Acórdão nº 1443/11.0TBGRD.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 12 de Novembro de 2013

Magistrado ResponsávelHENRIQUE ANTUNES
Data da Resolução12 de Novembro de 2013
EmissorCourt of Appeal of Coimbra (Portugal)

Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra: 1.

Relatório.

L… e cônjuge, M… pediram ao Sr. Juiz de Direito do 1º Juízo do Tribunal Judicial da Comarca da Guarda que condenasse J… e o seu cônjuge, A… a:

  1. Reconhecer que os RR. são donos e legítimos possuidores do prédio rústico sito na …, composto de terra de cultura, lameiro, pomar, mata de carvalhos e pastagem com castanheiros e macieiras, inscrito na respectiva matriz predial rústica sob o artigo … e descrito, na Conservatória do Registo Predial da Guarda sob o nº … a favor dos RR., pela Ap.2, de 01/06/1990.

  2. Reconhecer que em Março de 2006, o R. marido propôs-se vender, aos AA., um lote de terreno, com a área de 22.000 m2, a destacar do supra identificado prédio rústico.

  3. Reconhecer que o R. marido referiu aos AA. ter, para o prédio em questão, o processo de loteamento elaborado e pronto para ser aprovado, faltando-lhe apenas a aprovação municipal.

  4. Reconhecer que o R. marido se obrigou perante os AA. a entregar-lhes o lote para construção, pronto para construir, devidamente licenciado, com o respectivo alvará de loteamento.

  5. Reconhecer que o A. marido, na data da assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda, entregou ao R. marido a quantia de Euros. 25.000,00 (vinte cinco mil euros) e, posteriormente, em 30/09/2006, a quantia de Euros.150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), a título de sinal e princípio de pagamento (artigo 442º do C. Civil).

  6. Reconhecer que a partir do início do Verão do ano de 2007 o A. marido procurou, por diversas vezes, o R. marido no sentido de obter informação sobre o estado do Processo de Licenciamento e obter a entrega do lote apto para nele construir, o qual lhe referia haver algumas questões burocráticas e administrativas para resolver, junto da Câmara Municipal, mas que tudo seria solucionado.

  7. Reconhecer que sobre o prédio em questão nunca existiu qualquer projecto de viabilidade, nem pedido de loteamento.

  8. Reconhecer que o prédio sobre o qual o R. marido referiu ser destacado o lote de terreno com a área de 22.000 m2 não tinha (e não tem) qualquer aptidão para o fim prometido (construção).

  9. Reconhecer que o R. marido conhecia tal realidade, sendo uma pessoa experiente e habituada aos procedimentos desta natureza.

  10. Reconhecer que existe, no caso em apreço, uma impossibilidade de cumprimento do contrato promessa, do conhecimento e da responsabilidade dos RR.

  11. Declarar a anulabilidade do Contrato Promessa de Compra e venda, outorgado em 20 de Março de 2006 entre o A. marido e os RR. marido, por culpa exclusiva dos RR.

  12. Condenar os RR. a restituir aos AA. o sinal em dobro, ou seja a quantia de Euros 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil euros), acrescida de juros de mora, a contar desde a citação até efectivo e integral pagamento.

Fundamentaram estas pretensões no facto de o réu – que, com o cônjuge, é empresário, desenvolvendo actividades de investimentos imobiliários, loteamentos urbanos, construção civil e venda de prédios – ter, em Março de 2006, proposto aos autores – dos quais o marido se dedica à construção civil, adquirindo lotes para edificar prédios urbanos para revenda – a venda de um lote de terreno com 22 000m2, a destacar do prédio rústico sito na …, fazendo-lhes ver que era um bom investimento, podendo vir a construir nele várias moradias e obter lucros com a sua venda, e que tinha o processo de loteamento para o prédio elaborado, faltando apenas a aprovação da Câmara, de terem confiado nas palavras do réu, pessoa de reputada influência e de público conhecimento, confirmadas pelos passeios e postes de iluminação pública já existentes no terrenos, acordando nos termos do negócio, confiando que a partir do final de 2007 pudesse dispor do terreno para proceder à edificação de prédios urbanos, fixando o preço do lote em € 325.000,00, de 29 de Março de 2006, o autor ter assinado o contrato promessa e entregue, nessa data, a título de sinal e princípio de pagamento, € 25.000,00, e, em 30 de Setembro de 2006, a de € 150.000,00, de, em 2009 terem constatado, junto dos serviços municipais de obras e urbanismo, que sobre o prédio não existia qualquer projecto de viabilidade nem havia sido apresentado pedido de loteamento e que o prédio não tinha qualquer aptidão para a construção, e de os réus terem prometido vender um bem futuro que sabem não estarem em condições de o poder fazer, o que sempre foi do conhecimento do réu, pelo que se verifica a anulabilidade do contrato promessa, tendo direito à anulação do negócio (artº 254 do C. Civil), devendo os réus, na sequência da verificação da impossibilidade de cumprimento, ser condenados a restituir, em dobro, a quantia que lhes foi entregue a título de sinal e princípio de pagamento.

Os réus defenderam-se alegando que em Março de 2006 o autor e o filho, P…, arquitecto, que assessora o autor na actividade a que este se dedica, propuseram ao réu o pagamento de € 325.000,00 pelo terreno com a área aproximada de 22.000m2, o que foi aceite, tendo o autor e o filho, em 20 de Março de 2006, entregue ao réu dois exemplares do contrato promessa de compra e venda juntamente com a planta, totalmente elaborado pelo autor, que não prometeram vender a parcela de terreno para qualquer fim específico, designadamente, a construção, sendo falso que o réu tenha referido ter para o prédio o processo de loteamento elaborado e pronto para ser apresentado, faltando apenas a aprovação municipal, que a produção dos efeitos do negócio prometido foi subordinado à verificação da condição suspensiva de redefinição pela edilidade da Guarda do novo PDM para o local, qualquer que fosse o resultado dessa definição, que tal condição não é contrária à lei ou ordem pública, ou ofensiva dos bons costumes, nem o objecto do contrato promessa – o destaque e a compra e venda da parcela de terreno – é física ou legalmente impossível, sendo por isso que o autor fez constar na cláusula quarta do contrato a obrigação dos réus em assinar e, ou subscrever, quaisquer projectos ou edificações que o segundo contraente pretenda ali levar a efeito, e da cláusula sétima a concessão de autorização ao autor para entrar na posse gozo e fruição plenos do imóvel, autorização de que o autor fez uso, e que não existe qualquer indício de que a condição de que as partes fizeram depender a eficácia do negócio objecto do contrato promessa se não possa verificar.

Oferecido o articulado de resposta – no qual os autores alegaram ser verdade que sabiam que o imóvel em causa não estava integrado no PDM, mas que o elemento decisivo para a conclusão do negócio foi o facto de o réu marido ter prometido ao autor que até final de ano (ano de 2006), o prédio estaria integrado no PDM - e seleccionada a matéria de facto procedeu-se à audiência de discussão e julgamento – com registo sonoro dos actos de prova produzidos oralmente – no terminus da qual se decidiu, sem reclamação, a matéria de facto.

A sentença final da causa decidiu julgar a acção parcialmente procedente e, em consequência: - Declarar a anulabilidade do contrato-promessa de compra e venda, a que se reporta a alínea D) dos factos assentes, outorgado em 20 de Março de 2006, entre o autor marido L… e os réus J… e A...

- Condenar os réus J… e A… a restituir aos autores L… e M… a quantia de € 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil euros), que receberam a título de sinal de princípio de pagamento, acrescida de juros à taxa legal em vigor desde a citação até integral pagamento.

- Absolver os réus do pedido deduzido pelos autores, de restituição do sinal em dobro, no montante de € 350.000,00.

É esta sentença que tanto os réus como os autores impugnam através do recurso ordinário de apelação, principal e subordinado, respectivamente.

Os réus – que pedem no seu recurso a revogação daquela sentença e a sua substituição por acórdão que os absolva integralmente do pedido – extraíram da alegação estas bem numerosas conclusões: ...

Por sua vez, os autores – que pedem no seu recurso subordinado a revogação da mesma sentença e a sua substituição por outra que contemple os aspectos enunciados - remataram a sua alegação com estas conclusões: … Na resposta, cada um das partes, concluiu pela improcedência do recurso da outra.

  1. Factos relevantes para o conhecimento do objecto do recurso.

    2.1. Foi inserta, na matéria de facto assente, na al. J), este enunciado: os autores quando celebraram o acordo referido em D), tinham conhecimento do conteúdo do PDM da Guarda e dos factos referidos em I) (de acordo com PDM da Guarda, em vigor à data do acordo, reproduzido em D), e actualmente, o prédio descrito em C) não tem aptidão para a construção).

    2.2. Para a base instrutória foram seleccionados, entre outros, os seguintes enunciados: 2º Dizendo-lhes – o réu aos autores – que era um bom investimento, dado que nele poderiam vir a construir várias moradias, podendo vendê-las e obter lucros? 3º O réu marido referiu aos autores ter o prédio descrito em C) o processo de loteamento elaborado e pronto para ser aprovado, faltando-lhe apenas a aprovação municipal? 4º E prometeu ao autor marido que o prédio estaria integrado, até final de 2006, no PDM da Guarda para efeitos de construção? 5º Os autores confiaram nas palavras do réu marido? 7º E porque o réu marido é pessoa de reputada influência e de público conhecimento? 8º Foi por tais razões e devido à promessa referida em 4) que os autores aceitaram celebrar o acordo reproduzido em D)? 9º Confiando que a partir do final do ano de 2007 pudesse o autor marido dispor de tal terreno para nele proceder à edificação de prédios urbanos? 2.3. Os enunciados referidos em 2.2. obtiveram, do tribunal da audiência, esta resposta: Facto 2º - Provado apenas o que consta das respostas dadas aos factos 3º e 4º.

    Facto 3º- Provado.

    Facto 4º - Provado que o réu marido disse ao autor marido que o prédio estaria integrado, até ao final do ano de 2006, no PDM da Guarda para efeitos de construção.

    Facto 5º - Provado.

    Facto 7º- Provado.

    Facto 8º- Provado que foi em...

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