Acórdão nº 811/13.7TBVIS.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 24 de Março de 2015
| Magistrado Responsável | JACINTO MECA |
| Data da Resolução | 24 de Março de 2015 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam os Juízes que integram a 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra 1. RELATÓRIO Nestes autos de ação declarativa, com processo comum e forma sumária, “H..., L.da”, com sede ..., demanda “Banco S..., SA”, com sede, pedindo que o tribunal condene o réu a pagar à autora a quantia de € 14.424,51, acrescida de juros vincendos à taxa legal desde a data da citação efetivo e integral pagamento.
Em abono desta pretensão a autora alega que se dedica à atividade de mediação imobiliária, no âmbito da qual o réu lhe entregou diversos imóveis para comercialização. A autora procedeu à publicitação da venda dos imóveis, tendo sido contactada por um casal a quem guiou em várias visita a um desses imóveis, o que culminou na apresentação de uma proposta aos colaboradores do ré e, passados alguns meses, em nova comunicação de proposta pelo preço de €380.000,00, a que o réu contrapôs o preço de €400.000,00, que os interessados aceitaram, mas sob condição de bom funcionamento de alguns equipamentos do imóvel. Sem resposta do réu, a autora indagou se o imóvel ainda estava disponível para comercialização, ao que o réu respondeu negativamente. Com efeito, a autora foi informada pelo comprador que angariou que este havia adquirido o imóvel pela proposta inicial de €380.000,00, o que foi formalizado em 24.10.2012. O réu considerou este negócio venda direta e, por isso, não pagou a comissão devida à autora (3% do preço, acrescido de IVA), sem cuja intervenção o negócio não se teria concluído. Acresce à comissão juros à taxa legal desde a data da venda.
Regularmente citado, o réu apresentou contestação, alegando que o imóvel em apreço foi objeto de uma campanha de comercialização aberta a todas as agências imobiliárias e não especialmente à autora, sujeita a regulamento elaborado pelo réu, a qual terminou em 31 de Março de 2011. Após esta data, o réu atribuiu o imóvel à mediação imobiliária exclusiva da ... Por isso, quando a autora informou o réu, em 1 de Abril de 2011, que estava a fazer diligências para a comercialização do imóvel, o réu informou que o prédio estava a ser comercializado em exclusividade. Dado que aquela campanha já havia terminado e perante esta comunicação, a autora deixou de poder ter quaisquer expectativas de comercializar o imóvel ao abrigo da campanha. Sucede que em Maio de 2012, o próprio adquirente dirigiu-se ao balcão do réu sito no ..., tendo questionado se o prédio ainda estava à venda e se o banco estaria disponível para o alienar pelo preço de €380.000,00, o que veio a desembocar na celebração da compra e venda. Por isso, este contacto do próprio adquirente (também cliente do banco) é que foi determinante para a comercialização do imóvel, tratando-se de venda direta.
Conclui pela sua absolvição do pedido.
A autora respondeu à contestação, advogando que, mesmo depois do final da campanha aberta pelo réu, este continuou a manter contactos com a autora entre 1 de Abril de 2011 e Julho de 2012 com vista à comercialização do imóvel, incluindo a discussão de preços. Por isso, quando invoca o final da campanha para se subtrair à obrigação de pagamento da comissão, age com abuso de direito na modalidade de “venire contra factum proprium”, até porque o imóvel acabou por ser vendido ao cliente angariado pela autora pelo valor da proposta que esta conseguiu. Para além disso, caso se entenda que o contrato de mediação imobiliária é nulo por falta de forma, então há que repor as partes no estado anterior à realização do negócio e, não podendo ser restituído em espécie os serviços de mediação prestados pela autora, o melhor critério para os remunerar é o da comissão acordada entre as partes. Se assim não se entender, a conduta do réu, ao violar a confiança da autora assente nas diversas comunicações entre as partes relativamente à comercialização do imóvel é atentatória dos princípios da boa-fé que devem nortear os negócios, tanto nos preliminares como na formação do contrato (art. 227.º do Código Civil), fazendo-o incorrer na obrigação de indemnizar a autora em valor equivalente à comissão.
Conclui pela procedência do pedido inicial.
No despacho saneador julgou-se a instância válida e regular.
Consignaram-se os factos assentes e elaborou-se a base instrutória que foram objeto de reclamação, acolhida pelo despacho de fls. 113 e seguintes.
Procedeu-se a julgamento com observância de todo o formalismo legal, tendo-se entendido, em face da entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2013, que a matéria de facto contida na base instrutória fosse decidida na sentença que elaborada dela faz parte o seguinte pronunciamento decisório: «julgo a ação totalmente improcedente e, em consequência, absolvo o réu “Banco S..., SA” do pedido efetuado pela autora “H.., L.da”.
Notificada da sentença a autora interpôs recurso que instruiu com as suas doutas alegações para a final concluir: ...
Por despacho de folhas 294, o recurso foi admitido como apelação a subir imediatamente e nos autos e com efeito devolutivo.
2. DELIMITAÇÃO OBJECTIVA DO RECURSO As questões a decidir na apelação e em função das quais se fixa o objecto do recurso sem prejuízo daquelas cujo conhecimento oficioso se imponha, nos termos das disposições conjugadas do nº 2 do artigo 608º e artigos 635º, nº 4 e 639º, todos do Código de Processo Civil, são as seguintes: A. Nulidade da sentença por contradição entre os factos constantes dos pontos 3.5 a 3.15, 3.21 a 3.25 e o facto não provado resposta ao quesito 6 – alínea c) do nº 1 do artigo 615º do CPC.
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Nulidade da sentença – fundamentos em oposição com a decisão alínea c) do nº 1 do artigo 615º do CPC.
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Impugnação da matéria de facto D. Erro de julgamento a. Regras do ónus da prova no contrato de mediação.
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Contrato de mediação. Nexo de causalidade entre a actividade da mediadora e o resultado final.
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Contrato de mediação. Direito à comissão quando a mediadora com a sua actividade contribui para o resultado final.
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Abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium.
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Nulidade do contrato de mediação por falta de forma. Nulidade atípica só podia ter sido invocada pela recorrida e consequentemente não é do conhecimento oficioso.
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Efeitos da declaração da nulidade – artigo 289º do CC.
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Violação do princípio da boa fé – artigo 227º do CC.
3. COLHIDOS OS VISTOS, APRECIA-SE E DECIDE-SE 3.1 – Nulidades processuais invocadas Considerando o regime/regra de substituição imposto pelo artigo 665º, entendemos dever começar por apreciar a nulidade suscitada pela apelante – alínea c) do nº 1 do artigo 615º do CPC – amparada em dois fundamentos distintos e só depois passarmos à apreciação das demais questões colocadas pela apelante à apreciação deste Tribunal – nº 2 do artigo 663º ex vi artigos 607º e 608º do CPC.
3.1.1 - A dado passo das suas doutas alegações a apelante sustenta: aliás é manifesta a contradição entre os factos constantes dos números 3.5 a 3.15, 3.21 a 3.25 e o não dar-se como provado este facto que ora se discute. Facto este que fere de nulidade a sentença recorrida nos termos do artigo 615º, nº 1, alínea c) do CPC, sendo que o Tribunal a quo deveria ter dado como provado que «o comprador do imóvel foi conseguido pela autora nas diligências por si feitas e supra mencionadas.
A apelante confunde causas de nulidade da sentença – artigo 615º, nº 1 do CPC – com eventuais erros na apreciação da prova produzida em audiência de julgamento por referência a um dos facto – resposta negativa ao quesito 6º - não devendo olvidar-se que o processo de impugnação da matéria de facto é completamente distinto e tem natural autonomia processual – artigos 640º e 662º do CPC – relativamente às causas de nulidade da sentença.
Também não é causa de nulidade, por não caber em nenhuma das alíneas do nº 1 do artigo 615º do CPC, a suscitada contradição entre a resposta negativa ao quesito 6º e os factos dados como provados e identificados sob os números 3.5 a 3.15, 3.21 a 3.25.
Na verdade, quando a lei sanciona com nulidade a sentença cujos fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível está unicamente a reportar-se a vícios estruturantes do acórdão não incluindo aquela previsão, como ensina o STJ o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, o erro na construção do silogismo judiciário (…). Trata-se de vício da estrutura do acórdão, por contradição entre as suas premissas de facto e de direito, e a conclusão, existindo, por isso, quando os fundamentos invocados conduziriam logicamente não ao resultado expresso na decisão, mas sim a um resultado diverso. Para que determinada situação possa ser contemplada nessa alínea c), necessário se torna que exista uma real...
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