Acórdão nº 277/07.0TBOFR.C2 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 27 de Maio de 2014
| Magistrado Responsável | FREITAS NETO |
| Data da Resolução | 27 de Maio de 2014 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra: A...
e mulher B...
intentaram no Tribunal Judicial de Oliveira de Frades uma acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra C....
, COOPERATIVA DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, alegando sinopticamente que: Em finais de 2004, após regressarem dos EUA, onde estiveram emigrados, foram aliciados pela Ré no sentido de aproveitarem um bom negócio que se traduzia na compra de um estabelecimento comercial de restaurante e snack bar, com casa de habitação e amplo logradouro, que esta havia adquirido em hasta pública, a que poderia acrescer também o recheio do mesmo estabelecimento, já penhorado em execução promovida pela Ré; para tanto, mostrou-lhes a Ré o que dizia ser a exacta composição e exactos limites do imóvel, que compreenderia um vasto logradouro, um caminho calcetado a poente, um largo fronteiro à casa, e um terreno de horta e laranjeiras, sito a nascente, onde se situava a fossa sanitária, perfazendo a área total de 1233 de m2; vieram a pagar por esses bens € 180.000 e 16.224,28, mediante empréstimos concedidos pela Ré e actualmente já liquidados; despenderam com a legalização do estabelecimento € 2.000,00; no entanto, depois de terem vedado o prédio com uma rede metálica, em acção de reivindicação proposta por P...viram-se condenados a abrir mão de uma determinada faixa, a nascente, declarada propriedade da Autora; em consequência, aquela proprietária procedeu ao aterro da fossa acima referida, inviabilizando o saneamento do estabelecimento dos aqui AA.; na faixa de que tiveram de abrir mão foi também incluído o caminho calcetado e o terreno a norte, tornando-se impraticável o estacionamento das viaturas dos clientes do estabelecimento; sabia a Ré que os mencionados espaços não integravam o imóvel alienado, até porque há 15 anos que sobre ele realizou várias operações de crédito; teve oportuno conhecimento da acção de reivindicação e orientou os AA. na respectiva contestação; nunca os AA. teriam celebrado o negócio se soubessem dos reais limites do prédio, por estes não incluírem o local da fossa e a zona de aparcamento a norte; como também não teriam despendido em juros, taxas, impostos e certidões a quantia de € 25.000,00, nem adquirido o recheio para o estabelecimento; não obstante, o valor objectivo do prédio sem as mencionadas áreas é muito inferior ao preço que pagaram à Ré.
Concluem, pedindo, a título principal, que se declare a nulidade do negócio celebrado com a Ré, com a restituição do preço por esta recebido; subsidiariamente, entendendo-se haver lugar a simples redução do preço, deverá a Ré ser condenada a ver limitado o preço do negócio ao valor encontrado por arbitramento, em sede de oportuna liquidação, e a restituir o diferencial respectivo. Cumulativamente, deverá a Ré ser condenada a indemnizar os AA. dos gastos efectuados, os quais ascendem a € 31.244,28, importância acrescida de juros desde a citação até efectivo pagamento, reconhecendo-se o direito de retenção dos AA. sobre o imóvel até à satisfação de tal quantia. Contestou a Ré, excepcionando que os AA. nunca denunciaram a falta de qualidade da coisa comprada, pelo que caducou o seu direito de acção com base no defeito invocado; e que nunca souberam que a área real do prédio era inferior à que constava do registo predial; que não há relevância do erro dos AA. dado que a Ré não tinha de saber da essencialidade para os AA. do elemento sobre o qual ele incidiu, tendo, além disso, decorrido já o prazo da inerente acção de anulação; por impugnação, aduzem que nunca garantiram outra área ou limites do prédio para além dos que constavam da descrição registral, bem como o seu desconhecimento da demais factualidade alegada. Terminam com a procedência da excepção de caducidade, ou, de todo o modo, com a improcedência da acção.
Em réplica vieram os AA. responder às excepções, rematando como na petição.
A final foi prolatada sentença que julgou a acção totalmente improcedente, absolvendo a Ré de todos os pedidos formulados.
Irresignada, deste veredicto interpuseram os AA. recurso, admitido como de apelação, com subida imediata, nos autos e efeito meramente devolutivo.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
* A apelação.
São as seguintes as questões que importa apreciar no recurso: A modificação da decisão sobre a matéria de facto.
Se estão demonstrados todos os requisitos de relevância do erro dos AA. que ditam a anulação do negócio.
Assim não se entendendo: Se o negócio é nulo por a prestação objecto do negócio ser objectivamente impossível, ou, se, subsidiariamente, O preço pago pelos AA. deve ser objecto de uma redução proporcional, nos termos do art.º 888, nº 2 do CC.
A Ré contra-alegou, batendo-se pela não alteração da sentença recorrida. Sobre a decisão da matéria de facto.
Insurgem-se os recorrentes contra a decisão sobre a matéria de facto no segmento atinente às respostas dadas aos nºs 1, 2, 3, 7, 8, 18, 24, 25, 26, 27, 29, 30, 31, 32, 34 e 35, cujo teor é o seguinte: 1 Em finais de Agosto de 2004 foi transmitido pela Ré ao Autor que tinha entre mãos um bom negócio para ele, que havia adquirido em hasta pública, que se encontrava em perfeitas condições de funcionamento? 2 E que era composto de um estabelecimento comercial de restaurante e snack-bar, casa de habitação com amplo logradouro, dito em (...), freguesia de (...), deste concelho e comarca? 3 O Autor aceitou ver o prédio que lhe foi mostrado pela Ré, a qual igualmente lhe mostrou o que dizia ser a sua exacta composição e limites? 7 Convictos dos factos referidos em 1 a 6 transmitidos pela Ré aos Autores, estes aceitaram efectuar a escritura referida em C? 8 (…) e seguindo a orientação que para o negócio a Ré traçou realizaram o negócio referido em E? 18 Não pertence ao prédio referido em C o caminho calcetado a poente? 24 A Ré sabia que ao prédio não pertencia o espaço situado para nascente e além do murete situado na linha paralela à parede nascente da casa e distante dela cerca de dois metros? 25 Que ao prédio não pertencia também o espaço situado a norte do caminho de acesso a diversas propriedades situadas a norte dele? 26 Nem o caminho calcetado situado a poente? 27 Os Autores, logo que citados para a acção referida em G contactaram a Ré dando-lhe conhecimento da situação e esta disse-lhe que não se preocupasse, dando-lhes orientação para a contestação e indicação mesmo das testemunhas que deveriam indicar? 29 Tendo em conta a área do logradouro, a falta de fossa e a falta de saneamento no prédio referido em C este desvaloriza em nunca menos de 50% do seu valor considerado na sua aquisição pelos Autores? 30 Logo que tiveram conhecimento destes factos de imediato deram conhecimento à Ré? 31 A qual, todavia, nenhuma resposta satisfatória lhes deu até à data? 32 A falta de logradouro no prédio referido em C, bem como a falta do saneamento adequado impedem que o mesmo seja utilizado para a indústria da restauração e mesmo para a habitação? 34 Os Autores nunca teriam celebrado o negócio se conhecessem os agora fixados limites do prédio? 35 E se soubessem que o mesmo não dispunha de fossa no seu terreno ou saneamento? A esta materialidade respondeu-se da seguinte forma: Quesito 1º: Não provado.
Quesito 2º: Não provado.
Quesito 3º: Provado apenas que ao A. foi mostrado o prédio objecto da escritura pública aludida em C antes da celebração da mesma.
Quesito 7º: Não provado.
Quesito 8º: Não provado.
Quesito 18º: Provado apenas que o prédio referido em C confronta a poente como um caminho calcetado.
Quesitos 24, 25, 26, 27, 30 e 31: Não provados.
Quesito 29: Provado apenas que a redução da área do logradouro, a falta de fossa e saneamento do prédio referido em C desvaloriza este em nunca menos de 30% do valor por que foi adquirido pelos RR. à A.
Quesito 32: Provado apenas que a redução da área de logradouro e a falta de saneamento adequado impede que o prédio aludido em C seja utilizado para a indústria da restauração.
Quesito 34: Não Provado.
Quesito 35: Não Provado.
Propugnam os apelantes que as respostas em apreço sejam modificadas para Provado.
Vejamos.
Procedeu-se à audição integral da prova gravada.
Operando uma agrupação temática dos pontos em questão podemos a partir dessa síntese definir os seguintes temas da prova: A apresentação do negócio ao A. – nºs 1, 2, 3, 7, e 8; O conhecimento pela Ré dos limites e composição do prédio comprado pelos AA., a poente, nascente e norte – nºs 18, 24, 25 e 26; A atitude da Ré relativamente à acção instaurado contra os AA. – nºs 27, 30 e 31; A desvalorização do prédio – nº 29; A função da área retirada a nascente – nº 32; A importância da área retirada para o interesse do A. – nºs 34 e 35 (aditados).
A apresentação do negócio ao A. marido.
As testemunhas inquiridas e que depuseram a este propósito – D... e E...
, que representavam a C... Ré na altura em que foram abordados pelo A. marido; F..., amigo do A. marido que com ele passou no local do imóvel antes do negócio, e G..., cliente da Ré, que informou esta do interesse do A. marido– negaram de forma espontânea, coerente e verosímil esta versão. Só o pai do A.
H..., depondo com parcialidade, afirmou que o negócio tinha sido apresentado como bom para o A. pela Ré.
Deste modo, a nenhuma alteração há que proceder nas respostas negativas dadas e na resposta restritiva ao nº 3.
O conhecimento da Ré dos limites e composição do prédio...
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