Acórdão nº 1993/13.3TBAMT.P1 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 07 de Abril de 2016

Magistrado ResponsávelVIEIRA E CUNHA
Data da Resolução07 de Abril de 2016
EmissorCourt of Appeal of Porto (Portugal)

• Rec.1993/13.3TBAMT.P1. Relator – Vieira e Cunha. Adjuntos – Desembargadores Maria Eiró e João Proença Costa. Decisão recorrida de 15/7/2015 Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Os Factos Recurso de apelação interposto na acção com processo declarativo e forma comum nº1993/13.3TBAMT, da Instância Local Cível da Comarca do Porto-Este (Amarante).

Autora – B…, Ldª.

Réu – Estado Português (Autoridade Tributária e Aduaneira), representado pelo Ministério Público.

Pedido Que se se condene o Réu a pagar à Autora a quantia de € 18.028,38, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde 30/10/2012, data da emissão da factura, até integral pagamento.

Tese da Autora Em 13 de Julho de 2012, ajustou com o réu, através da Autoridade Tributária e Aduaneira um contrato de mediação imobiliária a submeter à disciplina do DL. nº211/2004 de 20 de Agosto, tendo por objecto um prédio rústico denominado “C…”, sito na freguesia de …, concelho de Alenquer, destinado a pedreira.

Tal prédio foi vendido à sociedade “D…, Lda.” pelo preço de € 491.100 euros, através da intervenção da autora, tendo a autora direito à remuneração de 3%, estabelecida no artº 8º do contrato de mediação imobiliária, que se cifra em € 18.121,59 euros, já com IVA incluído à taxa legal de 23%.

Porém, o réu apenas pagou à autora a quantia de € 93,21, pretendendo a autora haver do réu a soma em falta de € 18.028,38.

Tese do Réu Como a Autora alega, a remuneração acordada foi de 3%, porém com o limite de 5% do valor da quantia exequenda, a qual, in casu, era de € 1.515,51, donde promana que a remuneração se mede em € 75,78, a que acresce IVA no valor de €17,43, ou seja, precisamente a soma já paga de € 93,21.

Sentença Na sentença proferida pelo Mmº Juiz “a quo”, o pedido formulado foi julgado improcedente e o Réu absolvido do mesmo.

Conclusões do Recurso de Apelação da Autora A - A sentença recorrida enferma de omissão de pronúncia quanto a factos relevantes para a decisão.

B - Foram incorretamente julgados os seguintes factos, os quais deveriam integrar o elenco dos factos provados: 1. No dia 13-07-2012 foi lavrado edital pelo Serviço de Finanças de Oeiras 1, com o teor que consta do documento n.º 2 junto com a petição inicial.

  1. O réu não revelou à autora o valor da quantia exequenda nas negociações que antecederam a celebração do contrato de mediação imobiliária, nem no momento da celebração deste.

  2. A autora angariou o interessado que concretizou o negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária que outorgou com o réu.

  3. A autora gastou cerca de 600, 700 euros na angariação, gasolina e portagens.

  4. A autora emitiu e enviou ao Serviço de Finanças de Oeiras a fatura sob o n.º ….. de 30-10-2012, no valor de 18.121,59 € (dezoito mil, cento e vinte e um euros e cinquenta e nove cêntimos) relativa ao contrato de mediação imobiliária em causa nos autos.

    C - O tribunal a quo julgou improcedente a ação, não obstante ter considerado que: 1. entre autora e réu foi celebrado o contrato de mediação imobiliária junto aos autos; 2. “(…) o imóvel foi vendido graças à providencial intervenção da autora (…)” – cfr. fls. 12 da sentença recorrida; 3. “(…) por força da situação geográfica da sua sede (Amarante) e do prédio (na .., Alenquer), a autora de boa fé, suportou despesas em deslocações, seguramente muito superiores ao valor da remuneração percebida que não atinge sequer 100 euros.

    D - Entendeu, contudo, o tribunal a quo que “(…) a autora deveria ter enquadrado a factualidade como sendo a de erro-vício sobre os motivos, prevista no art.º 252 n.º 2 do CC, (…)”.

    E - Não obstante o tribunal a quo até ter equacionado, com suporte num juízo de equidade, a possibilidade de concessão de uma compensação à autora, entendeu não o dever fazer, basicamente, por três motivos: 1. a compensação nunca poderia ser superior ao da quantia exequenda (1.515,51 €); 2. porque o estado – réu – “em nada contribuiu para o equívoco”; 3. “Se a ação procedesse, aí seria um negócio muito mais ruinoso, desta vez para o Estado que remuneraria cerca de 18.000 euros para recuperar em troca cerca 1.500 euros.” F - Não podemos concordar com o enquadramento jurídico que o tribunal a quo faz dos factos.

    G - Na verdade, tendo a nosso ver resultado, também, provado que: 1. No edital da venda – cuja cópia se mostra junta com a p.i. sob o documento n.º 2 – não é feita qualquer referência ao valor da execução, mas apenas e só ao valor base da venda do imóvel como sendo de 178.000,00 € (cento e setenta e oito mil euros); 2. O réu não revelou à autora o valor da quantia exequenda nas negociações que antecederam a celebração do contrato de mediação imobiliária, nem no momento da celebração deste; 3. A autora angariou o interessado que concretizou o negócio visado pelo contrato de mediação imobiliária que outorgou com o réu.

  5. A autora gastou cerca de 600, 700 euros na angariação, gasolina e portagens.

  6. A autora emitiu e enviou ao Serviço de Finanças de Oeiras a fatura sob o n.º …. de 30-10-2012, no valor de 18.121,59 € (dezoito mil, cento e vinte e um euros e cinquenta e nove cêntimos) relativa ao contrato de mediação imobiliária em causa nos autos; parece-nos, logo à partida, que a decisão proferida pelo tribunal a quo não se afigure justa, ao conformar-se com o facto de o réu e o executado nos autos no âmbito dos quais se efetuou a venda objeto do contrato de mediação aqui em causa, tivessem retirado proveito dos esforços e atividade de mediação imobiliária da autora – que logrou conseguir vender pelo valor de 491.100,00 € (quatrocentos e noventa e um mil e cem euros) o imóvel objeto do contrato de mediação – e não tivesse considerado desproporcionada uma remuneração de uns muito modestos 75,78 € (setenta e cinco euros e setenta e oito cêntimos)! H - Houve um enriquecimento injustificado de outrem à custa dos esforços e atividade de angariação empreendidos pela autora, cujo resultado final – venda de um imóvel pelo valor de 491.100,00 € (quatrocentos e noventa e um mil e cem euros) – não se compadece minimamente com a remuneração que o réu pretende ver ser arbitrada à autora.

    I - O contrato de mediação imobiliária outorgado entre autora e réu contém uma cláusula de remuneração que não lhe foi atribuída qualquer importância nem pelo réu, nem, forçosamente, pela autora (que sempre a ignorou em absoluto).

    J - Por força do que se encontra escrito no contrato outorgado entre autora e réu, a remuneração devida pelo segundo à primeira dependeria de duas variáveis: 1. valor pelo qual o negócio viesse a ser efetivamente concretizado; 2. valor da quantia exequenda.

    K - O réu nunca quis que a autora fosse remunerada em valor equivalente a 5% do valor da quantia exequenda, por esse motivo nunca lhe deu sequer a conhecer qual era o valor da quantia exequenda.

    L - Sempre quis o réu que a autora fosse remunerada em valor equivalente a 3% do valor pelo qual o imóvel viesse efetivamente a ser vendido.

    M - Como resultou da prova produzida, o réu nunca comunicou à autora qual era o valor da quantia exequenda nos autos de execução fiscal ao abrigo dos quais viria a ser efetuada a venda do imóvel objeto do contrato de mediação imobiliária.

    N - O valor da quantia exequenda não consta em nenhum dos documentos que serviram de base ao contrato precisamente porque o réu nunca lhe quis atribuir qualquer relevância.

    O - Corrobora esse facto a circunstância daquele valor não ter ser sido sequer mencionado onde seria natural que o fosse, designadamente do Anexo II do contrato de mediação imobiliária, junto com a p.i. sob o documento n.º 1.

    P - Tal valor não aparece referido em lado algum da documentação assinada entre as partes, nem o réu transmitiu à autora essa informação, antes ou aquando da celebração do contrato de mediação imobiliária, deliberadamente.

    Q - Ditam as mais elementares regras da experiência comum, jamais uma sociedade comercial, como a autora, sediada em Amarante, outorgaria um contrato como aquele que está em causa nos autos, se soubesse de antemão que o valor máximo da remuneração que iria auferir, para realizar um negócio cujo imóvel objeto da venda se situava na … (Alenquer), se cifraria numa remuneração máxima de uns meros 75,78 € (setenta e cinco euros e setenta e oito cêntimos).

    R - O valor reclamado pela autora nestes autos é o único que encontra suporte nas negociações prévias ao contrato e nos termos contratuais efetivamente outorgados.

    S - Não era intenção do réu, nem antes, nem aquando, nem depois da celebração do contrato, pagar à autora um valor de...

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