Acórdão nº 19363/15.9T9LSB.L1-8 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 08 de Fevereiro de 2018
| Magistrado Responsável | ANT |
| Data da Resolução | 08 de Fevereiro de 2018 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa.
Relatório: M, Lda., instaurou a presente acção de processo comum contra AR e Outros ainda contra I, Lda e H, Lda.
Pedindo: A declaração que a A é arrendatária do R/C do prédio sito no B... -R, em Lisboa com a condenação de todos RR no reconhecimento respectivo; A declaração de ter a A direito de preferência na alienação, pelos 1° a 24° RR a favor da 25a R, do prédio sito no B...- R, em Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o art. ...° daquela freguesia e - depositado que seja o preço respectivo, acrescido do correspondente IMT, imposto de selo e das despesas de escritura - adjudicando-se o mencionado prédio à A preferente, por substituição da 25a R pela A, na escritura de transmissão (compra e venda), realizada em 10/04/2015; A não se entender assim, e subsidiariamente, A declaração de ter a A direito de preferência na alienação, pela 25a co-R a favor da 26a R, do mesmo prédio sito no B...- R, em Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o art. ...° daquela freguesia e - depositado que seja o preço respectivo, acrescido do correspondente IMT, imposto de selo e das despesas de escritura, adjudicando-se o mencionado prédio à A preferente, por substituição da 26a R pela A, na escritura de transmissão (compra e venda), realizada em 10/04/2015.
A A alega, em síntese, o seguinte: A A é arrendatária de uma loja do prédio sito no B...- R, em Lisboa, o qual está inscrito na matriz sob o art. ...° da freguesia de S...M...M... e descrito na C.R.P. de Lisboa sob o nº ....
Ora, esta descrição predial, submetida a um único número, é constituída por dois prédios autonomizados com diferentes artigos matriciais. Com efeito, o segundo prédio aí incluído corresponde ao nº 1 e 3 do B...- R, em Lisboa inscrito na matriz sob o art, ...°.
A A, foi notificada pelos proprietários do imóvel (1° a 24° RR), por carta de 24/03/15, para exercer o direito de preferência na venda do mesmo nos termos do art. 1091° nº 1 a) do C.C. Nessa carta foi junta a proposta de compra e venda da totalidade do prédio urbano sito no B...- R, em Lisboa Contudo os proprietários não fizeram constar na carta que sobre os dois prédios pendia o ónus de inalienabilidade, registo efectuado pela CML para garantia do pagamento da quantia de € 377.679,33 nos termos do art. 14° do DL nº 329-G/2000 de 22/12, ónus esse que se mantinha em vigor. Nessa proposta consta um preço único.
Ora, os proprietários negociaram com a 25a R a venda de dois prédios independentes e com preços distintos. Aliás, na escritura constam dois preços de € 230.000,00 cada.
A A, por carta de 30/03/15, dirigida aos proprietários disse pretender exercer o direito de preferência apenas quanto ao prédio onde se situa o locado solicitando que lhe fosse comunicado o preço e ónus e encargos que recaiam sobre o prédio, nomeadamente à dívida registada quanto ao ónus de inalienabilidade constituído a favor da CML.
Os 1° a 20° RR responderam, por carta de 06/04/15, mas não esclareceram as dúvidas quanto aos ónus, nem informaram o preço. Nessa carta não invocam qualquer prejuízo para uma venda separada dos dois blocos.
Também os prédios eram e são fisicamente autónomos.
Os proprietários, ao não indicarem o preço e os ónus pretenderam impedir a A de exercer o direito de preferência que lhe assiste.
Em 10/04/15 os 1 ° a 24° RR celebraram escritura de compra e venda dos dois prédios com a 25a R pelo preço global de € 460.000,00 e, nesse mesmo dia, esta celebrou escritura de compra e venda dos dois prédios com a 26a R pelo preço global de € 800.000,00.
A A nem sequer foi notificada desta segunda venda.
Caso não proceda o reclamado exercício do direito de preferência pela primeira venda a A terá direito de preferência sobre o mesmo prédio pelo valor de € 400.000,000.
Junto da autoridade tributária, para efeitos de pagamento de IMT e imposto de selo, as 25° e 26º RR declararam os valores patrimoniais de cada prédio constante da certidão matricial.
Procedeu ao depósito de € 429.000,00, quantia que inclui preço, IMT, imposto de selo, valor da escritura, despesas registrais.
A 26ª Ré CONTESTOU dizendo o seguinte: O projecto de venda apresentado respeita a um único prédio com os nºs de polícia nº 1, 3, 5, 7 e 9, correspondente a uma única descrição feita e existente na C.R.Predial. Só este prédio físico tem autonomia jurídica. O direito de preferência previsto no art. 47° do RAU tem como objecto o prédio em propriedade total e não parte do prédio. Assim, inexiste o direito de preferência da A sobre parte do prédio, quer quanto à 25ª R, quer quanto à 26ª R.
Em RECONVENÇÃO refere que a A, ao invocar um direito que sabe não possuir, causa grave prejuízo à 26ª R. Com efeito, com a instauração da presente acção esta R cessou os esforços com vista à reabilitação do prédio pelo que não o arrendou para fins turísticos como pretendia sendo que tinha a expectativa de auferir € 100,00/dia por apartamento (há 9 apartamentos). Acresce que despendeu a quantia de € 46.964,75 de IMT.
Termina pedindo a condenação da A no pagamento de € 46.964,75 acrescida de indemnização de € 900 por dia desde a citação até à sentença.
Os 1 ° a 24° RR CONTESTARAM dizendo o seguinte: Da certidão do registo predial resulta que existe uma única descrição de um prédio em propriedade total, prédio esse composto por dois blocos contíguos e interligados no seu interior, dotados de um frente comum para o B...- R, correspondendo a cada prédio um artigo matricial distinto.
No caso em apreço, pelo menos, desde 08/07/1911 que a descrição na C.R.Predial do prédio sito em Lisboa, B...- R, em Lisboa está submetida a um único número de registo (actualmente 2.../1.........9).
Na data referida, por determinação do mesmo dono, procedeu-se à anexação jurídica dos dois prédios contíguos.
O R/C e Lojas do prédio têm acesso directo para o exterior, sendo o acesso aos andares superiores feito exclusivamente pelo nº 3 do B...- R através de escada interior que serve os dois blocos que forma o prédio. O prédio tem igualmente logradouro a tardoz de uso comum. Este prédio foi, no seu todo, objecto de um programa de execução de obras coercivas municipais ao abrigo do Programa RECRIA/REHABITA nos anos de 1996/1997 e seguintes.
Assim, passou a formar uma unidade social, económica e física e consequentemente jurídica distinguindo-se dos dois prédios que originariamente existiram e que foram anexados.
O facto de haver duas inscrições na matriz não releva em vista do direito ao exercício de um suposto direito de preferência do A circunscrito a uma parte do prédio. Esta apenas podia ter exercido o direito de preferência quanto ao todo.
No que concerne à alegada omissão na carta dos proprietários do ónus de inalienabilidade não assiste razão à A uma vez que, no contrato promessa e compra e venda junto a tal carta, consta"(... ) livre de ónus, encargos e responsabilidade de qualquer natureza (...). Acresce que a A, na sua carta de resposta, e em correspondência anterior, resulta que sabia da existência da dívida à CML e ónus registado. Tal ónus nunca seria uma impossibilidade originária definitiva da prestação de venda nas específicas e determinadas condições a que os RR se obrigaram uma vez que o pagamento tinha que ser feito até à escritura. A não referência a tal ónus não tem relevância jurídica. Pelos 1° a 24° RR foi cumprido o disposto no art. 416° do C.C., i.e., a comunicação foi completa, válida e eficaz pelo que, não tendo exercido a preferência, caducou este direito da A.
Os 1° a 24° RR nunca negociaram com a 25a R a compra e venda de dois prédios independentes e por preços distintos, como, aliás, não negociaram anteriormente com a A, nem o podiam fazer porque existe um prédio uno e indiviso.
O critério físico (natural) da coisa e a sua função prevalece sobre a distinção fiscal ou matricial.
A lógica de repartição rigorosa de metade do preço do negócio projectado e executado não faria qualquer sentido caso fossem dois prédios distintos uma vez que os valores patrimoniais tributários são diferentes.
Por fim, a A não depositou a totalidade do preço pelo que caducou o seu direito de preferir.
Termina pedindo que sejam julgadas procedentes as excepções peremptórias de caducidade do direito da A por não ter exercido o seu direito de preferência e por não ter depositado a integralidade do preço com a consequente absolvição do pedido.
A 25ª RÉ NÃO CONTESTOU.
A A RESPONDEU às excepções deduzidas pelos 1° a 24° RR dizendo: A A depositou em prazo o preço e as despesas sendo que a questão suscitada nada tem a ver com caducidade, mas com a questão de fundo. As finanças comunicaram à Conservatória do Registo Predial para efeitos de registo a existência de dois prédios, o que deveria ter conduzido à existência de duas descrições incumbindo àquela proceder oficiosamente à harmonização entre inscrições e descrições nos termos do art. 59º-A e 79° nº 1 do Código de Registo Predial, o que não foi feito por razões que se desconhecem.
O caracter unitário do prédio resulta da opção do proprietário e não das características físicas dos dois prédios.
Aquando das negociações entre A e 1° a 24° RR nunca os primeiros souberam o valor da dívida à CML.
Realizou-se o julgamento, vindo a ser proferida sentença declarando que a Autora é arrendatária do R/C com os nºs 5, 7 e 9 do prédio em propriedade total sito no B...- R, em Lisboa e condenando os RR a reconhecerem tal direito da Autora.
No mais julgou a acção improcedente, absolvendo os RR dos pedidos e julgo improcedente a reconvenção absolvendo a Autora do respectivo pedido.
Foram dados como provados os seguintes factos: 1.– A A. é arrendatária do rés-do-chão do prédio urbano, em propriedade total, sito no B...- R, em Lisboa inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...° da freguesia S...M...M... (anteriormente inscrito sob o artigo 73° da freguesia do C...) e descrito na C.R.Predial de Lisboa, freguesia do C..., sob o nº ...1/1..........9.
-
– A A é...
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