Acórdão nº 1785/08-1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 06 de Novembro de 2008
| Magistrado Responsável | MARIA LU |
| Data da Resolução | 06 de Novembro de 2008 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Guimarães |
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães L.... Imobiliária, Lda., intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma sumária, nº 376/07.9 TBVCT, do 1º Juízo do Tribunal Judicial de Viana do Castelo, contra Renato C... e Carla P..., pedindo: a) Se declare plenamente válido e eficaz o contrato de mediação imobiliária identificado no artigo 4° da p.i. e junto sob documento número um com este articulado; b) Se declare não ter havido, por parte da Demandante, qualquer ocorrência susceptível de ser qualificada como incumprimento contratual; c) Se declare totalmente ilícita, por falta de fundamento legal e/ou contratual e, por tal, totalmente inválida e ineficaz, a resolução contratual efectuada pelos Demandados e comunicada por carta cuja cópia constitui o documento número oito; d) Se condene os Demandados a pagar à Demandante, a título de pagamento de indemnização pelos prejuízos emergentes da resolução contratual ilícita, a quantia de 5.OOO,OO€ (cinco mil euros), acrescida dos juros de mora, vencidos e vincendos, desde a data de constituição em mora (data da resolução) em que aquela deveria ter sido liquidada; e) Se condene os Demandados a ressarcir os danos, a liquidar em execução de sentença, decorrentes do processo contra-ordenacional e da afectação que a publicitação dos pretensos factos causar ao bom-nome e imagem da Demandante; f) Se condene os Demandados em litigância de má-fé, a calcular, a final, a favor da demandante, caso se comprove que estes apresentam contestação cuja falta de fundamento não devam ignorar, que estes alteram ou omitem factos relevantes para a decisão da causa, ou que contestam apenas com o fim de retardar a acção da justiça.
Alegou para tanto, e em síntese, que no exercício da sua actividade de mediação imobiliária celebrou com os demandados, no dia 9/1/2006, um contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade e com duração de seis meses, pelo qual se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado na aquisição de um imóvel que os últimos eram proprietários. Em execução do referido contrato, a demandante desenvolveu acções de promoção do imóvel, através da sua divulgação e publicitação, efectuou e recebeu diversos contactos e mostrou o imóvel a várias pessoas que o solicitaram, entre elas as que acabaram por adquirir o imóvel, António E... e esposa Elisa E.... Por intermédio da A., o demandado marido aceitou vender àqueles o imóvel pelo preço de €125.000, desde que a A. fixasse o valor final e global a pagar a título de comissão (IVA) incluído) na quantia de €5.000. Na sequência a demandante informou que iria contactar o casal interessado solicitando-lhe se estaria na disposição de compensá-la do valor ou de parte do valor que os vendedores pretendiam ver deduzido à comissão, o que veio a ser aceite por eles, com conhecimento do demandado marido. Foi celebrado em 12/5/2006 o contrato promessa de compra e venda formalizado pela A., e assinado nas suas instalações, com pagamento de um sinal de €15.000 aos demandados e da quantia de €750 à A., na sequência do anteriormente acordado, por parte dos promitentes compradores. No dia 6 de Novembro de 2006 foi celebrada a escritura de compra e venda.
Sucede que por carta de 5 de Junho de 2006, junta a fls. 29/30 dos autos o demandado marido procedeu com os fundamentos ali indicados à resolução do contrato de mediação imobiliária supra referido, comunicando ainda que tinha apresentado queixa da demandante junto do IMOPPI.
Com esta resolução contratual, ilícita por destituída de fundamento, a A. deixou de ser remunerada pelas tarefas que realizou e reembolsada pelas despesas que efectuou, tendo sofrido em consequência um prejuízo não inferior a €5.000.
Por último, ao apresentar queixa junto do IMOPPI por factos cuja falta de fundamento não podiam ignorar, os RR puseram em causa o bom-nome e a imagem da demandante, quer junto daquela entidade, quer junto de terceiros, o que lhe está a causar e causará prejuízos.
Regularmente citados vieram os Réus contestar alegando, em síntese, que as condutas adaptadas pela A., melhor descritas na carta de resolução que lhe endereçaram, causaram fundados e justos motivos para ver quebrada a confiança que nela foi depositada e posta em causa, de forma significativa e séria a boa-fé e lealdade que devia orientar a sua conduta até pleno cumprimento do contrato. Tais condutas consubstanciam-se no facto de a A. ter recebido a quantia de €750 de terceiro externo ao contrato de mediação, o comprador interessado, no acto da realização do contrato-promessa. E ainda pelo facto de desenvolver a sua actividade utilizando logótipo, sede, site, cartões de visita de uma outra mediadora designada por "TD". Alegaram que a A. actua com manifesto abuso de direito e litigância de má-fé, sendo certo que ficou esclarecido entre o Réu marido e o legal representante da A., que tendo aquele aceite que a venda do imóvel se fizesse pelo preço de €125.000,00, o valor de 4% da comissão seria então sobre aqueles €125.000,00, ou seja, sobre o preço efectivo e real da compra e venda.
Respondeu a A. nos termos do articulado de fls. 63 e sgs. dos autos.
Realizado o Julgamento veio a ser proferida sentença, julgando a acção parcialmente procedente e provada, condenando-se os Réus a pagarem à A. a quantia de € 5.000 a título de indemnização pelos prejuízos emergentes da resolução contratual ilícita, acrescida dos juros de mora, à taxa legal de 4%, contados desde 7/11/2006 e até integral e efectivo pagamento.
Inconformados vieram os Réus interpor recurso de apelação da sentença proferida, que assim julgou parcialmente improcedente a acção.
O recurso foi recebido como recurso de Apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito meramente devolutivo.
Nas alegações de recurso que apresentam, os recorrentes formulam as seguintes conclusões: 1- As pretensões deduzidas nesta acção pela A. e os argumentos apresentados pelos RR./apelantes na sua contestação centram-se no contrato de mediação imobiliária entre si celebrado e junto a fls. 13 e Vº dos autos, cujo teor foi dado por reproduzido no ponto 1.3 da matéria de facto provada que fundamenta a douta decisão em crise.
2 - Por carta de 5 de Junho de 2006, enviada à A, o R. marido procedeu, com os fundamentos aí invocados, à resolução do contrato de mediação imobiliária celebrado, nos termos constantes do documento de fls. 29 e 30 dos autos.
3 - O regime jurídico do contrato de mediação celebrado entre as partes em 9 de Janeiro de 2006 está consagrado no Dec.-Lei n.º 211/2004, de 20.08, o qual estatui normas de conduta rigorosas, de interesse e ordem pública, cujo regime e disciplina se afastam da livre disponibilidade das partes intervenientes num contrato de mediação, construindo-se todo esse regime em torno da base fundamental do respeito da boa fé, da lealdade e confiança, quer na celebração quer na execução dos contratos.
4 - O contrato de mediação imobiliária é um contrato complexo, que supõe, para além do conjunto essencial de direitos e deveres, a existência de deveres de conduta acessórios daqueles, que são impostos ao mediador e por cuja observância se procura afirmar e corporizar aquela boa fé, confiança e lealdade negocial.
5 - Os RR./apelantes invocaram factos praticados pela A, que vieram a ter-se como provados e que são, não só violadores daquele regime normativo que disciplina a sua actividade, mas também violadores do princípio legal da boa fé no cumprimento das obrigações e no exercício dos inerentes direitos, previsto no n.º 2 do art° 762° e do princípio da pontualidade do cumprimento contratual, previsto no n.º1 do art° 406°, ambos do Cód. Civil.
6 - Resulta dos pontos 1.10. 1.16, 1.34, 1.35 e 1.36 da matéria provada que a A. agiu em manifesta violação da proibição legal constante da al. a) do n.º 2 do art° 16° do Dec.-Lei n.º 211/2004, de 20.08, que impede expressamente que a empresa de mediação receba remuneração de ambos os interessados no mesmo negócio, 7 - Além de pretender receber...
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