Acórdão nº 2677/12.5TBFIG.C1 de Tribunal da Relação de Coimbra, 06 de Outubro de 2015

Magistrado Responsável:ANT
Data da Resolução:06 de Outubro de 2015
Emissor:Tribunal da Relação de Coimbra
RESUMO

1.- O contrato de locação financeira, previsto no art.1º do DL nº 149/95 de 24/6, contém os seguintes elementos constitutivos: (i)A indicação, pelo locatário ao locador, previamente à conclusão do contrato, da coisa a comprar ou a construir e do respectivo fornecedor;(ii) O dever do locador de adquirir a coisa ao fornecedor; (iii) O dever do locador de conceder temporariamente o gozo da coisa ao locatário; (iv) A obrigação do locatário de pagar uma renda; (v) A faculdade detida pelo locatário de adquirir a coisa locada no termo do contrato. 2.- Ao confrontar a figura da locação financeira com a da ... (ver resumo completo)

 
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Acordam, em Conferência, na Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra: I - A Causa: H (…), LDª (anteriormente denominada C(…) & C(…), Lda.) (…) intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, contra: L (…), residente (…) FIGUEIRA DA FOZ Pede, a final, a procedência da acção e consequentemente, que se: 1) Declare resolvido o contrato promessa celebrado entre os ora Autora e Ré melhor identificado em 1º desta petição, por incumprimento definitivo da Ré com efeitos a partir de Setembro de 2005, 2) Declare a perda a favor da Autora de todas as quantias entregues pela Ré por conta do Contrato Promessa de Compra e Venda outorgado, a título de sinal e respectivos reforços/amortizações e de taxa de ocupação no montante global de 59.012,48 € (cinquenta e nove mil e doze euros e quarenta e oito cêntimos), 3) Condene a Ré a entregar à Autora a fracção livre de pessoas e bens; 4) Condene a Ré a pagar à Autora a quantia de 66.195,15 € (sessenta e seis mil, cento e noventa e cinco euros e quinze cêntimos) a título de indemnização por ocupação ilegítima da fracção objecto dos presentes autos desde Setembro de 2005 e que corresponde ao não pagamento das 85 mensalidades desde aquela data até Outubro de 2012; 5) Condene a Ré a pagar à Autora a quantia de 600,00 € (seiscentos euros) mensais por cada mês de ocupação ilegítima desde Novembro de 2012 – ou subsidiariamente desde a citação da Ré - até à efectiva entrega da fracção.

Alegou, para tanto, e em síntese, que autora e ré celebraram em 27.11.2006, um contrato nos termos do qual a autora prometeu vender e a ré prometeu comprar a fracção autónoma designada pela letra «JV», correspondente a escritório, sito no 1º Andar do Bloco B2, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua (...) , freguesia de (...) , concelho da Figueira da Foz, pelo preço total de 14.372.000$00 (catorze milhões, trezentos e setenta e dois mil escudos) – equivalente a 71.687,23 €, que seria pago da seguinte forma: a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 100.000$00 entregue à ora A. em 19/07/1996, de reforço a quantia de 800.000$00 entregue à ora A. em 22/10/1996, a quantia de 540.000$00 contra a entrega das chaves da fracção prometida vender pagos em 30.11.96, sendo o remanescente do preço, ou seja, a quantia de 12.932.000$00 entregue pela promitente compradora em 300 mensalidades.

Mais se estipulou que a R. poderia ocupar a fracção, pagando a título de ocupação uma taxa de ocupação de 9,9% ao ano calculada mensalmente sobre o saldo em dívida até 1.1.98 e que a partir dessa data seria de acordo com a praticada na C.G.D. para empréstimos à habitação- cfr clª 3ª e) do contrato promessa).

As mensalidades no máximo de 300 seriam no valor de 107.900$00 equivalente a 538,20€ cada, até 30/12/97, e a partir dessa data seriam no valor de 113.350$00/565,39 € e destinavam-se ao pagamento da taxa de ocupação e amortização e deveriam ser entregues mensalmente até ao dia 30 de cada mês e até à data da escritura, vencendo-se a primeira mensalidade em 30/12/1996 e as restantes aos dias 30 dos meses subsequentes e depositadas mensalmente, na conta da Promitente Vendedora na C.G.D.

Desde o mês de Setembro de 2005 que a R. deixou de proceder ao pagamento das mensalidades a que estava obrigada, encontrando-se neste momento por liquidar as 85 mensalidades respeitantes ao período que decorreu entre Setembro de 2005 e Outubro de 2012, estando em dívida entre Setembro de 2005 e Fevereiro de 2011 o montante total de 36.750,36 €, correspondente a 65 mensalidades vencidas a 565,39 euros cada, a que acrescia em Fevereiro de 2011 o valor total em dívida do capital que se computava em 91.029,83€.

Em Fevereiro de 2011 e de forma a garantir que o prazo contratual de cumprimento integral do contrato promessa se mantivesse (300 mensalidades) foi necessário reformular o valor da mensalidade para que o valor em dívida naquela data fosse integralmente amortizado dentro do referido prazo (até Novembro de 2021), conforme documento nº 5 que junta, de que resultou o aumento da mensalidade para o valor de 1.039,11 € com efeitos a partir de Março de 2011.

Nessa medida, alega, que estando também por liquidar as prestações correspondentes ao período que decorreu entre Março de 2011 e Outubro de 2012 – 20 mensalidades vencidas x 1.039,11 €, teremos um valor global em dívida para aquele período de 20.782,20 € e assim, estão no total por liquidar 85 mensalidades respeitantes ao período que decorreu entre Setembro de 2005 e Outubro de 2012, num montante global de 57.532,56 € .

A R. foi sucessivas vezes interpelada para que procedesse ao pagamento das mensalidades vencidas, mormente por carta de 10.3.2011, nada tendo pago apesar de continuar a ocupar o imóvel, encontrando-se verificado o incumprimento contratual definitivo por parte da ora R. (de acordo com a cláusula quarta, nº 3 in fine e cláusula sétima do contrato promessa), o que confere à A. o direito a fazer seu o montante de 59.012,48 € (cinquenta e nove mil e doze euros e quarenta e oito cêntimos) a título de sinal prestado pela R. e da taxa de ocupação paga durante 105 meses a que acrescem os montantes dos sinais referidos na cláusula terceira –alíneas a) a c) de contrato promessa – doc. nº 1- (498,79 € + 3.990.38 € + 2.693.50 €) no montante de 7.182,67 €, num montante global de 66.195,15 €.

A A. pretende a resolução efectiva do contrato promessa, com efeitos retroactivos a Setembro de 2005, derivada de incumprimento do contrato promessa por parte da Ré, pelo que não detém esta, desde tal data, qualquer título que legitime a ocupação da fracção, impedindo a A. de obter da mesma qualquer tipo de rendimento, a qual, atentas as suas características poderia proporcionar à A. um rendimento mensal nunca inferior a, pelo menos, 600,00€/mês.

Conclui, que a A. tem o direito a exigir da R. o pagamento do montante global de 66.195,15 € a título de indemnização por ocupação ilegítima da R. e que corresponde às 85 mensalidades em falta e respeitantes ao período que decorreu entre Setembro de 2005 e Outubro de 2012.

* Apesar de regularmente citada a ré não deduziu contestação nos autos, nem nestes interveio, vindo a ser proferido o despacho de fls. 44 dos autos, que considerou confessados os factos articulados pela autora.

* Na sequência de despacho para o efeito formulado veio a autora prestar os esclarecimentos de fls. 72 a 74.

* Foi proferido despacho de fls. 77 e segs., datado 28.1.2015, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, no qual foi a autora convidada a esclarecer algumas questões quanto à exposição da matéria de facto que, efectuada a análise da causa subsistiam e se revelavam importantes à decisão a proferir.

A autora não acedeu ao convite formulado e nada disse a tal propósito.

* Oportunamente, foi proferida a seguinte decisão: «Pelo exposto, em conformidade com as supra referidas disposições legais, na parcial procedência da acção que «H (…)» intentou contra L (…):

  1. Declara-se nulo o contrato celebrado pela autora e ré a que aludem os pontos 1º a 8º, da matéria de facto, em consequência do que se condena a ré a restituir à autora a fracção objecto do mesmo - identificada no ponto 1. dos factos -, livre de pessoas e bens; b) Absolve-se a ré dos pedidos formulados pela autora nos pontos 1), 2), 4) e 5) do petitório.

  2. Custas pela autora e ré em partes iguais».

    * H (…) LDA. (anteriormente denominada (…).) Autora melhor identificada nos autos supra referidos, não se conformando com a sentença de fls…….da mesma veio interpor recurso de apelação, alegando e concluindo que: (…) * L (…), (…) notificada das doutas alegações da parte contrária: «veio informar V. Ex.ª que não pretende produzir contra-alegações, por concordar na íntegra com a douta sentença de fls.» * II. Os Fundamentos: Colhidos os Vistos legais, cumpre decidir: Atendendo à falta de contestação da autora e consequente confissão dos factos (com excepção dos que exigem prova documental) e bem assim ao teor dos documentos juntos aos autos a fls. 15 a 42, consideram-se assentes os seguintes factos com pertinência à decisão a proferir: 1. Autora (A.) e Ré (R.) celebraram em 27 de Novembro de 1996, um contrato a que deram a designação de “contrato promessa de compra e venda”, junto a fls. 15 a 19 dos autos, cujo teor se considera integralmente reproduzido e que tem como objecto a fracção autónoma designada pela letra “JV” correspondente a escritório, sito no 1º Andar do Bloco B2, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal designado por Bloco A1, A2, B1, B2, sito na Rua (...) , freguesia de (...) , concelho da Figueira da Foz, descrita na Conservatória do Registo Predial da Figueira da Foz sob o nº 2468/JV da freguesia de (...) e inscrita na respectiva Matriz Predial Urbana sob o artigo nº 6104 (cf. docs. de fls. 20 a 32).

    1. No contrato a A. (Primeira Outorgante) prometeu vender e a R. (Segunda Outorgante) prometeu comprar a fracção tipo Escritório descrita em 1º, livre de ónus ou encargos (cf. cláusula segunda e terceira do contrato promessa).

    2. Tendo sido ainda estipulado na cláusula terceira do contrato promessa que a referida compra e venda seria feita pelo preço total de 14.372.000$00 (catorze milhões, trezentos e setenta e dois mil escudos) - Equivalente a 71.687,23 € - setenta e um mil, seiscentos e oitenta e sete euros e vinte e três cêntimos.

    3. Valor que a ora R. se obrigou a pagar, tendo ficado estabelecido que esse preço seria pago da seguinte forma: a) - A título de sinal e princípio de pagamento a quantia de 100.000$00 (cem mil escudos - Equivalente a 498,79 € - quatrocentos e noventa e oito euros e setenta e nove cêntimos) que foi entregue à ora A. em 19/07/1996 (cf. cláusula terceira – alínea a) - de contrato promessa).

  3. - A título de reforço a quantia de 800.000$00 (oitocentos mil escudos – Equivalente a 3.990.38 € - três mil, novecentos e noventa e nove euros e trinta e oito cêntimos) que foi entregue à ora...

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