Acórdão nº 6/13.0TVPRT.P1 de Tribunal da Relação do Porto, 13 de Janeiro de 2015

Magistrado Responsável:M
Data da Resolução:13 de Janeiro de 2015
Emissor:Tribunal da Relação do Porto
RESUMO

I - A reapreciação da matéria de facto constitui uma garantia das partes no sentido de ver reapreciado o julgamento por uma instância de recurso, e não um exercício académico, pelo que apenas há que conhecer da matéria de facto que seja relevante para a apreciação do mérito da causa. II - A modificação subjectiva operada pela cessão da posição contratual não interfere com a identidade do... (ver resumo completo)

 
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Apelação n.º 6/13.0TVPRT.P1 Acordam no Tribunal da Relação do Porto 1. Relatório B…, Ld.ª, com sede na Rua …, n.º …/…, ….-… Porto, intentou acção declarativa nos termos do Regime Processual Experimental constante do Decreto-Lei n.º 108/2006, de 8 de Junho, contra C…, com residência em … .., …. …, Bélgica, pedindo que se declare a nulidade da cláusula terceira e da cláusula quarta do contrato outorgado a 09 de Dezembro de 2002 designado “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda” e, subsidiariamente, a modificação segundo juízos de equidade nos termos do n.º 1 do artigo 437.º, CC, do contrato outorgado a 09 de Dezembro de 2002 designado “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda”, modificação essa que, pede, deverá passar pela supressão das suas cláusulas terceira e quarta.

Alegou para tanto, e em síntese, que a 9 de Dezembro de 2002, a A. (representada pela sua sócia gerente a Exm.ª Sr.ª D…) e a Exm.ª Sr.ª E… (representada pelo Exm.º Sr. F… ao qual havia outorgado procuração com poderes necessários para o efeito) celebraram um acordo intitulado “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda”, em que se consentiu na cessão de posição contratual de arrendatário para a A., no contrato de arrendamento celebrado a 75.11.05, com fixação da renda no montante de € 450,00, a qual deveria ser paga nos mesmos termos e condições de tempo e lugar que vigorava anteriormente, contra recibo passado em nome da A., tendo por objecto o prédio urbano sito na Rua …, n.ºs … a …, freguesia …, cidade do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 29.271, a fls. 88 do Livro-B-88, inscrito na matriz predial da freguesia … sob o n.º 221, aí ficando a constar, na sua cláusula terceira, que "para além de todas a obras de melhoramento do locado que a sociedade entender fazer, desde que legalmente permitidas e que não ponham em causa a estrutura e estabilidade do imóvel, serão ainda da sua conta e risco todas as demais obras de conservação interior ou exterior do imóvel, quer as de conservação ordinário, extraordinária, beneficiação ou substituição, bem como todas as outras obras que a senhoria for intimada a fazer pela Câmara Municipal … ou por quaisquer outras entidades públicas com poderes e competências na área do urbanismo na cidade do Porto, não podendo a arrendatária exigir da senhoria qualquer ressarcimento pelos custos com a realização de todas as obras acima mencionadas.”.

Considerando que, no âmbito da Reabilitação Urbana da …, a cargo da G…, S.A., o referido imóvel teria de ser objecto das obras de reabilitação discriminadas na “intervenção por parcela” orçamentadas em € 81.054,00, e pretendendo a R. que tais obras sejam integralmente suportadas pela A., ao abrigo da referida cláusula, entende que, por violação do disposto nos artigos 12.º e 13.º do RAU na versão anterior ao Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, aplicável ao presente caso, que imperativamente impunham que as obras de conservação ordinária ficavam a cargo do senhorio, se deve declarar nula tal cláusula, ao abrigo do disposto no artigo 294.º, CC, daí resultando que tais obras devem ficar a cargo da R., ainda que, subsidiariamente, por aplicação do disposto no artigo 437.º, n.º 1, do mesmo diploma, por se perfilhar o entendimento de que sempre se teria de considerar ter ocorrido alteração superveniente e extraordinária das circunstâncias em que as partes fundaram a sua decisão de contratar.

Contestou a R., alegando não serem aplicáveis ao presente caso as normas apontadas, dado estar-se perante um novo contrato, sendo, como tal, válidas as referidas cláusula por fixadas livremente pelas partes como admitido por lei, no artigo 1111.º, CC..

Afirma que o teor da referida cláusula já teve, na data da sua fixação, em conta a realização de obras no âmbito de um processo de reabilitação urbana que se avizinhava a essa data, razão por que pede, em reconvenção, que se declare a resolução do contrato de arrendamento em causa nestes autos, ao abrigo do disposto no artigo 1083.º, n.ºs 1 e 2, CC, ou, então, ao abrigo do disposto no artigo 437.º, n.º 1, do mesmo diploma, com o consequente pedido de despejo e condenação, em caso de mora, na restituição do locado, no pagamento de uma indemnização à razão de € 938,54/mês, até à efectiva entrega.

Como fundamento, invoca a validade das cláusulas constantes do novo contrato celebrado, com incumprimento declarado por parte da A. da obrigação que assumiu, daí decorrendo uma alegada alteração anormal das circunstâncias em que contrataram que, no seu entender, fundamenta o seu pedido de resolução, por uma ou outra via.

Respondeu a A., reiterando a posição assumida na petição inicial.

Foi proferido despacho saneador e procedeu-se a julgamento, tendo sido proferida sentença que, julgando a acção procedente, declarou a nulidade das cláusulas terceira e quarta fixada no contrato outorgado a 09 de Dezembro de 2002 designado de “cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda” na parte que impõe à A. suportar, por sua conta e risco, todas as obras de conservação, ordinária, extraordinária, beneficiação ou substituição, bem como as demais que a senhoria for intimada a fazer pela Câmara Municipal … ou por quaisquer outras entidades públicas com poderes e competências na área do urbanismo na cidade do Porto, sem que a arrendatária possa exigir da senhoria qualquer ressarcimento pelos custos com a realização de tais obras resultantes da lei, mais julgando a reconvenção totalmente improcedente, dela absolvendo a A./reconvinda do pedido.

Inconformada, apelou a R., apresentando as seguintes conclusões: 1.º Em nossa opinião, a sentença errou, quer na apreciação da prova, o que gera erro de julgamento, quer na questão da matéria de direito, o que gera a nulidade da sentença.

  1. Entende a R./apelante que os factos dados como provados nos pontos 11, 12 e 13, estão incorretamente julgados.

  2. Conclui-se com clareza do depoimento transcrito que a testemunha H… nada sabe sobre os pontos 11, 12 e 13 da matéria de facto dada como provada.

  3. Do depoimento desta testemunha (I…) resulta que o conhecimento dos factos é indireto e resulta daquilo que é “falado em família”. A testemunha não tem, nem nunca teve nenhuma função ou intervenção nas B….

  4. A valoração dada ao depoimento é excessiva, a testemunha é parte interessada na resolução a favor do A. deste litígio, deste depoimento não podem ser retirados os factos suficientes para prova dos pontos 11, 12 e 13 dados como provados.

  5. Facto é que, foi celebrado um contrato de intitulado de “Cessão do direito ao arrendamento e alteração de renda” (e não aumento de renda!!!) com uma cláusula que diz “Que para além de todas as obras de melhoramento do locado que a sociedade entender fazer, desde que legalmente permitidas e que não ponham em causa a estrutura e estabilidade do imóvel (como até aí acontecia como foi dito), serão ainda da sua conta e risco todas as demais obras de conservação interior ou exterior do imóvel, quer as de conservação ordinária, extraordinária, beneficiação ou substituição, bem como todas as obras que a senhoria for intimada a fazer pela Câmara Municipal … ou por quaisquer entidades públicas com poderes e competências na área do urbanismo na cidade do Porto, não podendo a arrendatária exigir da senhoria qualquer ressarcimento pelos custos com a realização de todas as obras acima mencionadas”.

  6. Também deste depoimento (J…) não se podem retirar os factos suficientes para prova dos pontos 11, 12 e 13, devendo-se ter em conta, o interesse direto da testemunha na resolução do presente litígio.

  7. Se a A. não percebeu o alcance do contrato que assinou, o que não se aceita nem compreende, tal “ignorância” só pode ser considerada culposa e não pode ser, de forma alguma, imputada à Ré.

  8. Conclui-se com clareza do depoimento transcrito que a testemunha N… nada sabe sobre os pontos 11, 12 e 13 da matéria de facto dada como provada, referindo apenas que fez obras no imóvel em 2001, tendo vindo a fazer pequenos trabalhos.

  9. Do depoimento desta testemunha (K…) resulta, independentemente dos conhecimentos jurídicos da mesma e da possibilidade ou não de se resolver o contrato de arrendamento celebrado em 1975, a clara importância que a questão das obras tinha para a senhoria e a exclusividade da cláusula introduzida no contrato de cessão celebrado em 2002.

  10. Parece-nos de extra importância para o que aqui se discute o valor de mercado indicado pela testemunha (Eng.º L…), para arrendamento de um prédio com as características do que aqui está em causa.

  11. A prova testemunhal, bem como a restante prova produzida nos autos, conduz-nos à ausência de prova das matérias dadas como provadas nos pontos 11, 12 e 13.

    De facto, não compreendemos a determinação do convencimento da 1ª instância uma vez que só pode basear-se do depoimento de duas testemunhas, I… e J…, ambas integrantes da A., parciais e com interesse direto na questão que se discute nos presentes autos.

  12. Parece-nos evidente o erro de apreciação da prova existente nos autos pela 1ª instância, o que deve determinar a exclusão dos pontos 11, 12 e 13 da matéria de facto dada como provada.

  13. Não estamos perante um simples reconhecimento da cessão do direito ao arrendamento, e muito menos perante uma simples modificação subjetiva na relação contratual básica.

  14. As partes no contrato de cessão estão sujeitas ao regime, legal e convencional, que disciplina o próprio contrato de cessão.

  15. Ao contrato de cessão do direito ao arrendamento celebrado em 09.02.2002 terá que ser aplicada a legislação vigente à data da sua celebração.

  16. A anulação da cláusula terceira e da cláusula quarta criaria um grave desequilíbrio entre as partes no contrato, uma vez que o contrato seria revisto unilateralmente a favor da sociedade arrendatária sem contrapartida para a senhoria.

  17. As partes não se limitaram a transferir para a sociedade a posição de arrendatário, conforme previsto na cláusula sexta do...

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