Acórdão nº 887/13.7TBLSA.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 19 de Maio de 2015

Magistrado ResponsávelBARATEIRO MARTINS
Data da Resolução19 de Maio de 2015
EmissorCourt of Appeal of Coimbra (Portugal)

Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra: I – Relatório A...

e, esposa, B...

, residentes na Rua (...) , Miranda do Corvo, intentaram a presente acção declarativa, sob a forma de processo sumário (hoje, comum), contra C... , Lda.

, com sede na Rua d (...) , Lousã e D...

e esposa, E...

, residentes na Urbanização (...) , Miranda do Corvo; em que terminaram formulando os seguintes pedidos: 1 - Ser declarada a resolução do contrato de promessa de compra e venda em causa nos presentes autos.

2 - Serem os primeiros réus condenados, solidariamente com os segundos réus, a pagar aos autores, o montante de 10.000,00, ou seja, o equivalente ao montante entregue a título de sinal.

3 - Serem os segundos réus condenados a restituírem aos autores o sinal em dobro, no valor de € 20.000,00, sendo que, deste montante, € 10.000,00 solidariamente com os primeiros réus.

4 - Serem ainda condenados, todos os réus, no pagamento dos juros de mora à taxa legal desde a data da citação até efectivo e integral pagamento.

Para tanto, em síntese, alegaram: Que a 1.º R., no âmbito da sua actividade de intermediação imobiliária, desenvolveu todo o procedimento que culminou com a outorga de um contrato-promessa de compra e venda entre os AA. (como promitentes compradores) e os 2.º RR. (como promitentes vendedores); tendo por objecto metade dum prédio rústico, que seria vendido quando “ procedessem à criação do novo artigo e este estivesse como urbano”; sendo o preço de € 23.000,00 (sendo pago, a título de pagamento inicial, o valor de € 5.000,00; com a entrega do levantamento topográfico devidamente assinado por todos os confinantes do prédio rústico, mais € 5.000,00; e o restante valor, de € 13.000,00, pago no acto da escritura pública); e a escritura definitiva outorgada dentro do prazo de 90 dias a contar da data do contrato promessa, prazo entretanto prorrogado e que passou a ser de 90 dias a contar do aditamento, ocorrido em 18/10/2012.

Acontece, segundos os AA., que os 2.º RR. e promitentes vendedores não diligenciaram “em tempo útil, ou seja, no prazo mencionado no contrato-promessa ou sequer no prazo estipulado no aditamento àquele contrato (…) pela criação de um artigo urbano proveniente de 1/2 do referido artigo rústico (…) condição essa de que dependia a celebração da escritura de compra e venda”[1].

Na sequência deste incumprimento, em 21/01/2013, os promitentes compradores interpelaram, por carta registada com aviso de recepção, os promitentes vendedores, para que estes sanassem a situação de incumprimento; interpelação de que “nunca obtiveram qualquer resposta”, pelo que “face à conduta dos promitentes vendedores (…) é manifesto o incumprimento definitivo do contrato”, pelo que, “os AA. endereçaram aos 2.ºs RR., em 5/02/2013, carta (…) na qual informavam que consideravam definitivamente resolvido o contrato promessa de compra e venda”.

Assim, demonstrado que entregaram aos 2.º RR. a título de sinal a quantia de € 10.000,00, verificado o incumprimento definitivo por parte dos réus e a perda do interesse dos autores na prestação, resulta que deve ser declarada a resolução do contrato e serem condenados os 2.º RR. no pagamento do sinal em dobro, isto é, em € 20.000,00.

Ademais, estritamente em relação à 1ª R., invocaram que a mesma lhes garantiu que o prédio era passível de legalização, bem como apto para os fins a que o destinavam (construção de casa e área passível de construção), o que ainda não aconteceu (mantendo-se ainda o prédio rústico e em compropriedade); pelo que, segundo os AA., a 1.ª R. “mediou um prédio que bem sabia não corresponder às características reais”, “sendo, portanto, solidariamente responsável pelos danos causados aos AA.

”, equivalentes ao “sinal pago no âmbito do presente contrato, ou seja € 10.000,00” Contestaram a 1.º R e os 2.º RR., autónoma e separadamente.

Alegou a 1.ª R., em resumo: Que o prédio por si mediado “sempre esteve perfeitamente legalizado”; “correctamente identificado, por referência à sua natureza jurídica e com todas as demais indicações necessárias para que os autores tivessem toda a informação sobre a situação do mesmo, nunca lhes tendo sido omitido o que quer que seja”; e “segundo os dados de que dispunha no momento da publicitação do prédio, nomeadamente em termos de restrições administrativas e direito de propriedade, nada obstava legalmente a que o mesmo pudesse ser transformado num prédio urbano.

Que não lhe incumbia “substituir-se aos segundos réus, como proprietários, nas diligências necessárias para a autonomização do prédio e sua transformação em prédio urbano”; porém, “proporcionou aos seus clientes vendedores todo o apoio que lhe foi possível no sentido de permitir a verificação da condição a que o contrato-promessa estava sujeito”.

Que, entretanto, foi decretada a divisão do prédio (em processo intentado nos Julgados de Paz de Miranda do Corvo), não sendo tarefa sua requerer a transformação do artigo em urbano, não podendo “cumprir a condição a que se vincularam no contrato-promessa” “na medida em que ela não assumiu essa condição, nem se ter constituído garante do cumprimento do contrato”.

Que os AA. não alegam os danos que sofreram em directa e imediata consequência de uma eventual actuação faltosa ou ilegal da 1.ª R., nem pedem a tal título qualquer montante.

Concluíram[2] pois pela improcedência da acção e pela absolvição do pedido contra si formulado.

Alegaram os 2.º RR., em resumo: Que foi a 1ª R., no âmbito e por força do contrato de mediação, que se obrigou a proceder a todas as diligências no sentido de tornar o prédio urbano.

Que, assim que se aperceberam do atraso no processo do Julgado de Paz, diligenciaram para que se fizesse um novo aditamento no prazo para celebrar a escritura, que não foi atendido com o argumento, por parte da A. B... , que não era necessário proceder a novo aditamento, uma vez que esperava o tempo necessário para que o referido prédio se tornasse urbano e que aí celebrariam a escritura pública.

Que reuniram diversas vezes no escritório da mandatária das AA. e propuseram-se restituir a sua parte do sinal (€ 5.000) acrescida de mais algum montante para compensação de despesas, tendo sido a 1.ª R. que não quis restituir a parte que recebeu do sinal (€ 5.000€), a título de comissão.

Que não tiveram culpa, nem na mora, nem no incumprimento definitivo do contrato, pelo que será de afastar a resolução do contrato nos termos pretendidos pelos AA., e consequentemente não haverá lugar à restituição do sinal em dobro.

Concluíram pois pela improcedência da acção e pela absolvição do pedido contra eles formulado.

Foi proferido despacho saneador – em que foi declarada a total regularidade da instância, estado em que se mantém – identificado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova.

Após o que, instruído o processo e realizada a audiência, a Exma. Juíza proferiu sentença, concluindo a sua decisão do seguinte modo: “ (…) julga-se a presente acção parcialmente procedente e, em consequência: 1) Declaro a resolução do contrato de promessa de compra e venda melhor identificado no facto provado nº 2 e bem assim a nulidade do contrato de mediação melhor identificado nos factos provados 23º e 24º.

2) Condenam-se os segundos réus a pagar aos autores o valor de € 5000,00, ou seja, o equivalente ao montante entregue a título de sinal (em singelo) de € 10.000,00 deduzido do valor de €. 5.000,00 correspondente à remuneração entre à 1ª ré (aquando da celebração do contrato promessa) pela intermediação do contrato de mediação face aos efeitos da declaração de nulidade de tal contrato, a que acrescem os juros moratórios à taxa legal desde ao dia seguinte à citação destes réus (cfr. fls. 34 e 35, ou seja, 04-12-2013) até efectivo e integral pagamento, absolvendo-se do mais contra si peticionado nestes autos; 3) Condena-se a primeira ré no pagamento aos autores do valor de € 5.000,00 equivalente à devolução do valor/remuneração por si recebida a título de “comissão” pela intermediação no contrato de mediação imobiliária, a que acrescem os juros moratórios à taxa legal, a partir da presente decisão (cfr. art. 805º, nº3 do CC), absolvendo-se do mais contra si peticionado nestes autos; (…) ” Inconformada com tal decisão, interpôs a 1.ª R. recurso de apelação, visando a sua revogação e a sua substituição por decisão que, em relação a si, julgue totalmente improcedente a acção e a absolva do pedido.

Terminou a sua alegação com as seguintes conclusões: 1 – A sentença ora objecto de recurso é nula, porquanto baseia a condenação da Ré recorrente na nulidade do contrato de mediação imobiliária, sustentando-se em factos e conclusões de direito que nunca foram objecto de contraditório e que extravasam a delimitação do processo tal qual foi configurado pelos AA., sendo certo que os segundos RR. nunca formularam contra a 1.ª R qualquer pedido condenatório.

  1. - Ao rer sido decidida a condenação da Ré pelos fundamentos invocados na sentença resultou violado o princípio do contraditório e o princípio do dispositivo, não podendo ter sido tomada tal decisão sem que à Ré recorrente tivesse sido dada a oportunidade de se pronunciar sobre os factos que lhe estão subjacentes.

    3 - Ao assim decidir, violou a douta sentença recorrida os art. 3.º,608.º/2, 609.º/1 e 615.º/1/d) e e) do CPC.

  2. - Ainda que improceda a nulidade da sentença ora invocada, a Ré recorrente não pode conformar-se com a declaração de nulidade do contrato de mediação imobiliária que subjaz à sua condenação.

  3. - Não corresponde à verdade, à luz dos critérios de exigibilidade e rigor técnico de devem concretamente aplicar-se à actividade económica desenvolvida pela 1.ª R, que o objecto do contrato e a finalidade pretendida pelo negócio não tenham sido devidamente identificadas no CMI, nem que as mesmas não tenham eido devidamente explicadas tanto aos clientes vendedores como aos promitentes compradores com todo o rigor, sendo que foram por estes devidamente percepcionados todos os...

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