Acórdão nº 2050/14.0T8PRT.P1 de Tribunal da Relação do Porto, 20 de Junho de 2016

Magistrado Responsável:MANUEL DOMINGOS FERNANDES
Data da Resolução:20 de Junho de 2016
Emissor:Tribunal da Relação do Porto
RESUMO

I - Na reapreciação da prova a Relação goza da mesma amplitude de poderes da 1.ª instância e, tendo como desiderato garantir um segundo grau de jurisdição relativamente à matéria de facto impugnada, deve formar a sua própria convicção. II - A prova por declarações de parte é apreciada livremente pelo tribunal, na parte que não constitua confissão, razão pela qual será normalmente insuficiente para a prova de um facto essencial à causa de pedir que surja desacompanhada de qualquer outra prova que a sustente ou sequer indicie. III - O contrato de mediação imobiliária ... (ver resumo completo)

 
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Processo nº 2050/14.0T8PRT.P1-Apelação Origem: Comarca do Porto-Porto-Inst. Central-1ª Secção Cível-J1 Relator: Manuel Fernandes 1º Adjunto Des. Caimoto Jácome 2º Adjunto Des. Sousa Lameira Sumário: I- Na reapreciação da prova a Relação goza da mesma amplitude de poderes da 1.ª instância e, tendo como desiderato garantir um segundo grau de jurisdição relativamente à matéria de facto impugnada, deve formar a sua própria convicção.

II- A prova por declarações de parte é apreciada livremente pelo tribunal, na parte que não constitua confissão, razão pela qual será normalmente insuficiente para a prova de um facto essencial à causa de pedir que surja desacompanhada de qualquer outra prova que a sustente ou sequer indicie.

III- O contrato de mediação imobiliária é um contrato bilateral e oneroso: o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado.

IV- Em princípio, no contrato de mediação, a remuneração apenas é devida ao mediador com a conclusão e perfeição do negócio.

V- Todavia, tendo o contrato de mediação sido celebrado em regime de exclusividade em que as partes não fazem depender o pagamento da remuneração da efectiva outorga de qualquer contrato, é a mesma devida desde que o negócio visado esteja acertado, isto é, que haja um interessado efectivo para o mesmo que aceite as condições do vendedor ainda que aquele não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário (artigo 19.º, nº 2 da 15/2013, de 8/02).

VI- Tendo os Réus recorridos aceitado o negócio, aceitado o preço de venda proposto pela interessada angariada pela imobiliária Autora, discutido o valor da comissão que foi aceite por esta e tendo dado início às diligências necessárias com a solicitação de documentos da interessada que foram fornecidos e tendo-se, ao fim de dois meses, recusado a vender sem qualquer justificação, forçoso é concluir o negócio visado só não se veio a concretizar por causa imputável àqueles.

VII- Verifica-se que há, assim, sem qualquer dúvida, uma manifesta contrariedade directa entre o primeiro e o segundo comportamento existindo, no caso concreto, uma necessidade ético-jurídica de impedir a conduta contraditória, designadamente, por não se poder evitar ou remover de outra forma o prejuízo dos confiantes, e por a situação conflituar com as exigências de conduta de uma contraparte leal, correcta e honesta, com os ditames da boa fé em sentido objectivo.

VIII- Os danos não patrimoniais em virtude de o prestígio, imagem e bom nome de um contratante terem ficado afectados podem ser ressarcidos em sede de responsabilidade contratual.

IX- Porém, tratando-se de uma pessoa colectiva, embora seja dotada de personalidade jurídica, não se concebe que possa sofrer danos morais decorrentes daquela ofensa, razão pela qual nestes casos poderemos estar, sim perante o que a doutrina usualmente denomina de danos patrimoniais indirectos, ou seja, um género de danos morais com reflexos patrimoniais.

*I-RELATÓRIO Acordam no Tribunal da Relação do Porto: “B…, Lda.”, com sede na …, nº.., R/chão, Marco de Canaveses, veio instaurar o presente processo de declaração, contra C… e mulher D…, residentes na …, nº …, .º E, Estoril.

Termina pedindo: - que a presente acção seja julgada procedente por provada e em consequência:

  1. Declarar-se definitivo e culposo o incumprimento do contrato de mediação por parte dos RR.; B) Condenar-se os RR. a pagarem à A. a quantia de EUR: 46.231,71, acrescida de IVA à taxa legal de 23%, no montante de EUR: 10.633,29, bem como juros vencidos e vincendos, desde 6 de Junho de 2014, à taxa legal em vigor, os quais nesta data somam a importância de EUR: 658,64, até integral e efectivo pagamento.

ou caso assim se não entenda, C) Condenar-se os RR. a pagarem à A a indemnização que venha a ser julgada ao abrigo da equidade, mas desde já se calcula em montante nunca inferior de EUR: 56.865,00.

em qualquer dos casos, D) Condenar-se os RR. no pagamento da quantia de € 15.000,00 a título de danos não patrimoniais, acrescida de juros vincendos a contar da citação dos RR.

*Citados os Réus, apresentaram contestação.

Concluem, pedindo que:

  1. Deve a acção ser julgada totalmente improcedente por não provada e, em consequência, serem os RR. absolvidos dos pedidos, com as legais consequências.

  2. Deve a A. ser condenada no pedido de litigância de má-fé em montante até € 10.000,00.

*Realizou-se Audiência prévia, tendo sido proferido despacho saneador com identificação do objecto do litígio e, bem assim, dos temas da prova.

*Teve lugar a audiência de julgamento com as formalidades legais tendo, a final, sido proferido decisão que julgou a acção totalmente improcedente por não prova absolvendo os Réus dos pedidos contra eles formulados.

*Não se conformando com o assim decidido veio a Autora interpor o presente recurso concluindo as suas alegações pela forma seguinte: 1.-Entendeu o Meritíssimo Juiz a quo que não se provou que a aceitação por parte da interessada do preço pretendido pelos recorridos tenha sido, de novo, imediatamente comunicado àqueles, os quais deram o negócio por concluindo, e que a recorrente tivesse recebido ordens daqueles no sentido de exigir a celebração do contrato promessa, com a entrega de um cheque no montante de EUR: 50.000,00 a título de sinal (artigo 17° e 18° da petição inicial).

  1. -Considerou, ainda, não terem sido dado como provado que o sócio gerente da recorrente tenha telefonado pessoalmente ao recorrido marido, avisando-o" de que já estava redigido, tendo aquele pedido que as cláusulas do referido contrato promessa lhe fosse de imediato transmitido verbalmente o que de facto aconteceu, tendo, nessa altura, o recorrido declarado aceitar as ditas cláusulas constantes do dito contrato promessa, impondo que aquele fosse, primeiro, assinado pelo promitente comprador para depois ser assinado pelos recorridos e que só depois de ter a anuência dos recorridos é que tal contrato foi transmitido à interessada, (artigo 20° a 24°, 25° da petição inicial).

  2. -Considerou, ainda, como não provado que a recorrente se viu forçada a aceitar reduzir a sua comissão para o valor de EUR: 50.000,00 já com IVA incluído e que os recorridos impediram a recorrente de poder concretizar o negócio de venda já discutido a acertado (art° 45° e 70° da petição inicial).

  3. -Em declarações de parte do sócio gerente da recorrente, Dr. E…, perguntado sobre o mail de 07-06-2014, documento 6 junto à petição inicial, este respondeu: "Para além destas alterações deve a B… declarar que o valor de venda é 850 mil euros e o valor da sua comissão como intermediaria é de 56.865 já com IVA incluído". 00:09:2 a 00:09:29 5.-Perguntado se nesse dia 7 de Junho, o contrato promessa já estava assinado, este respondeu " No dia 7 de Junho havia já um contrato promessa assinado pelo comprador". 00:09:34 a 00:09:40 6.-Perguntado se o recorrido sabia desse contrato, este respondeu: "Sabia, sabia". 00:09:42 a 00:09:43 e continuou "Mas depois decidiu por be introduzir outras cláusulas, que foram reintroduzidas" 00:09:44 a 00:09:50 e ainda "Já sabia que o contrato promessa, já sabia que havia um chegue de 50 mil euros da empresa, passado ao seu nome" 00:09:55 a 00:10:04.

  4. -Perguntado se tinha aceite o preço de EUR: 850.000,00, este respondeu: "Não, não, ele não ê questão de pôr em causa, ele aqui pede até para nós confirmarmos que o negócio são 850 mil e a comissão são 56865,00. Dra. Ele fala aqui nos 56865,00 porque isto foi alvo de uma negociação. Se nós tirarmos 6% de 850 não dá mais IVA, mais IVA, não dá 56865,00".00:10:10 a 00:10:33, e continua: "Dá um pouco mais, dá um pouco mais. E portanto, foi renegociada a nossa comissão. Talvez, este, esta, esta necessidade de passar a escrito a nossa comissão" 00:10:35 a 00:10:48 E mais à frente refere: "Se eu tirar os 23% do IVA digamos que dá 60 e qualquer coisa mil euros. O que ficou, acordado entre a B… e o Sr. C… é que nós suportaríamos metade do IVA e ele suportaria a outra metade. Porque o Pr. C… não queria pagar o IVA. Mas nós gostamos sempre de pagar o IVA" 00:11:04 a 00:11:26.

  5. -Perguntado se o negócio havia sido aceite pelo recorrido, este respondeu: "Eu não posso ter um contrato promessa de um cliente assinado, onde a pessoa me diz para o assinar, me confirma mesmo que é isso mesmo, e depois me muda o valor de comissão. Mas eu ainda assim, talvez por saber que não tinha alternativa, de fazer o contrário, porque tenho uma marca de reputação máxima, eu represento a F… e portanto ele sabia disso, por isso é que o imóvel dele estava lá, e eu não posso ter danos de imagem". 00:15:38 a 00:15.01.

  6. -Confrontado com a data do contrato promessa e do cheque de 06/06 e da data do envio do contrato ao recorrido, e se tal procedimento é normal, este respondeu: "Não. Não é normal, eu posso-lhe explicar o que é que aconteceu. O Pr. C… falou comigo ao telefone. O negócio estava fechado. Eu disse Pr. eu vou ter, o comprador, poderei ter o comprador, ele ia para fora, tinhamos ali uma janela temporal muito apertada. E ele disse feche o negócio. Feche o negócio, receba o cheque. E eu disse oh Pr. e a minuta? Leia-me a minuta E eu li-lhe a minuta. Ao telefone eu li-lhe a minuta toda. E depois de estar assinado ele disse bom então introduza mais isto". 00:14:19 a 00:18:02.

  7. - Perguntado se era normal um comprador entregar um sinal com um contrato promessa não assinado pelo vendedor, este respondeu: "É". 00:19:38 e continua "É, exactamente porque o Pr. C… estava em … e dizia: ok recolha o sinal, que deixem o cheque, e depois eu vou aí e assino. Foi isso que se passou. Fazemos isso todos os dias Sr. Pr.. É sempre assim, praticamente. Aliás, a nossa clientela muitas vezes até envia os sinais para a nossa conta, porque é uma clientela internacional. E depois são entregues aos compradores, aos vendedores, peço desculpa". 00:19:40 a 00:20:07.

  8. -Perguntado se é normal submeterem...

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