Acórdão nº 10335/2008-1 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 16 de Dezembro de 2008
| Magistrado Responsável | JOÃO AVEIRO PEREIRA |
| Data da Resolução | 16 de Dezembro de 2008 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Acordam os juízes na 1.ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa: I - Relatório M e outros, a primeira residente em Estremoz, a segunda e o terceiro em Lisboa, instauraram a presente acção declarativa de condenação, com processo comum, na forma sumária, contra L, LDA., pedindo que: a) seja declarado resolvido o contrato de arrendamento sub judice; b) seja ordenado o despejo imediato do local arrendado.
A Ré contestou no sentido da improcedência. Respondeu o A. e concluiu pela improcedência da excepção.
No saneador foi dispensada a selecção da matéria de facto, com fundamento na sua simplicidade manifesta (fls. 131). Após a audiência, foi a acção julgada improcedente, por não provada, e a Ré absolvida do pedido.
Não conformados, os AA. apelaram, alegaram e concluíram de A) a G), omitindo a letra F): A. A R. não impugnou os factos afirmados na petição inicial de que a cessão de exploração do estabelecimento instalado nas fracções arrendadas não foi autorizada pelos AA., nem lhes foi comunicada dentro do prazo legal, pelo que tais factos estão provados por acordo.
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A "ratio legis" e a unidade do sistema jurídico impõem uma interpretação extensiva das disposições do art. 1038.°, f) e g) do Código Civil e do art. 64.°, nº 1, f) do RAU por forma a considerar abrangida por essas disposições a cessão de exploração de estabelecimento instalado em imóvel arrendado, tanto mais quanto é certo que essa cessão envolve, tal como a sublocação, a cedência a terceiro da utilização do local arrendado.
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Se se entender que tal interpretação não é possível, estaremos perante uma lacuna da lei, que deverá ser preenchida por aplicação das disposições legais atrás citadas, dada a analogia existente entre a cessão de exploração do estabelecimento e a sublocação.
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No que respeita à autorização pelo senhorio da cessão de exploração, a orientação predominante na Jurisprudência é a de que essa autorização não é necessária.
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Porém, quanto à comunicação da cessão ao senhorio dentro do prazo estabelecido na lei, a orientação largamente maioritária da Jurisprudência é no sentido de que essa comunicação deve ser feita, sob pena de a cessão ser ineficaz em relação ao senhorio e, consequentemente, ser causa de resolução do contrato de arrendamento.
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A sentença recorrida violou, por erro de interpretação, as normas legais atrás citadas, pelo que deve ser revogada.
NESTES TERMOS, deve ser concedido provimento ao recurso e, consequentemente, a sentença ser revogada e a acção julgada procedente, com as legais consequências.
** A recorrida apresentou as suas contra-alegações, que concluiu assim: A.
Como contrato atípico que é, a cessão de exploração de estabelecimento comercial não pode ser objecto do normativo constante da al. g) do Art.º 1038° do Cód. Civil, B. As causas de resolução do contrato por parte do senhorio, constantes da al. f) do nº 1 do art. 64° do RAU, são enumeradas taxativamente, não se encontrando nessa enumeração a cessão de exploração de estabelecimento comercial, consequente mente, esta norma não tem aplicação ao caso em apreço; C. O capital social da sociedade cessionária, é detido, na sua totalidade pela Ré e pelos seus sócios gerentes, o que permite, desde logo, aos senhorios conhecerem os cessionários; Nos termos expostos deve ser negado provimento ao recurso, mantendo-se a Douta Sentença recorrida, com as legais consequências, por ser de JUSTIÇA!** Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
A única questão emergente das conclusões dos Apelantes é a de saber a cessão de exploração de estabelecimento instalado em imóvel arrendado deve ser comunicada ao senhorio.
***II - Fundamentação A - Factos provados.
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Encontra-se inscrita a favor dos Autores a propriedade das fracções autónomas identificadas pela...
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