Acórdão nº 13721/16.7T8PRT.P1 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 27 de Abril de 2017
| Magistrado Responsável | ANA LUCINDA CABRAL |
| Data da Resolução | 27 de Abril de 2017 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Proc. nº 13721/16.7T8PRT.P1 Comarca do Porto Porto - Inst. Local - Secção Cível - J5 Acordam no Tribunal da Relação do Porto I - Relatório Autor: Condomínio ... ..., sito na Rua ..., n.ºs ... a ... e Rua ..., n.º .., no Porto, representado pelo seu Administrador “B..., Lda.”, com sede na Rua ..., n.º ..., ....-... Porto; Réu: C..., residente na Rua ..., n.º ..., ....-... Porto - Objeto do litígio: . Do direito do Autor de ver decretada a inibição de o Réu dar à fracção de que é proprietário uso diferente do previsto no título constitutivo de propriedade horizontal e no regulamento de condomínio, proibindo-se o uso da referida fracção para fins turísticos, designadamente, de alojamento local, bem como de ver o Réu condenado em sanção pecuniária compulsória, nos termos previstos no art. 829.º-A Código Civil, no montante de € 150,00 (cento e cinquenta euros) por dia, até efectivo cumprimento daquele primeiro pedido.
Realizada a audiência de Julgamento, foi proferida sentença a julgar a acção improcedente e a absolver o réu do pedido O autor, Condomínio ..., interpôs recurso, concluindo: 1 – O recorrido utiliza a fracção em crise nos autos, destinada, exclusivamente, a habitação, nos termos da propriedade horizontal do edifício onde se insere, para fins de prestação de serviços de alojamento local 2 – Entende o recorrente que o destino que o recorrido atribui à fracção vai contra o fim a que ela se destina, pretendendo assim o recorrente que o recorrido seja impedido de dar um uso diverso (prestação de serviços de alojamento local) à fracção daquele a que a mesma é destinada (habitação), cumprindo-se o previsto no art. 1422.º n.º 2 alínea c) do Código Civil.
3 – O fim a que a fracção se destina é uma limitação do direito de propriedade de cada condómino sobre a sua fracção.
4 – A sentença recorrida entende que ficou demonstrado que o recorrido afecta a fracção à prestação de serviços de alojamento local, sendo, porém, lícito, já que habitar é mais que alojar, por isso se quem pode o mais, pode o menos, a utilização da fracção para prestação de serviços de alojamento local não difere da utilização para habitação.
5 – Ora, estes são conceitos distintos, não complementares ou associáveis: habitação implica permanência, residência, morada e local, em confronto e oposição com o conceito de alojamento que se reporta a temporariedade, provisoriedade.
6 – A actividade de prestação de serviços é, antes de mais, uma prestação de serviços, que carece de cumprir determinados requisitos para ser legal, nomeadamente o licenciamento do Instituto do Turismo de Portugal, e tanto assim é, que, em termos fiscais, os rendimentos auferidos nesta actividade são tributados como rendimentos empresariais, pelo que, a actividade comercial não pode ser dissociada do serviço que é prestado.
7 – Um turista não habita no local onde passa férias, mesmo sendo um apartamento, da mesma forma que não habita um quarto de hotel: o local é usado para pernoitar e guardar as suas coisas, não para habitar: a actividade turística é temporária, o turista continua a ter a sua habitação no local onde reside.
8 – Apesar de não haver um “balcão físico” de apoio ao turista, no alojamento local, esse balcão, tal como se processa todos os contactos, é virtual: com toda a certeza, apesar de o utilizador de alojamento local não ter à sua disposição uma recepção, como existe num hotel, tem, certamente, um contacto do proprietário ou alguém consigo relacionado, a quem poderá recorrer para o que precisar.
9 – Acresce que, no alojamento local, os serviços prestados extravasam a habitação (limpeza, arrumação, mudança de camas), sendo uma prestação de serviços efectuada com carácter lucrativo, sujeita ao cumprimento de obrigações, típicas de uma actividade de prestação de serviços e não de habitação (leia-se residência) dessa fracção.
10 – Deve ainda referir-se que a propriedade horizontal do edifício data de 1975, quando a realidade do alojamento local não era imaginável ou conjecturável.
11 – O edifício é composto por cinco estabelecimentos comerciais e seis habitações, sendo certo que a existe uma separação marcada, integral e absoluta entre zona comercial e zona habitacional: às fracções F a K (sendo a fracção propriedade do recorrido a fracção “F”) foi destinado o fim HABITAÇÃO, exclusiva e unicamente, tal como isso significa: residência, permanência, morada.
12 – Ora, quem adquiriu uma ou várias das mencionadas fracções destinadas a habitação fê-lo sempre na expectativa de que o prédio seria sempre habitado por quem lá reside, e não por um entra-e-sai constante de estranhos, tinham, por isso, uma expectativa fundada de que o prédio seria exclusivamente usado para habitação própria dos proprietários ou eventuais arrendatários e que nunca teriam estranhos a aceder e usar o prédio, como aliás o foi, até à aquisição da fracção pelo recorrido.
13 – Seguimos o entendimento que, em caso de dúvida, deverá adoptar-se um critério interpretativo restritivo, no âmbito do qual se propugna que o fim habitacional deverá considerar-se como restrito a utilização puramente privada e não comercial, não permitindo o uso por actividades com relevo económico.
14 – Acresce que a prestação de serviços de alojamento local provoca insegurança no próprio Condomínio, já que entram e saem, constantemente, estranhos ao prédio, são entregues chaves a desconhecidos, sendo certo que todos os equipamentos existentes no Condomínio, desde logo, o elevador, sofrem um desgaste acrescido, conduzindo a um aumento de despesas.
15 – Perfilhamos o entendimento do douto Acórdão da Relação de Lisboa, processo n.º 12579/16.0T8LSB.L1 (cuja cópia se junta como documento n.º 1), “o destino comercial (leia-se, alojamento local) dado à fracção AQ (…) não é compatível com o fixado no título de propriedade horizontal, que a destina a habitação.
16 – Neste seguimento, também não podemos aceitar que a proibição de dar utilidade turística/hoteleira às fracções, constante da alteração ao ponto 9, n.º 1 do Regulamento de Condomínio, seja ineficaz quanto ao recorrido, por violar o art. 1422.º n.º 2 alínea d) do Código Civil, já que se tratou de uma deliberação aprovada, com a sua oposição, já que tal deliberação não limita o direito de propriedade do condómino, ela apenas veio reiterar e realçar o que já é expressamente dito na propriedade horizontal, sendo este também o entendimento seguido pelo citado Acórdão da Relação de Lisboa.
17 – A douta sentença em causa violou assim o disposto no art. 1422.º n.º 2 alínea c) do Código Civil, ao permitir que seja dado um uso diferente à fracção daquele a que a mesma é destinada.
TERMOS EM QUE Deverá ser concedido provimento ao presente recurso e, em consequência, ser revogada a decisão recorrenda proferida pelo Tribunal de 1ª Instância, substituindo-a por outra que declare procedente o pedido formulado pelo C... apresentou contra-alegações, concluindo que deve manter-se a sentença.
Nos termos da lei processual civil são as conclusões do recurso que delimitam o objecto do mesmo e, consequentemente, os poderes de cognição deste tribunal.
Assim, a questão a resolver consiste em saber se saber se o alojamento local se pode considerar integrado no conceito de habitação quando no título constitutivo da propriedade horizontal se estabelece que determinada fracção se destina à habitação.
II- Fundamentação de facto: O tribunal recorrido deu como provados os seguintes factos:
-
O Réu é proprietário da fracção designada pela letra “F”, do prédio sito na Rua ..., n.ºs ... a ... e Rua ..., n.ºs ... a ..., no Porto, descrito na Conservatória de Registo Predial sob o n.º 54514.
b) A referida fraccão destina-se única e exclusivamente a habitação, conforme título de constituição de propriedade horizontal junto a fls. 7 a 9v.º, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
c) O Réu afecta a referida fracção à prestação de serviços de alojamento temporário a turistas, mediante o preço de € 85,00 (oitenta e cinco euros) por noite, tendo uma taxa de...
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