Acórdão nº 1632/15.8T8ACB.C1 de Tribunal da Relação de Coimbra, 07 de Novembro de 2017

Magistrado ResponsávelARLINDO OLIVEIRA
Data da Resolução07 de Novembro de 2017
EmissorTribunal da Relação de Coimbra

Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra A... , LDA., com sede na Rua (...) , intentou a presente acção declarativa sob a forma comum contra Escola de Condução B... , LDA., pessoa colectiva n.º (...) , com sede na Rua (...) .

Pede a condenação da ré no pagamento à autora das seguintes quantias: - € 6.021,02, relativa a rendas; - € 3.010,51, a título de indemnização pela mora.

- € 3.125,00 acrescida de IVA à taxa legal em vigor, para reparação da instalação eléctrica; - € 289,00, pela mudança da fechadura do locado.

Para tanto, alega, em síntese que é proprietária do prédio que identifica no artigo 1.º da petição inicial, o qual lhe adveio por compra e venda outorgada em Fevereiro de 2014 no processo de insolvência da anterior proprietária “ C... , Lda.”; ao tempo da aquisição pela autora, a fracção “U” do prédio em referência encontrava-se dada de arrendamento à ré com a renda mensal de 215,04€, a pagar até ao dia 8 de cada mês; a ré não pagou as rendas que se venceram desde Agosto de 2012 até Fevereiro de 2014, nem as que se foram vencendo até à data em que veio a desocupar a fracção; em 25.08.2014, a autora foi notificada pela Câmara Municipal de (...) para no prazo de 5 dias interditar o acesso às salas do primeiro andar e no prazo de 30 dias ordenar o despejo do prédio, atenta a degradação do imóvel e falta de segurança, podendo ocorrer desabamento dos tectos/pavimentos; no dia 12.08.2014, a autora enviou à ré uma carta através da qual denunciou o contrato de arrendamento com efeitos no prazo de 30 dias após a recepção da mesma; a ré, por carta de 25.08.2014, opôs-se à denúncia do contrato de arrendamento; a ré desocupou o locado no dia 24.11.2014 mas não entregou as chaves do mesmo; em consequência de tal facto a autora teve de custear a despesa de 289,00€ para aceder ao locado, o que apenas conseguiu fazer no dia 04.12.2014; a ré deixou o locado com todos os cabos eléctricos e de telecomunicações, calhas de suporte da cablagem eléctrica, tomadas, interruptores e aparelhos de iluminação arrancados, no valor total de 3.125,00€.

A ré apresentou contestação, nos termos da qual admite a existência do contrato de arrendamento, o estado de degradação do locado e as diligências realizadas pela Câmara Municipal de (...) descritas pela autora. Alega, porém, que o estado de degradação do locado deveu-se à falta de manutenção pelo senhorio e que originou graves infiltrações de águas pluviais; que tais infiltrações impossibilitavam a utilização da sala afecta à formação prática de mecânica; que a ré deu conhecimento de tais factos ao senhorio em Agosto de 2011, tendo nessa data solicitado a realização de obras com caracter de urgência; que, nada tendo sido feito pelo senhorio, no dia 13.11.2011 ocorreu um curto-circuito no locado que deu causa a prejuízos materiais à ré; que, em consequência de tal facto, a ré requereu junto da Câmara Municipal de (...) uma vistoria urgente, a qual veio a ter lugar no dia 04.01.2012; que, não obstante, nem o senhorio, nem a Câmara deram início às obras; que, porquanto a ré se encontrava impossibilitada de utilizar integralmente o locado e o senhorio não realizava as obras necessárias, a partir de Agosto de 2012 deixou de pagar a renda, dando conhecimento das razões de tal omissão ao senhorio. Alega ainda que após a aquisição do locado pela aqui autora e na sequência de negociações iniciadas entre autora e ré em Junho de 2014 com vista à realização de obras e pagamento das rendas vencidas, a ré pagou àquela a renda respeitante ao mês de Julho de 2014; que, porém, em 24.07.2014, o telhado do prédio ruiu, prejudicando definitivamente a utilização do locado, e dando azo à ordem de despejo emitida pela Câmara Municipal de (...) em 25.07.2014. Invoca, pois, a ré a excepção de não cumprimento com referência à falta de pagamento das rendas vencidas desde Agosto de 2012, bem como o abuso de direito por parte da autora no pedido formulado nos autos. Mais invoca a ineficácia da denúncia do contrato, uma vez que a autora não cumpriu o disposto no art. 6.º n.º1 do DL 157/2006, tendo optado, de forma unilateral e abusiva, por denunciar o contrato e indemnizar a ré, sem que, porém, houvesse disponibilizado a indemnização no momento da entrega do locado, pugnando por “um verdadeiro caso de caducidade do contrato de arrendamento dos autos por perda da coisa locada”, concluindo que tendo o contrato caducado com a ruína do telhado do prédio em Julho de 2014, não é devido, nem o pagamento das rendas peticionadas com respeito aos meses de Julho a Setembro de 2014, nem a entrega das chaves do locado antes de decorrido o prazo de 6 meses previsto no art. 1053.º do CC.

A ré deduz ainda pedido reconvencional, alegando, por um lado que, após prévia autorização do anterior senhorio, realizou obras de pintura e substituição do pavimento do locado no valor de 312,10€, as quais qualifica como benfeitorias licitas e insusceptíveis de levantamento, pelo que tem direito à respectiva compensação; e, por outro lado, que o vício que determinou a cessação do contrato é imputável à actuação omissiva da autora, e que, em consequência da cessação do contrato de arrendamento, teve necessidade de mudar as suas instalações, pelo que, estando a actividade de escola de condução adstrita ao cumprimento de inúmeros requisitos legais, tal facto implicou diversos custos administrativos, bem como obras, despesas de publicidade e divulgação da nova localização e aumento da despesa com rendas (no valor total de 6.123,87€), bem como, que, em consequência da menor visibilidade da nova localização das novas instalações, sofreu uma redução de formandos equivalente a uma perda de 23.560,00€.

Como tal, pede a condenação da autora a pagar-lhe a quantia total de 29.995,97€.

A autora respondeu à contestação e à reconvenção, pugnando pela improcedência da excepção de não cumprimento, uma vez que a privação do gozo de uma única sala do locado não permitia à ré deixar de pagar a totalidade da renda, que nunca a autora se recusou a realizar as obras necessárias, tendo diligenciado para esse fim logo após a aquisição do prédio, e que existe manifesta desproporcionalidade entre o custo das obras a realizar no local, no valor de 105.165,00€ e o valor da renda mensal (257,74€); bem como pela improcedência do pedido reconvencional, porquanto de acordo com o clausulado do contrato de arrendamento, o arrendatário perde para o senhorio o direito a todas as benfeitorias realizadas no locado e que, ainda que assim não fosse, as benfeitorias alegadas pela ré não são nem necessárias nem úteis, impugnando ainda as despesas, custos e perda de lucros alegados pela ré em consequência da mudança de instalações.

Proferido despacho saneador a fls. 126-127vs, foi admitida a reconvenção, bem como foi definido o objecto do litígio e enunciados os temas da prova, sem reclamações.

Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, com recurso à gravação da prova nela produzida, finda a qual foi proferida a sentença de fl.s 157 a 179 v.º, na qual se fixou a matéria de facto considerada como provada e não provada e respectiva fundamentação e, a final, se decidiu o seguinte: “Pelo exposto,

  1. Julgo parcialmente procedente por parcialmente provada a acção e, em consequência, condeno a ré a pagar à autora: a. O valor de 2.060,32 € (dois mil e sessenta euros e trinta e dois cêntimos), correspondente às rendas vencidas entre Março e Junho de 2014, e entre Agosto e Novembro de 2014; b. O valor de 1.030,16 € (mil e trinta euros e dezasseis cêntimos), correspondente à indemnização moratória, na proporção e 50% do valor das rendas devidas.

c. No mais, absolvo a ré do que contra si foi peticionado nestes autos.

B) Julgo parcialmente procedente por parcialmente provada a reconvenção e, em consequência, condeno a autora a pagar à ré: a. O valor de 3.425,00€ (três mil, quatrocentos e vinte e cinco euros), correspondente à indemnização devida pelos danos emergentes.

b. No mais, absolvo a autora do que contra si foi peticionado nestes autos.

Mantenho o valor da causa fixado no despacho saneador.

Custas por ambas as partes, na proporção dos decaimentos.”.

Inconformadas com a mesma, interpuseram a autora A... , L.da e a ré B... , recursos, esses, admitidos como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito suspensivo – (cf. despachos de fl.s 220 e 220 v.º e 221, respectivamente), rematando as respectivas motivações, com as seguintes conclusões: Recurso da autora A... , L.da: i. O presente recurso vem interposto da Sentença proferida que considerou parcialmente procedente a ação apresentada pela ora Recorrente e parcialmente procedente a reconvenção apresentada pela Recorrida, com a qual esta não se conforma, pelas razões de facto e de direito que, acima se indicaram e que ora concluem do seguinte modo; ii. Com efeito, e salvo o devido respeito, considera a ora Recorrente que a Sentença ora impugnada perece reparos ou censura no que diz respeito à apreciação da prova e em especial à aplicação do Direito; iii. A sentença, em nosso modesto entendimento encontra-se ferida de nulidade decorrente da contradição entre os factos dados como provados e entre estes e a decisão nos termos do disposto na al. c) do n.º 1 do artigo 615º do CPC, iv. Desde logo, a sentença entendeu que o contrato de arrendamento dos presentes autos cessou por denuncia do contrato feita pela A., por carta enviada à R. no dia 12.08.2014; v. Ora, andou mal o Tribunal ad quo, porquanto naquela data de 12.08.02014 já o contrato de arrendamento havia caducado por perda da coisa locada, na sequência da notificação camarária feita à A. e R. no dia 06.08.2014, e pela qual ficou a A. notificada para, em cumprimento do despacho do Sr. Vice Presidente de 25.07.2014, e, “(...) no prazo de 5 dias (...), interditar o acesso às salas do 1º andar que poderão pôr em perigo pessoas e bens, e no prazo de 30 dias ordenar o despejo de quem possa estar a ocupar o edifício sito na Rua (...) -“, conforme...

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