Acórdão nº 8930/10.5TBMAI.P1 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 10 de Março de 2014
| Magistrado Responsável | ALBERTO RUÇO |
| Data da Resolução | 10 de Março de 2014 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Tribunal da Relação do Porto – 5.ª secção.
Recurso de Apelação.
Processo n.º 8930/10.5TBMAI do Tribunal Judicial da Comarca da Maia – 2.º Juízo Cível.
*Juiz relator – Alberto Augusto Vicente Ruço.
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Juiz-adjunto……Joaquim Manuel de Almeida Correia Pinto.
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Juiz-adjunto…….Ana Paula Pereira de Amorim.
*Sumário: I – A obrigação prevista n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil, no sentido dos condóminos contribuírem monetária e proporcionalmente para o pagamento das despesas relativas às partes comuns, é uma obrigação propter rem, na medida em que resulta da manutenção da funcionalidade da própria coisa independentemente de quem seja o dono.
II – Visando esta obrigação a satisfação dos interesses e necessidades comuns dos condóminos, quanto à funcionalidade do prédio, os seus sujeitos são, do lado passivo, cada um dos condóminos e, do lado activo, a universalidade dos condóminos (condomínio).
III – Uma empresa contratada para prestar os serviços de interesse comum não é contraparte nesta obrigação propter rem, mas apenas na obrigação que resulta do respectivo contrato.
IV – O contrato relativo à manutenção de ascensores, previsto no artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 320/2002, de 28 de Dezembro, celebrado entre o construtor do imóvel e uma empresa prestadora de tais serviços, não se transmite ao condomínio, salvo se existir cessão da posição contratual ou ratificação do contrato por parte do condomínio, nos termos do artigo 268.º, n.º 1, do Código Civil.
*Recorrente/Autora…………..
B…, Lda.
, com sede na …, Armazém n.º ., em … – … – Maia.
Recorrido/Réu………………..
Condomínio do Edifício sito na Rua …, n.º …, n.º …, n.º … e n.º …, em … – Vila Nova de Gaia.
*I. Relatório.
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O presente recurso insere-se numa acção declarativa de condenação através da qual a ora Recorrente pretende obter a condenação do réu Condomínio a pagar-lhe determinadas quantias, que especifica, apresentando como fundamento o facto de ter sido contratada pelo primitivo proprietário do imóvel para prestar assistência e conservação ao sistema de elevadores existente no edifício.
Tal contrato, diz, transmitiu-se ao réu Condomínio, quando mais tarde se constituiu, tendo este sucedido na posição contratual do primitivo dono.
Por conseguinte, tendo a Autora cumprido os termos do contrato, reclama as quantias que lhe são devidas pelos serviços prestados.
O réu Condomínio contestou alegando que não sucedeu no contrato em questão e que ele próprio, em 2008, logo que se constitui, contratou outra empresa para prestar os mesmos serviços, tendo dado conhecimento disso mesmo à Autora.
No final o tribunal deu razão ao réu Condomínio e absolveu-o do pedido.
É desta decisão que vem interposto o recurso.
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A recorrente terminou as alegações com as seguintes conclusões: «1ª – Os contratos de conservação e assistência técnica em causa nos autos foram outorgados entre a Autora e a sociedade comercial por quotas “C…, Lda.”, esta última na qualidade de proprietária plena do imóvel.
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– À data em que os referidos contratos fora outorgados, o ora Recorrido ainda não havia sido constituído, pelo que ainda não tinha personalidade jurídica, pelo que todos os atos respeitantes à manutenção das partes comuns do edifício respeitavam àquela sociedade comercial, na qualidade de proprietária da totalidade das frações que compõem o edifício.
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– Até à data da constituição da administração do condomínio (a qual só ocorreu em 5 de Junho de 2008) não existem dúvidas de que cabe ao dono da obra (na qualidade de proprietário de todas as frações que compõem o edifício) prover à gestão do edifício.
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– Nos termos do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 320/2002 de 28/12 resulta que é obrigatória a existência de um contrato de manutenção para que os ascensores instalados nos edifícios possam efetivamente ser colocados em funcionamento, sendo que só após a prova da existência desse contrato é que a empresa instaladora pode certificar o funcionamento do elevador.
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– Donde resulta que, “in casu”, a sociedade comercial por quotas “C…, Lda.”, na qualidade de construtora, dona de obra e proprietária das frações que compõem a totalidade do edifício, tinha legitimidade bastante para outorgar com a Recorrente os contratos destinados à conservação dos elevadores instalados por esta no edifício.
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– Uma vez constituída a administração do condomínio, transmitem-se para esta todos os direitos e obrigações decorrentes da gestão do edifício, designadamente a posição contratual constituída no interesse do condomínio e a que se reportam os autos.
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– Os contratos outorgados entre o dono da obra e a Recorrente são verdadeiros contratos a favor de terceiro, já que constituídos no interesse da entidade ainda inexistente – o condomínio.
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– Sendo certo que a obrigação de pagamento dos serviços de manutenção realizados nos elevadores se trata de uma verdadeira obrigação “propter rem”, sujeita, portanto, ao regime das obrigações reais.
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– A obrigação diz-se real porque ela existe por causa da coisa, da «res», sendo obrigado quem for titular do direito real, havendo assim uma sucessão do débito fora dos termos normais da transmissão das obrigações, por isso, é o condomínio, que, entretanto se constituiu, o responsável pelo pagamento das dívidas resultantes dessa conservação dos elevadores, pois para ele, como representante dos condóminos – que beneficiaram da realização desses serviços – se transmitiram as obrigações decorrentes desses contratos.
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– Ora, o condomínio Recorrido é quem representa os condóminos, logo, é esta a entidade responsável pelo pagamento dos serviços prestados pela Recorrente, mesmo em data anterior à da sua constituição.
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– O mesmo se diga quanto ao pagamento da indemnização devida pela rescisão antecipada do contrato.
E sem prescindir, ainda se conclui que, 12ª – Tendo ficado provado, como ficou, que a sociedade comercial por quotas “C…, Lda.” outorgou os contratos de conservação e assistência técnica na qualidade de “proprietária do imóvel”, resulta manifesto que existiu uma ratificação (ainda que tácita) dos efeitos daqueles contratos por parte do condomínio que entretanto se constituiu, o ora Recorrido, como decorre do regime preceituado no art.º 268.º do CC à contrário sensu.
Termos em que deverá a sentença recorrida ser revogada, declarando-se procedente o presente recurso interposto e, por via disso, julgar procedente a presente ação, assim se fazendo JUSTIÇA».
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O Condomínio contra-alegou e concluiu nestes termos: «I. Os alegados contratos não foram ratificados, nem eram oponíveis ao Condomínio.
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Sendo uma obrigação real as obrigações decorrentes da mera conservação dos elevadores, revestem a natureza de não ambulatórias.
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A obrigação decorrente dos contratos alegados, não acompanha a transmissão, permanecendo na esfera da sociedade C…, Lda.
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A obrigação propter rem, decorrente de ser proprietário de prédio com elevador obrigatório, não legitima que uma vinculação acordada por anterior dono seja alargada ao absurdo e atinja desse modo os futuros adquirentes.
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O construtor podia vincular-se como entendesse. Mas essa vinculação não podia atingir futuros condóminos, sem que estes ratificassem a concreta vinculação.
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Jamais poderia a empresa construtora em negócios com a B…, limitar a liberdade contratual da Recorrida obrigando-a a um contrato de 5 anos com renovação automática, acrescido de cláusula penal compensatória correspondente a 50% das prestações que venceriam até ao final do contrato, em caso de denúncia antecipada.
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O Condomínio, aqui Recorrido nos presentes autos, não contratou a Recorrente para a prestação de serviços dos quais resultaram as despesas relacionadas com o uso de partes comuns do prédio, nem ratificou os contratos, ora por forma escrita ora verbal.
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Nem usufruiu dos mesmos, porque na própria Assembleia constitutiva contratou uma empresa de manutenção de elevadores.
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Pelo que, que não existe qualquer vínculo entre o Recorrido e a B… no âmbito de contratos de manutenção dos elevadores.
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Não há transmissão da posição contratual dos alegados contratos, pois não há contrato-instrumento de cessão, nem qualquer comunicação.
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É do conhecimento da Recorrente a falta de vontade manifestada pela Recorrida em acordar consigo no sentido da manutenção dos elevadores do prédio.
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A empresa eleita, por votação em Assembleia de Condóminos, a 5 de junho de 2008, como empresa responsável pela manutenção dos elevadores, foi a D….
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Foi claramente rejeitada a proposta apresentada pela B… à Assembleia de Condóminos.
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A mera apresentação de uma proposta por parte da B… permite concluir que esta sabia não ter qualquer contrato ou acordo ou vinculação com o Condomínio. Por isso se apresentou a concurso.
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Os contratos assinados não foram considerados pelo novo condomínio.
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Tais contratos de prestação de serviço não são contratos a favor de terceiro.
Nestes termos, …».
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Objecto do recurso.
A primeira questão que se coloca no recurso consiste em saber se os contratos relativos à manutenção dos elevadores, celebrados pela sociedade autora com o construtor e primitivo proprietário do imóvel, se transmitiram para o Condomínio do imóvel, o que passa pela análise de institutos ou figuras jurídicas como a cessão da posição contratual, do contrato a favor de terceiro, da representação sem poderes (artigo 268.º do Código Civil) e das obrigações propter rem.
Se a resposta for afirmativa, cumpre analisar de seguida a pretensão da Autora quanto às quantias que pede.
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Fundamentação.
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Matéria de facto provada.
1 - O réu é um condomínio composto pelo edifício constituído em propriedade horizontal que integra o Complexo Habitacional de …, sito na Rua …, na freguesia …, em Vila Nova de Gaia, sendo que a propriedade horizontal foi constituída em 5 de Maio de 2006 – alínea a) dos factos assentes.
2 - A autora dedica-se ao comércio, reparação, conservação e instalação de máquinas, aparelhos de elevação...
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