texto/minuta que a A. lhe entregou, não tendo a R. sido esclarecida quanto à obrigação de pagamento ainda que o negócio visado não viesse a ocorrer em caso de desistência, pelo que, nos termos da legislação que regula as cláusulas contratuais gerais e bem assim ao abrigo da Lei de Defesa do Consumidor, tal cláusula deve considerar-se excluída e proibida por contrária à boa-fé.
A R.
concluiu pela improcedência da ação.
A A. apresentou réplica, na qual concluiu como peticionado.
Em 05.02.2015 foi proferido saneador tabelar, identificado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.
Realizou-se audiência final e em 16.11.2015 foi proferida sentença em que se julgou a ação improcedente e em consequência se absolveu a R. do pedido.
A A. apelou da sentença, tendo apresentado alegações em que formulou as seguintes conclusões: 1.A Autora propôs uma acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra Ana, pedindo a condenação desta no pagamento da quantia de € 6.600,00, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, até integral e efectivo pagamento.
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No entender da Autora, tal pagamento é devido pelo facto de esta ter cumprido integralmente o contrato de mediação que celebrou com a Ré, em regime de exclusividade, não tendo o negócio visado sido concluído (com a marcação da escritura de compra e venda do imóvel propriedade da Ré) por causa unicamente imputável à Ré, que veio desistir do negócio, inopinadamente, invocando motivos pessoais/fiscais.
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Sendo que, tal obrigação de remuneração dos serviços da Autora decorre de forma expressa e inequívoca do contrato e do diploma que estabelece o regime legal da actividade de mediação imobiliária (em concreto, do artigo 18.º do DL 211/2004, 20.8.).
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Assim, o presente recurso pretende a revogação da sentença proferida em 1.ª instância, que veio julgar improcedente o pedido formulado pela Autora, ao considerar como excluída do contrato de mediação celebrado entre Autora e Ré, a segunda parte (“nos termos e com as excepções previstas no art. 18.º do DL 211/2004, 20.8.”) do n.º 1 da cláusula 5º do referido contrato cuja cópia se mostra inserta a fls. 18 dos autos.
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No entender da sentença recorrida, o referido contrato é no que respeita às cláusulas elaboradas sem negociação prévia (4.ª e 5.ª) um contrato de adesão, sujeito ao regime jurídico das cláusulas contratuais gerais consagrado no DL n.º 446/85, de 25.10, actualizado pelo DL n.º 220/95, de 31 de Agosto e DL n.º 249/99 de 7 de Julho.
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Em face disso, à Autora impunham-se a observação dos deveres de comunicação e de informação prescritos nos artigos 5º e 6º do DL n.º 446/85, de 25.10, que não foram cumpridos, ficando assim prejudicado o direito de remuneração da Autora.
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Ora, no entender da ora Recorrente carece totalmente de fundamento a decisão proferida pela Mma. Juiz a quo.
Senão vejamos, 8.Ficou claro nos autos (artigo 2.º dos factos provados) que em 5 de Janeiro de 2012, entre ambas as partes, foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, através do qual a Ré contratou a Autora para esta diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra da fracção de que é proprietária.
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Resultou ainda provado (artigos 2.º, 7.º, 8.º, 9.º, 10.º, 11.º, 13.º, 14.º, 16.º, 17.º e 18.º dos factos provados) que, em cumprimento do contrato em apreço nos autos, a Autora levou a cabo todos actos inerentes à actividade de mediação imobiliária, designadamente divulgou o imóvel propriedade da Ré na sua rede, angariou possíveis clientes, organizou visitas ao imóvel, diligenciou e conseguiu encontrar uma compradora para o mesmo, intermediou a negociação entre as partes por forma a atingir um valor aceite por vendedora e compradora e por fim obteve toda a documentação necessária para a marcação e celebração da escritura pública de compra e venda.
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Resulta ainda provado nos autos que, por motivos alheios à performance da Autora, a Ré desistiu do negócio, invocando motivos pessoais (tributação em mais valias) num momento em que a Autora tinha cumprido praticamente todos os actos inerentes à actividade de mediação imobiliária, faltando apenas a marcação da data para outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel (cfr. art. 16.º, 17.º, 18.º, 27.º dos factos provados).
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Resulta também provado nos autos o teor do contrato de mediação, não sendo colocado em crise que o mesmo foi assinado pela Ré.
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Ora, a Cláusula 5.ª, n.º 1 do contrato celebrado entre Autora e Ré tem o seguinte teor: A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no art. 18.º do DL 211/2004, 20.8.
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O artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto (diploma que regulava, à data da celebração do Contrato, o exercício das actividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária), tinha o seguinte teor: “1— A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
2— Exceptuam -se do disposto no número anterior: b) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração (…)” [realce da Autora] 14.Ora, a Ré celebrou este contrato com a Autora em regime de exclusividade (art. 4.º dos factos provados).
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Sendo que, o presente negócio não se concretizou por causa única e exclusivamente imputável à cliente (arts. 22.º e 23.º dos factos provados), ora Ré.
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Assim, em face da matéria de facto dada como provada não parecem existir dúvidas de que a situação em apreço nos autos se reconduz à previsão legal do art. 18.º, n.º2 al. b) do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, que estabelece os termos em que a mediadora tem direito à remuneração.
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Essa remuneração corresponde, no presente caso, a 5% do valor do negócio (cfr. consta do art. 5.º dos factos provados), valor esse que foi aliás amplamente discutido entre as partes e do qual a Ré demonstra ter tido conhecimento (desde logo, pelo teor do art. 21.º dos factos provados), e que consta do contrato de mediação assinado e nunca posto em causa pela Ré.
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No entanto, a sentença recorrida veio decidir pela improcedência da acção, ao considerar que o contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes é no que respeita às condições elaboradas sem prévia negociação individual, como é o caso das cláusulas 4º (regime de contratação) e 5º (remuneração), cuja cópia se mostra inserta a fls. 18 um contrato de adesão, sujeito ao regime jurídico das cláusulas contratuais gerais consagrado no DL n.º 446/85, de 25.10, actualizado pelo DL n.º 220/95, de 31 de Agosto e DL n.º 249/99 de 7 de Julho. Em face disso, à Autora impõe-se a observação dos deveres de comunicação e de informação prescritos nos artigos 5º e 6º do DL n.º 446/85, de 25.10, deveres esses que, no entender da sentença recorrida, a Autora não cumpriu.
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Discorda em absoluto a Recorrente de tal entendimento, uma vez que, no caso em apreço nos autos, estamos perante um contrato de mediação imobiliária, elaborado nos termos do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, diploma que veio regulamentar a actividade da mediação imobiliária, esclarecendo determinados pontos até então nebulosos da referida actividade.
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Ora, o mencionado contrato, em concreto a Cláusula 5.ª que estabelece as condições de remuneração, mais não faz do que reproduzir a lei e remeter para a mesma no tocante aos aspectos relacionados com a remuneração das empresas de mediação.
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O artigo 405.º do Código Civil prevê a possibilidade de, dentro dos limites da lei, as partes fixarem livremente o conteúdo dos contratos. É, assim, sabido que as cláusulas inseridas num contrato são fruto da liberdade contratual, que é um dos princípios básicos do direito privado.
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No que a esta cláusula diz respeito, existe uma mera remissão para o regime legal em vigor, que estabelece os termos em que as empresas de mediação imobiliária têm direito a ser remuneradas...
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