Acórdão nº 1632/15.8T8ACB.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 07 de Novembro de 2017
Magistrado Responsável | ARLINDO OLIVEIRA |
Data da Resolução | 07 de Novembro de 2017 |
Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra A... , LDA., com sede na Rua (...) , intentou a presente acção declarativa sob a forma comum contra Escola de Condução B... , LDA., pessoa colectiva n.º (...) , com sede na Rua (...) .
Pede a condenação da ré no pagamento à autora das seguintes quantias: - € 6.021,02, relativa a rendas; - € 3.010,51, a título de indemnização pela mora.
- € 3.125,00 acrescida de IVA à taxa legal em vigor, para reparação da instalação eléctrica; - € 289,00, pela mudança da fechadura do locado.
Para tanto, alega, em síntese que é proprietária do prédio que identifica no artigo 1.º da petição inicial, o qual lhe adveio por compra e venda outorgada em Fevereiro de 2014 no processo de insolvência da anterior proprietária “ C... , Lda.”; ao tempo da aquisição pela autora, a fracção “U” do prédio em referência encontrava-se dada de arrendamento à ré com a renda mensal de 215,04€, a pagar até ao dia 8 de cada mês; a ré não pagou as rendas que se venceram desde Agosto de 2012 até Fevereiro de 2014, nem as que se foram vencendo até à data em que veio a desocupar a fracção; em 25.08.2014, a autora foi notificada pela Câmara Municipal de (...) para no prazo de 5 dias interditar o acesso às salas do primeiro andar e no prazo de 30 dias ordenar o despejo do prédio, atenta a degradação do imóvel e falta de segurança, podendo ocorrer desabamento dos tectos/pavimentos; no dia 12.08.2014, a autora enviou à ré uma carta através da qual denunciou o contrato de arrendamento com efeitos no prazo de 30 dias após a recepção da mesma; a ré, por carta de 25.08.2014, opôs-se à denúncia do contrato de arrendamento; a ré desocupou o locado no dia 24.11.2014 mas não entregou as chaves do mesmo; em consequência de tal facto a autora teve de custear a despesa de 289,00€ para aceder ao locado, o que apenas conseguiu fazer no dia 04.12.2014; a ré deixou o locado com todos os cabos eléctricos e de telecomunicações, calhas de suporte da cablagem eléctrica, tomadas, interruptores e aparelhos de iluminação arrancados, no valor total de 3.125,00€.
A ré apresentou contestação, nos termos da qual admite a existência do contrato de arrendamento, o estado de degradação do locado e as diligências realizadas pela Câmara Municipal de (...) descritas pela autora. Alega, porém, que o estado de degradação do locado deveu-se à falta de manutenção pelo senhorio e que originou graves infiltrações de águas pluviais; que tais infiltrações impossibilitavam a utilização da sala afecta à formação prática de mecânica; que a ré deu conhecimento de tais factos ao senhorio em Agosto de 2011, tendo nessa data solicitado a realização de obras com caracter de urgência; que, nada tendo sido feito pelo senhorio, no dia 13.11.2011 ocorreu um curto-circuito no locado que deu causa a prejuízos materiais à ré; que, em consequência de tal facto, a ré requereu junto da Câmara Municipal de (...) uma vistoria urgente, a qual veio a ter lugar no dia 04.01.2012; que, não obstante, nem o senhorio, nem a Câmara deram início às obras; que, porquanto a ré se encontrava impossibilitada de utilizar integralmente o locado e o senhorio não realizava as obras necessárias, a partir de Agosto de 2012 deixou de pagar a renda, dando conhecimento das razões de tal omissão ao senhorio. Alega ainda que após a aquisição do locado pela aqui autora e na sequência de negociações iniciadas entre autora e ré em Junho de 2014 com vista à realização de obras e pagamento das rendas vencidas, a ré pagou àquela a renda respeitante ao mês de Julho de 2014; que, porém, em 24.07.2014, o telhado do prédio ruiu, prejudicando definitivamente a utilização do locado, e dando azo à ordem de despejo emitida pela Câmara Municipal de (...) em 25.07.2014. Invoca, pois, a ré a excepção de não cumprimento com referência à falta de pagamento das rendas vencidas desde Agosto de 2012, bem como o abuso de direito por parte da autora no pedido formulado nos autos. Mais invoca a ineficácia da denúncia do contrato, uma vez que a autora não cumpriu o disposto no art. 6.º n.º1 do DL 157/2006, tendo optado, de forma unilateral e abusiva, por denunciar o contrato e indemnizar a ré, sem que, porém, houvesse disponibilizado a indemnização no momento da entrega do locado, pugnando por “um verdadeiro caso de caducidade do contrato de arrendamento dos autos por perda da coisa locada”, concluindo que tendo o contrato caducado com a ruína do telhado do prédio em Julho de 2014, não é devido, nem o pagamento das rendas peticionadas com respeito aos meses de Julho a Setembro de 2014, nem a entrega das chaves do locado antes de decorrido o prazo de 6 meses previsto no art. 1053.º do CC.
A ré deduz ainda pedido reconvencional, alegando, por um lado que, após prévia autorização do anterior senhorio, realizou obras de pintura e substituição do pavimento do locado no valor de 312,10€, as quais qualifica como benfeitorias licitas e insusceptíveis de levantamento, pelo que tem direito à respectiva compensação; e, por outro lado, que o vício que determinou a cessação do contrato é imputável à actuação omissiva da autora, e que, em consequência da cessação do contrato de arrendamento, teve necessidade de mudar as suas instalações, pelo que, estando a actividade de escola de condução adstrita ao cumprimento de inúmeros requisitos legais, tal facto implicou diversos custos administrativos, bem como obras, despesas de publicidade e divulgação da nova localização e aumento da despesa com rendas (no valor total de 6.123,87€), bem como, que, em consequência da menor visibilidade da nova localização das novas instalações, sofreu uma redução de formandos equivalente a uma perda de 23.560,00€.
Como tal, pede a condenação da autora a pagar-lhe a quantia total de 29.995,97€.
A autora respondeu à contestação e à reconvenção, pugnando pela improcedência da excepção de não cumprimento, uma vez que a privação do gozo de uma única sala do locado não permitia à ré deixar de pagar a totalidade da renda, que nunca a autora se recusou a realizar as obras necessárias, tendo diligenciado para esse fim logo após a aquisição do prédio, e que existe manifesta desproporcionalidade entre o custo das obras a realizar no local, no valor de 105.165,00€ e o valor da renda mensal (257,74€); bem como pela improcedência do pedido reconvencional, porquanto de acordo com o clausulado do contrato de arrendamento, o arrendatário perde para o senhorio o direito a todas as benfeitorias realizadas no locado e que, ainda que assim não fosse, as benfeitorias alegadas pela ré não são nem necessárias nem úteis, impugnando ainda as despesas, custos e perda de lucros alegados pela ré em consequência da mudança de instalações.
Proferido despacho saneador a fls. 126-127vs, foi admitida a reconvenção, bem como foi definido o objecto do litígio e enunciados os temas da prova, sem reclamações.
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, com recurso à gravação da prova nela produzida, finda a qual foi proferida a sentença de fl.s 157 a 179 v.º, na qual se fixou a matéria de facto considerada como provada e não provada e respectiva fundamentação e, a final, se decidiu o seguinte: “Pelo exposto,
-
Julgo parcialmente procedente por parcialmente provada a acção e, em consequência, condeno a ré a pagar à autora: a. O valor de 2.060,32 € (dois mil e sessenta euros e trinta e dois cêntimos), correspondente às rendas vencidas entre Março e Junho de 2014, e entre Agosto e Novembro de 2014; b. O valor de 1.030,16 € (mil e trinta euros e dezasseis cêntimos), correspondente à indemnização moratória, na proporção e 50% do valor das rendas devidas.
c. No mais, absolvo a ré do que contra si foi peticionado nestes autos.
B) Julgo parcialmente procedente por parcialmente provada a reconvenção e, em consequência, condeno a autora a pagar à ré: a. O valor de 3.425,00€ (três mil, quatrocentos e vinte e cinco euros), correspondente à indemnização devida pelos danos emergentes.
b. No mais, absolvo a autora do que contra si foi peticionado nestes autos.
Mantenho o valor da causa fixado no despacho saneador.
Custas por ambas as partes, na proporção dos decaimentos.”.
Inconformadas com a mesma, interpuseram a autora A... , L.da e a ré B... , recursos, esses, admitidos como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e com efeito suspensivo – (cf. despachos de fl.s 220 e 220 v.º e 221, respectivamente), rematando as respectivas motivações, com as seguintes conclusões: Recurso da autora A... , L.da: i. O presente recurso vem interposto da Sentença proferida que considerou parcialmente procedente a ação apresentada pela ora Recorrente e parcialmente procedente a reconvenção apresentada pela Recorrida, com a qual esta não se conforma, pelas razões de facto e de direito que, acima se indicaram e que ora concluem do seguinte modo; ii. Com efeito, e salvo o devido respeito, considera a ora Recorrente que a Sentença ora impugnada perece reparos ou censura no que diz respeito à apreciação da prova e em especial à aplicação do Direito; iii. A sentença, em nosso modesto entendimento encontra-se ferida de nulidade decorrente da contradição entre os factos dados como provados e entre estes e a decisão nos termos do disposto na al. c) do n.º 1 do artigo 615º do CPC, iv. Desde logo, a sentença entendeu que o contrato de arrendamento dos presentes autos cessou por denuncia do contrato feita pela A., por carta enviada à R. no dia 12.08.2014; v. Ora, andou mal o Tribunal ad quo, porquanto naquela data de 12.08.02014 já o contrato de arrendamento havia caducado por perda da coisa locada, na sequência da notificação camarária feita à A. e R. no dia 06.08.2014, e pela qual ficou a A. notificada para, em cumprimento do despacho do Sr. Vice Presidente de 25.07.2014, e, “(...) no prazo de 5 dias (...), interditar o acesso às salas do 1º andar que poderão pôr em perigo pessoas e bens, e no prazo de 30 dias ordenar o despejo de quem possa estar a ocupar o edifício sito na Rua (...) -“, conforme...
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