Acórdão nº 131/12.4TBESP.P1 de Tribunal da Relação do Porto, 04 de Maio de 2015

Magistrado Responsável:CARLOS QUERIDO
Data da Resolução:04 de Maio de 2015
Emissor:Tribunal da Relação do Porto
RESUMO

I - Não suscita dúvidas a imperatividade do n.º 1 do artigo 21.º do NRAU, que impõe ao senhorio a impugnação do depósito no prazo de 20 dias contados da respectiva comunicação. II - O mesmo não acontecia com o n.º 2 do citado normativo (posteriormente revogado pela Lei n.º 79/2014, de, de 19/09), nas situações em que o senhorio pretendia resolver judicialmente o contrato por não pagamento de renda. III - Nessas situações, a impugnação do depósito... (ver resumo completo)

 
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Processo n.º 131/12.4TBESP.P1 Sumário do acórdão: I. Não suscita dúvidas a imperatividade do n.º 1 do artigo 21.º do NRAU, que impõe ao senhorio a impugnação do depósito no prazo de 20 dias contados da respectiva comunicação.

  1. O mesmo não acontecia com o n.º 2 do citado normativo (posteriormente revogado pela Lei n.º 79/2014, de, de 19/09), nas situações em que o senhorio pretendia resolver judicialmente o contrato por não pagamento de renda.

  2. Nessas situações, a impugnação do depósito deveria ser efectuada na acção de despejo intentada no prazo de 20 dias contados da respectiva comunicação [ou, estando a acção pendente, na resposta à contestação ou em articulado específico, apresentado no prazo de 10 dias contados da comunicação, sempre que esta ocorra depois da contestação].

  3. Podia, no entanto, legitimamente, suscitar-se a inviabilidade da acção quando intentada no prazo que o n.º 2 do artigo 21.º do NRAU previa (20 dias), considerando que a inexigibilidade na manutenção do arrendamento só ocorria volvidos 3 meses após a mora, sendo de admitir a possibilidade de o locador impugnar o depósito nos termos do n.º 1 da citada norma, seguindo as regras do CPC (artigos 916.º e seguintes), intentando posteriormente a acção de despejo, logo que decorrido o prazo de presunção de inexigibilidade da manutenção do arrendamento.

  4. Esta tese acabou por ser legitimada pela opção do legislador face à alteração legislativa decorrente da Lei n.º 79/2014, de 19 de Dezembro, que revogou o n.º 2 do artigo 21.º do NRAU, dado que as acções de despejo intentadas em momento posterior a esta alteração, com base na falta de pagamento da renda, deixaram de estar sujeitas ao prazo de vinte dias, contado da comunicação do depósito.

  5. Em suma, há a considerar um único prazo de caducidade: o da impugnação do depósito. Quanto à acção de despejo intentada antes da vigência da Lei n.º 79/2014, de 19/09, com base na falta de pagamento de rendas, depositadas pelo arrendatário, não sendo exigível a instauração da acção em momento precoce, susceptível de pôr em causa o seu êxito, assistia ao senhorio a faculdade de impugnar o depósito nos termos do n.º 1 do artigo 21.º do NRAU, instaurando posteriormente a acção de despejo, logo que decorrido o prazo de presunção de inexigibilidade da manutenção do arrendamento.

    Acordam no Tribunal da Relação do Porto I. Relatório B… instaurou em 5.05.2012 a presente acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra C…, peticionando: a) que seja imediatamente declarado “findo e resolvido o contrato” celebrado entre as partes, devendo o réu “restituir já o estabelecimento locado, bem como todos os móveis, máquinas, utensílios, louça e os outros bens recebidos aquando da celebração do contrato no estado em que os recebeu”; b) que seja o réu condenado a pagar ao Autor as rendas vencidas e vincendas até entrega do estabelecimento locado, acrescidas dos juros legais até integral pagamento; c) subsidiariamente, em caso de improcedência da resolução, que seja declarada a cessação do contrato por denúncia, devendo o réu restituir o estabelecimento locado, bem como todos os móveis, máquinas, utensílios, louça e os outros bens recebidos aquando da celebração do contrato no estado em que os recebeu.

    Alegou para o efeito, e em síntese: é dono de um estabelecimento comercial de Z… instalado no seu prédio; que por escritura pública celebrada no dia 21/03/1996, no Cartório Notarial de Espinho, o Autor cedeu à ré a exploração (locação de estabelecimento comercial) pelo prazo de 3 anos (a contar de 01/02/1996), prorrogável por períodos de um ano, mediante a retribuição mensal de € 748,20 nos primeiros 8 meses e € 872,90 nos restantes quatro meses, a qual deveria ser paga no 1º dia útil do mês a que disser respeito, na residência do autor, tendo desde 2011 essa retribuição sido actualizada para € 1.125,00; vivendo o Autor e a sua família ao lado do estabelecimento, a ré durante a noite promove no estabelecimento espectáculos de música ao vivo, denominados «Karaoke», onde os frequentadores da taberna cantam versões instrumentais de músicas em alta voz, não deixando descansar o autor e família, apesar das reclamações e da chamada da PSP a intervir, impedindo o seu sono e descanso nocturno; a ré instalou, no passeio exterior e junto à porta de entrada da habitação do autor, uns matraquilhos que, para além do ruído incomodativo, impedem e dificultam muito as entradas e saídas da habitação do autor; sendo o autor um homem idoso, doente e com muita dificuldade de locomoção que gosta de se sentar numa cadeira à porta de sua casa, tal deixou de ser possível por causa dos matraquilhos ali instalados; devido a estes conflitos de vizinhança, a ré deixou de pagar a renda desde Setembro de 2011 e apenas quando lhe foi anunciado que o autor iria recorrer a tribunal para a ‘despejar’, em 12/12/2011, depositou na D…, em Espinho, pelas 14h44, a quantia de € 1.250,00, fazendo constar que dizia respeito ao mês de Novembro de 2011 pela Loja sita na Rua .., nº ., procedendo a tal depósito em nome do Autor ao abrigo do RAU, sem fazer constar qualquer fundamentação para o depósito; de seguida, por carta datada de 23/11/2011, sob a invocação de que havia recusa em receber as rendas, a ré informou o autor que passaria a depositar as rendas na D… e enviou uma cópia do 1º depósito acima referido, porém apesar de à data da instauração da acção estarem vencidas as retribuições respeitantes a Setembro, Outubro, Novembro e Dezembro de 2011, as mesmas continuam a não estar pagas; o autor não se recusou a receber as rendas, pretendendo pôr fim ao contrato de cessão de exploração e que a ré lhe entregue o estabelecimento livre de acordo com a cláusula 4ª do contrato e, ainda que subsidiariamente, se for entendido a denúncia só produzir efeito no fim do período de renovação de 1 ano, deve o mesmo ser julgado denunciado para o dia 31 de Janeiro.

    Devidamente citada, contestou a ré, arguindo a excepção de ilegitimidade passiva por preterição do litisconsórcio necessário do seu marido e alegando que a pretensão do autor não merece a tutela do direito, porque pretende resolver ou denunciar um contrato não por causa do contrato, mas sim por viver ao lado do espaço arrendado.

    Impugnando a factualidade alegada na petição, alegou a ré em síntese: é falso que o autor seja dono do estabelecimento comercial, apenas o sendo do prédio urbano, sendo que o que agora se encontra dentro do estabelecimento comercial é propriedade da ré e do seu marido; é falso que o autor tenha cedido a exploração de estabelecimento comercial, porque nenhum estabelecimento comercial ali existia, pelo que o contrato celebrado entre as partes se deverá considerar como de arrendamento do imóvel; é falso que o autor resida com as suas filhas e netas, pois apenas reside com a sua companheira; é falso que a ré continue a fazer noites de karaoke, tendo deixado de o fazer porque o autor e família chamava sistematicamente a PSP; apesar de ser verdade que a ré tenha instalado uns matraquilhos e que os mesmos ficam perto de uma das portas de entrada da casa do autor, é falso que os mesmos inibam o autor de entrar e sair de casa, já que o mesmo desde que se encontra numa cadeira de rodas, sempre utilizou uma outra porta distinta; o autor recusou receber as rendas quando a ré pretendeu proceder ao pagamento das mesmas por transferência bancária, obrigando a ré a proceder ao seu depósito; sem prescindir, a existir falta de pagamento atempado da ré das prestações e configurando o contrato celebrado entre autor e ré um contrato de cessão de exploração, o autor só poderia resolver o contrato se tivesse fixado à ré um prazo razoável para esse pagamento e a ré não os tivesse feito dentro desse prazo, o que não sucedeu no caso em preço; é nula a cláusula constante do contrato junto pelo autor, não sendo igualmente aplicável o artigo 118.º do RAU, apenas aplicável aos contratos de duração limitada, sendo certo que ainda que o contrato pudesse ser denunciado pelo autor, o prazo para a desocupação será de 2 anos, nos termos preceituados no artigo 114, n.º 2 do RAU.

    A ré deduziu reconvenção, alegando que qualquer que seja a qualificação do contrato celebrado entre as partes, sempre teria direito, em caso de cessação do mesmo, a ser restituída por todas as benfeitorias que fez no imóvel, relativamente às quais o autor/reconvindo não se opôs, apesar de as conhecer, por serem necessárias para que o estabelecimento continuasse a apresentar condições para receber clientes e ser competitivo no mercado, peticionando, a final, a condenação do reconvindo a pagar à reconvinte o valor das benfeitorias realizadas no locado, em valor a liquidar “em execução de sentença” ou, a título subsidiário, indemnizar a reconvinte no termo do contrato pelo valor das obras realizadas, em valor a liquidar em execução de sentença, de acordo com as regras do enriquecimento sem causa, ou ainda a título subsidiário, compensar a ré, em valor a liquidar em “execução de sentença”, segundo prudentes juízos de equidade, pelo aumento do valor locativo.

    O autor/reconvindo respondeu à excepção de ilegitimidade passiva e ao pedido reconvencional. Quanto à excepção dilatória, entende que deverá improceder, referindo, no entanto que “para eliminar quaisquer dúvidas, o Autor irá proceder ao chamamento para intervenção como Réu do marido da Ré”. Quanto ao invocado arrendamento: não deu, nem quis dar de arrendamento o espaço de que é proprietário, apenas deu e quis dar à exploração do seu estabelecimento comercial de Z…; nunca aceitaria dar de arrendamento o seu prédio; sempre seria sempre nulo o invocado contrato de arrendamento por falta de acordo e perfeição negocial e falta de forma; a ré litiga de má fé. Quanto à reconvenção: não foi pedida qualquer autorização ou consentimento ao autor para execução de qualquer obra neste estabelecimento; não foi feita sequer qualquer comunicação ou informação sobre quaisquer obras (antes ou depois da...

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