Acórdão nº 141/11.9TBAMM.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 27 de Maio de 2015
| Magistrado Responsável | ALEXANDRE REIS |
| Data da Resolução | 27 de Maio de 2015 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam na 3ª secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra: M...
e mulher, P...
intentaram a presente acção contra (1ª) Banco I...
, SA e (2ºs) F...
e mulher, N...
, pedindo que estes sejam condenados a reconhecer que lhes assiste, enquanto proprietários do prédio que identificam, o direito de preferirem e de se substituírem aos 2ºs RR na compra do prédio, que também identificam, com aquele confinante, e de o haverem para si pelo preço de € 2.217,97, livre de pessoas e bens, ordenando-se o cancelamento da sua inscrição no registo a favor dos 2ºs RR. Para tanto, alegaram, em síntese: ambos os prédios são aptos ao mesmo tipo de cultura e têm áreas inferiores à unidade de cultura da região; o 1º R não os informou do projecto de venda, designadamente, do nome dos compradores, data da escritura, preço, condições e prazos do seu pagamento.
Os RR contestaram, alegando, em síntese: a compra e venda abrangeu um conjunto de artigos da matriz predial (seis rústicos e um urbano), neles incluído aquele em cuja aquisição os AA pretendem preferir, que formam um único prédio rústico, uma quinta ou uma exploração agrícola de tipo familiar; o preço global da venda foi de € 350.000, sendo que, na escritura, foram individualizados os preços por uma mera formalidade notarial, mas sem correspondência efectiva com o preço venal de cada um deles, que não foi apurado individualmente; a R nunca teve o objectivo de os vender individualmente e os mesmos estavam à venda no seu conjunto, do que os AA tiveram conhecimento, assim como do preço, mais de um ano antes, mas nunca quiseram comprar.
Os 2ºs RR alegaram, ainda: a 1ª R só aceitava (e só aceitou) propostas com um preço pela totalidade dos prédios; o preço que na escritura se fez constar para cada prédio não é proporcional ao valor real de cada um nem corresponde à vontade das partes e o prédio sobre o qual os AA pretendem preferir vale mais de € 50.000; os AA tiveram conhecimento de que os prédios estavam à venda e pretendem agora aproveitar-se de um preço que não corresponde à verdade.
Na sentença, a Sra. Juíza, julgando a acção procedente, condenou os RR a reconhecer aos AA o direito de preferência na compra do dito prédio rústico, substituindo-se os 2ºs RR pelos AA no contrato de compra e venda, mediante o pagamento do preço de € 2.217,97, e a abrir mão do mesmo prédio, entregando-o aos AA livre de pessoas e bens.
Inconformados, os 2ºs RR apelaram, delimitando o seu recurso com conclusões algo emaranhadas em que se destrinçam as seguintes questões (por ordem lógica): ...
Importa apreciar as questões enunciadas e decidir.
-
A matéria de facto.
...
-
O direito exercido pelos AA.
Cumpre começar por verificar se os AA demonstraram os pressupostos do direito de preferência, que exerceram ao abrigo do art. 1380º do CC ([1]), na alienação que motiva os presentes autos.
Na sentença, a Sra. Juíza considerou que sim, mas os apelantes objectaram que a compra e venda teve por objecto um conjunto de terrenos contíguos, que, por um lado, formam uma única unidade predial – porque, apesar de o terreno ser composto por prédios distintos, deve considerar-se como um só prédio, nos termos do art. 1376º nº 3 – e que, por outro, têm sido objecto de uma exploração do tipo familiar, sendo que os AA não exerceram o invocado direito sobre esse conjunto, tal como impõe o art. 417º do CC.
Vejamos, num breve percurso, o enquadramento jurídico da questão.
Aquele art.1380º prescreve: «Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente de direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante». Entretanto, o DL nº 384/88 de 25/10, que veio estabelecer o novo regime de emparcelamento e fraccionamento de prédios rústicos e de explorações agrícolas ([2]), passou a dispor no seu art. 18º nº 1 que os proprietários de terrenos confinantes gozam de tal direito «ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura».
Por seu tuno, a Portaria nº 202/70 de 21/4, mantida em vigor pelo art. 53° do DL 103/90 de 22/3 (que regulamentou o citado DL 384/88), estabelecera que a área da unidade de cultura para a região de Viseu (a que pertence o concelho de Armamar, onde se situam os prédios desta acção) é de 2 hectares para os terrenos de sequeiro e, para os terrenos de regadio, é de 2 hectares ou 0,5 hectare, consoante as respectivas culturas sejam arvenses ou hortícolas, respectivamente. Para efeitos de fraccionamento, as dimensões da unidade de cultura mínima para cada região do País, nas Zonas da RAN (Reserva Agrícola Nacional), passaram para o triplo, nos termos do art. 27º do DL 73/2009 de 31/3, mas não se sabe se é essa a situação dos prédios da causa porque também esta questão passou à margem dos temas abordados na acção ([3]), por falta de percepção dos interesses e valores que subjazem ao direito nela exercido, a que passamos a aludir.
Este novo regime de emparcelamento e fraccionamento veio impor que ao fraccionamento e à troca de terrenos com...
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