Acórdão nº 1138/13.0TJLSB.L1.-2 de Tribunal da Relação de Lisboa, 29 de Setembro de 2016

Magistrado Responsável:JORGE LEAL
Data da Resolução:29 de Setembro de 2016
Emissor:Tribunal da Relação de Lisboa
RESUMO

I.A alínea a) do art.º 3.º da LCCG (Lei das Cláusulas Contratuais Gerais), que exclui do âmbito de aplicação do diploma “cláusulas típicas aprovadas pelo legislador”, deve ser interpretada em harmonia com o teor da Diretiva 93/13/CEE do Conselho, de 05.4.1993, relativa às cláusulas abusivas nos contratos celebrados entre consumidores e com a correspondente jurisprudência do Tribunal de Justiça. II.O n.º 2 do art.º 1.º da Diretiva 93/13/CEE exclui do seu âmbito de aplicação as disposições legislativas e regulamentares imperativas, aqui abrangendo as normas aplicáveis por lei às partes contratantes quando não tiverem sido acordadas... (ver resumo completo)

 
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Decisão Texto Parcial:


Acordam os Juízes, no Tribunal da Relação de Lisboa.

RELATÓRIO: Em 12.6.2013 F, Sociedade de Mediação Imobiliária, S.A.

, intentou nos Juízos Cíveis de Lisboa ação declarativa de condenação, com processo sumário, contra Ana.

A A. alegou, em síntese, que no exercício da sua atividade celebrou com a R., em 05.01.2012, um contrato de mediação imobiliária nos termos do qual se obrigou, em regime de exclusividade, a diligenciar encontrar comprador para uma fração autónoma pertencente à R., pelo preço de € 180 000,00, mediante o pagamento à A. de uma comissão de 5% sobre o preço efetivo de venda, acrescida de IVA. A A. realizou uma série de atos de mediação com vista à concretização do negócio, tendo vindo a encontrar uma compradora para o imóvel, pelo preço de € 132 000,00, valor que foi aceite pela R. e, em 29.01.2013, pela referida interessada. Sucede que a R. desistiu do negócio, o qual não se realizou por motivos exclusivamente imputáveis à R.. Assim, nos termos do disposto no art.º 18.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20.8 e do n.º 1 da Cláusula 5.ª do contrato celebrado, a R. deve pagar à A. a remuneração devida pelos serviços por esta prestados.

A A.

terminou pedindo que a R. fosse condenada a pagar à A., a título de remuneração, a quantia de € 6 600,00, acrescida de juros de mora vencidos, que liquidou, com referência à data da propositura da ação, em € 76,67 e juros de mora vincendos até efetivo e integral pagamento.

A R. contestou, alegando que não dera a sua concordância à venda do imóvel pelo valor de € 132 000,00, nem que a este valor se aplicasse uma comissão de 5%, e contratara convencida de que só teria de pagar a comissão se a venda efetivamente se concretizasse, sendo esse o sentido que um declaratário normal deduziria ao outorgar o contrato. Acresce que a R. se limitou a aderir ao texto/minuta que a A. lhe entregou, não tendo a R. sido esclarecida quanto à obrigação de pagamento ainda que o negócio visado não viesse a ocorrer em caso de desistência, pelo que, nos termos da legislação que regula as cláusulas contratuais gerais e bem assim ao abrigo da Lei de Defesa do Consumidor, tal cláusula deve considerar-se excluída e proibida por contrária à boa-fé.

A R.

concluiu pela improcedência da ação.

A A. apresentou réplica, na qual concluiu como peticionado.

Em 05.02.2015 foi proferido saneador tabelar, identificado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.

Realizou-se audiência final e em 16.11.2015 foi proferida sentença em que se julgou a ação improcedente e em consequência se absolveu a R. do pedido.

A A. apelou da sentença, tendo apresentado alegações em que formulou as seguintes conclusões: 1.A Autora propôs uma acção declarativa de condenação, sob a forma de processo sumário, contra Ana, pedindo a condenação desta no pagamento da quantia de € 6.600,00, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, até integral e efectivo pagamento.

  1. No entender da Autora, tal pagamento é devido pelo facto de esta ter cumprido integralmente o contrato de mediação que celebrou com a Ré, em regime de exclusividade, não tendo o negócio visado sido concluído (com a marcação da escritura de compra e venda do imóvel propriedade da Ré) por causa unicamente imputável à Ré, que veio desistir do negócio, inopinadamente, invocando motivos pessoais/fiscais.

  2. Sendo que, tal obrigação de remuneração dos serviços da Autora decorre de forma expressa e inequívoca do contrato e do diploma que estabelece o regime legal da actividade de mediação imobiliária (em concreto, do artigo 18.º do DL 211/2004, 20.8.).

  3. Assim, o presente recurso pretende a revogação da sentença proferida em 1.ª instância, que veio julgar improcedente o pedido formulado pela Autora, ao considerar como excluída do contrato de mediação celebrado entre Autora e Ré, a segunda parte (“nos termos e com as excepções previstas no art. 18.º do DL 211/2004, 20.8.”) do n.º 1 da cláusula 5º do referido contrato cuja cópia se mostra inserta a fls. 18 dos autos.

  4. No entender da sentença recorrida, o referido contrato é no que respeita às cláusulas elaboradas sem negociação prévia (4.ª e 5.ª) um contrato de adesão, sujeito ao regime jurídico das cláusulas contratuais gerais consagrado no DL n.º 446/85, de 25.10, actualizado pelo DL n.º 220/95, de 31 de Agosto e DL n.º 249/99 de 7 de Julho.

  5. Em face disso, à Autora impunham-se a observação dos deveres de comunicação e de informação prescritos nos artigos 5º e 6º do DL n.º 446/85, de 25.10, que não foram cumpridos, ficando assim prejudicado o direito de remuneração da Autora.

  6. Ora, no entender da ora Recorrente carece totalmente de fundamento a decisão proferida pela Mma. Juiz a quo.

    Senão vejamos, 8.Ficou claro nos autos (artigo 2.º dos factos provados) que em 5 de Janeiro de 2012, entre ambas as partes, foi celebrado um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, através do qual a Ré contratou a Autora para esta diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra da fracção de que é proprietária.

  7. Resultou ainda provado (artigos 2.º, 7.º, 8.º, 9.º, 10.º, 11.º, 13.º, 14.º, 16.º, 17.º e 18.º dos factos provados) que, em cumprimento do contrato em apreço nos autos, a Autora levou a cabo todos actos inerentes à actividade de mediação imobiliária, designadamente divulgou o imóvel propriedade da Ré na sua rede, angariou possíveis clientes, organizou visitas ao imóvel, diligenciou e conseguiu encontrar uma compradora para o mesmo, intermediou a negociação entre as partes por forma a atingir um valor aceite por vendedora e compradora e por fim obteve toda a documentação necessária para a marcação e celebração da escritura pública de compra e venda.

  8. Resulta ainda provado nos autos que, por motivos alheios à performance da Autora, a Ré desistiu do negócio, invocando motivos pessoais (tributação em mais valias) num momento em que a Autora tinha cumprido praticamente todos os actos inerentes à actividade de mediação imobiliária, faltando apenas a marcação da data para outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel (cfr. art. 16.º, 17.º, 18.º, 27.º dos factos provados).

  9. Resulta também provado nos autos o teor do contrato de mediação, não sendo colocado em crise que o mesmo foi assinado pela Ré.

  10. Ora, a Cláusula 5.ª, n.º 1 do contrato celebrado entre Autora e Ré tem o seguinte teor: A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no art. 18.º do DL 211/2004, 20.8.

  11. O artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto (diploma que regulava, à data da celebração do Contrato, o exercício das actividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária), tinha o seguinte teor: “1— A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.

    2— Exceptuam -se do disposto no número anterior: b) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração (…)” [realce da Autora] 14.Ora, a Ré celebrou este contrato com a Autora em regime de exclusividade (art. 4.º dos factos provados).

  12. Sendo que, o presente negócio não se concretizou por causa única e exclusivamente imputável à cliente (arts. 22.º e 23.º dos factos provados), ora Ré.

  13. Assim, em face da matéria de facto dada como provada não parecem existir dúvidas de que a situação em apreço nos autos se reconduz à previsão legal do art. 18.º, n.º2 al. b) do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, que estabelece os termos em que a mediadora tem direito à remuneração.

  14. Essa remuneração corresponde, no presente caso, a 5% do valor do negócio (cfr. consta do art. 5.º dos factos provados), valor esse que foi aliás amplamente discutido entre as partes e do qual a Ré demonstra ter tido conhecimento (desde logo, pelo teor do art. 21.º dos factos provados), e que consta do contrato de mediação assinado e nunca posto em causa pela Ré.

  15. No entanto, a sentença recorrida veio decidir pela improcedência da acção, ao considerar que o contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes é no que respeita às condições elaboradas sem prévia negociação individual, como é o caso das cláusulas 4º (regime de contratação) e 5º (remuneração), cuja cópia se mostra inserta a fls. 18 um contrato de adesão, sujeito ao regime jurídico das cláusulas contratuais gerais consagrado no DL n.º 446/85, de 25.10, actualizado pelo DL n.º 220/95, de 31 de Agosto e DL n.º 249/99 de 7 de Julho. Em face disso, à Autora impõe-se a observação dos deveres de comunicação e de informação prescritos nos artigos 5º e 6º do DL n.º 446/85, de 25.10, deveres esses que, no entender da sentença recorrida, a Autora não cumpriu.

  16. Discorda em absoluto a Recorrente de tal entendimento, uma vez que, no caso em apreço nos autos, estamos perante um contrato de mediação imobiliária, elaborado nos termos do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, diploma que veio regulamentar a actividade da mediação imobiliária, esclarecendo determinados pontos até então nebulosos da referida actividade.

  17. Ora, o mencionado contrato, em concreto a Cláusula 5.ª que estabelece as condições de remuneração, mais não faz do que reproduzir a lei e remeter para a mesma no tocante aos aspectos relacionados com a remuneração das empresas de mediação.

  18. O artigo 405.º do Código Civil prevê a possibilidade de, dentro dos limites da lei, as partes fixarem livremente o conteúdo dos contratos. É, assim, sabido que as cláusulas inseridas num contrato são fruto da liberdade contratual, que é um dos princípios básicos do direito privado.

  19. No que a esta cláusula diz respeito, existe uma mera remissão para o regime legal em vigor, que estabelece os termos em que as empresas de mediação imobiliária têm direito a ser remuneradas...

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