Acórdão nº 692/15.6T8PNF.P1 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 11 de Outubro de 2016
| Magistrado Responsável | ANABELA DIAS DA SILVA |
| Data da Resolução | 11 de Outubro de 2016 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Apelação Processo n.º 692/15.6T8PNF.P1 Comarca do Porto Este – Penafiel - Instância Central – Secção Cível – J3 Recorrente – B…, Unipessoal, Ld.ª Recorridos – C… e D… Relatora – Anabela Dias da Silva Adjuntas – Desemb. Ana Lucinda Cabral Desemb. Maria do Carmo Domingues Acordam no Tribunal da Relação do Porto (1.ªsecção cível) I – B…, Unipessoal, Ld.ª, com sede em Cascais, intentou a presente acção declarativa comum contra C… e D…, pedindo que: a) os réus sejam condenados a restituir à autora a quantia de €163.555,88, correspondente às despesas por ela suportadas com o imóvel sobre que incidiu o direito de preferência invocado e reconhecido aos réus, tendo em vista colocar a autora na posição em que esta se encontrava no momento em que foi celebrada a escritura de compra e venda do mesmo imóvel; Sem prescindir, e caso assim não se entenda, b) os réus sejam condenados a restituir à autora a quantia de €163.555,88, tendo em vista restituir à autora as quantias com que os réus injustificadamente e ilegitimamente se locupletaram e de que os réus beneficiaram, na medida em que também eles a teriam suportado se a venda lhe tivesse sido feita directamente; Em qualquer dos casos, c) os réus sejam condenados a restituir à autora os juros vincendos desde a data da citação, calculados à taxa supletiva legal prevista para as operações civis, bem como juros à taxa de 5% ao ano, a título de sanção pecuniária compulsória, desde a data do trânsito em julgado da sentença que vier a ser proferida, devendo em ambos os casos os juros ser calculados sobre o capital em dívida e até efectivo pagamento; d) o reconhecimento que o direito de crédito que venha a ser reconhecido à autora sobre os réus se encontra garantido pelo direito de retenção sobre o imóvel melhor descrito na petição inicial.
Alega, para tanto, e em síntese, que numa acção de preferência, por sentença que homologou uma confissão, foi julgada procedente a pretensão dos aqui réus, naquela acção autores, no sentido de se verem substituídos à aqui autora, ali ré, na compra e venda que esta havia formalizado através de escritura pública e que tinha por objecto o imóvel melhor descrito na petição inicial; a referida sentença transitou em julgado, sendo os réus, em consequência da sentença daquela acção e à presente data, os proprietários daquele imóvel e tendo a autora já recebido, no âmbito daquela mesma acção, o valor aí depositado pelos aqui réus, de €2.500.000,00; esse valor recebido corresponde exactamente ao preço, em singelo e, sem mais, pago pela aqui autora tendo em vista a aquisição do mencionado imóvel; todavia, a ré, além dessa despesa, teve que suportar, tendo em vista a aquisição do imóvel, despesas referentes à realização da escritura e requisição dos registos a seu favor, no valor global de €947,31; suportou o cumprimento das obrigações fiscais, no valor global de €155.991,20 e, liquidou o pagamento do IMI referente aos anos de 2010 a 2103, tudo no valor global de €6.617,37.
*Os réus, pessoal e regularmente, citados vieram contestar pedindo a sua absolvição dos pedidos e deduziram, ainda, pedido reconvencional.
Para tanto, impugnaram, no essencial, alguns dos factos alegados pela autora e, sustentaram ainda que não existe fundamento legal para serem os réus a ressarcirem a autora das despesas que ela alega ter feito.
*A autora apresentou a réplica.
*Posteriormente, a autora reduziu o seu pedido, no montante de €1.453,40 respeitante ao IMI de 2011; no montante de €1.808,66 no que se refere ao IMI de 2012 e; no montante de €1.901,91 no que respeita ao IMI de 2013.
*Foi proferido despacho saneador, fixou-se a matéria de facto assente e selecionaram-se os temas da prova.
O pedido reconvencional não foi admitido e, em consequência, a autora/ reconvinda foi absolvida da instância reconvencional.
*Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, com gravação em sistema audio dos depoimentos aí prestados, após o que foi proferida a seguinte decisão: “Pelo exposto, julgando-se a acção totalmente improcedente, decide-se absolver os réus C… e D… dos pedidos deduzidos pela autora B…, Unipessoal, Ld.ª”.
*Inconformada com tal decisão dela veio a autora recorrer de apelação, pedindo a sua revogação e substituição por outra que julgue procedente os pedidos por si formulados e condene os recorridos no pagamento da quantia global de €158.391,91, acrescido dos juros também peticionados, mais se reconhecendo que esse direito de crédito se encontra garantido por direito de retenção sobre o imóvel objecto da preferência.
A apelante juntou aos autos as suas alegações que terminam com as seguintes conclusões: 1. A autora, ora recorrente, intentou contra os réus C… e mulher D…, ora recorridos, acção declarativa de processo comum peticionando a sua condenação no pagamento da quantia de €163.555,88 (cento e sessenta e três mil quinhentos e cinquenta e cinco euros e oitenta e oito cêntimos), valor este correspondente às despesas suportadas pela autora com a aquisição de imóvel, sobre o qual veio – posteriormente - a incidir direito de preferência invocado e reconhecido aos réus.
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Mais peticionou fossem os réus condenados ao pagamento dos juros vencidos e vincendos sobre a quantia peticionada, bem como o reconhecimento de um direito de retenção sobre o imóvel objecto de preferência até que tal crédito se encontre pago e/ou garantido.
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Não obstante a factualidade provada (que aqui não se discute) considerou o julgador que tais factos não tinham a virtualidade de fazer proceder o pedido da autora, que, por isso, agora assume a posição de recorrente.
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Fundamentou o Tribunal a quo a sua decisão na circunstância de considerar que “a única obrigação dos preferentes para o exercício daquele direito, relacionada com a própria natureza desse direito, é o depósito do preço da aquisição, no sentido de que a defendemos”, a saber, o seu sentido mais restrito.
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E que “todas as despesas que estão para além daquela preço, designadamente aquelas que a autora comprovadamente suportou, apenas poderão ser exigidas, verificando-se os demais pressupostos da responsabilidade, quer seja pré-contratual, contratual ou extracontratual, junto do vendedor, pessoa que violou ilicitamente o direito de preferência dos réus”.
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S.m.o. e com o respeito que nos é devido por opinião contrária, não podemos concordar nem conformar-nos com a interpretação de direito feita pelo Tribunal a quo e que constitui objecto do presente recurso.
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Desde logo porque, a noção de preço para efeitos do válido exercício do direito de preferência – seja ela a mais ampla ou a mais restrita – não tem a virtualidade de restringir o direito da recorrente em se ver ressarcida de outras despesas que comprovadamente efectuou por efeito da aquisição do imóvel objecto da preferência.
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Depois porque, tudo quanto fica dito na sentença recorrida vale, efectivamente, para quaisquer despesas, danos e/ou prejuízos ocorridos na esfera patrimonial da autora, ora recorrente, que tivessem decorrido do facto ilícito em sentido estrito e que nunca pudessem ser imputadas aos preferentes na medida em que estes nunca as teriam de suportar caso adquirissem primitivamente o imóvel.
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Tal não sucede, porém, com as despesas reclamadas nos autos, as quais não têm o seu fundamento directo no (in)cumprimento da comunicação de intenção de venda por parte da sociedade vendedora aos preferentes, mas na realização do acto de aquisição em si mesmo considerado e cujo pagamento sempre os preferentes teriam de suportar, ainda que tivessem validamente exercido o seu direito de preferência em virtude de comunicação de intenção de venda por parte da sociedade vendedora.
Com efeito, 10. Caso a sociedade vendedora tivesse efectuado a comunicação de intenção de venda aos recorridos e estes tivessem exercido primitivamente o seu direito de preferência, sempre os recorridos teriam incorrido nas despesas referentes à realização da escritura de compra e venda, do registo de aquisição a seu favor, do pagamento do Imposto de Selo, Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóvel e Imposto Municipal sobre Imóveis.
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Nos termos do art.º 878.º do C.Civil as despesas do contrato de compra e venda de imóvel, bem como outras despesas acessórias, como sejam as despesas de registo, são da responsabilidade da compradora, pelo que sempre os recorridos teriam de suportar tais despesas caso tivessem adquirido o imóvel no exercício válido e primitivo do seu direito de preferência.
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De igual forma, ainda que os recorridos tivessem validamente exercido o seu direito de preferência sobre o imóvel em virtude de comunicação de intenção de venda que lhes fosse dirigida por parte da sociedade vendedora, estariam estes obrigados a suportar as despesas com as obrigações legais decorrentes do Código do Imposto de Selo, suportando o imposto legalmente devido - v.g. art.º 1.º, n.º 1, do Código do imposto de Selo.
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Também nos termos do número 1 dos artigos 1º e 2º do Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis, seriam os recorridos responsáveis pelo pagamento desse imposto, pelo mesmo valor em que o foi a recorrente.
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Tanto mais que não podia o Tribunal a quo atestar sem mais o isenção dos recorridos no que respeita ao pagamento deste imposto, uma vez que tal isenção sempre dependeria de certidão junta aos autos em que a Autoridade Tributária declarasse tal isenção ou, pelo menos, da alegação de factos que permitissem ao Tribunal a quo concluir por tal isenção ao abrigo do normativo legal em vigor à data da celebração da escritura de compra e venda do imóvel, a saber o art.º31.º, n.º 7, do DL n.º 394/2009, de 13 de Outubro.
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Assim não pode, com a certeza e segurança juridicamente necessárias, atestar-se a isenção dos recorridos no pagamento do imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis, nem tão pouco a possibilidade de a recorrente se ver ressarcida do imposto por si pago a esse título, nos termos do artigo 24.º do Código do I.M.T.
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