Acórdão nº 1443/11.0TBGRD.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 12 de Novembro de 2013
Magistrado Responsável | HENRIQUE ANTUNES |
Data da Resolução | 12 de Novembro de 2013 |
Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra: 1.
Relatório.
L… e cônjuge, M… pediram ao Sr. Juiz de Direito do 1º Juízo do Tribunal Judicial da Comarca da Guarda que condenasse J… e o seu cônjuge, A… a:
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Reconhecer que os RR. são donos e legítimos possuidores do prédio rústico sito na …, composto de terra de cultura, lameiro, pomar, mata de carvalhos e pastagem com castanheiros e macieiras, inscrito na respectiva matriz predial rústica sob o artigo … e descrito, na Conservatória do Registo Predial da Guarda sob o nº … a favor dos RR., pela Ap.2, de 01/06/1990.
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Reconhecer que em Março de 2006, o R. marido propôs-se vender, aos AA., um lote de terreno, com a área de 22.000 m2, a destacar do supra identificado prédio rústico.
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Reconhecer que o R. marido referiu aos AA. ter, para o prédio em questão, o processo de loteamento elaborado e pronto para ser aprovado, faltando-lhe apenas a aprovação municipal.
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Reconhecer que o R. marido se obrigou perante os AA. a entregar-lhes o lote para construção, pronto para construir, devidamente licenciado, com o respectivo alvará de loteamento.
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Reconhecer que o A. marido, na data da assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda, entregou ao R. marido a quantia de Euros. 25.000,00 (vinte cinco mil euros) e, posteriormente, em 30/09/2006, a quantia de Euros.150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), a título de sinal e princípio de pagamento (artigo 442º do C. Civil).
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Reconhecer que a partir do início do Verão do ano de 2007 o A. marido procurou, por diversas vezes, o R. marido no sentido de obter informação sobre o estado do Processo de Licenciamento e obter a entrega do lote apto para nele construir, o qual lhe referia haver algumas questões burocráticas e administrativas para resolver, junto da Câmara Municipal, mas que tudo seria solucionado.
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Reconhecer que sobre o prédio em questão nunca existiu qualquer projecto de viabilidade, nem pedido de loteamento.
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Reconhecer que o prédio sobre o qual o R. marido referiu ser destacado o lote de terreno com a área de 22.000 m2 não tinha (e não tem) qualquer aptidão para o fim prometido (construção).
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Reconhecer que o R. marido conhecia tal realidade, sendo uma pessoa experiente e habituada aos procedimentos desta natureza.
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Reconhecer que existe, no caso em apreço, uma impossibilidade de cumprimento do contrato promessa, do conhecimento e da responsabilidade dos RR.
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Declarar a anulabilidade do Contrato Promessa de Compra e venda, outorgado em 20 de Março de 2006 entre o A. marido e os RR. marido, por culpa exclusiva dos RR.
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Condenar os RR. a restituir aos AA. o sinal em dobro, ou seja a quantia de Euros 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil euros), acrescida de juros de mora, a contar desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Fundamentaram estas pretensões no facto de o réu – que, com o cônjuge, é empresário, desenvolvendo actividades de investimentos imobiliários, loteamentos urbanos, construção civil e venda de prédios – ter, em Março de 2006, proposto aos autores – dos quais o marido se dedica à construção civil, adquirindo lotes para edificar prédios urbanos para revenda – a venda de um lote de terreno com 22 000m2, a destacar do prédio rústico sito na …, fazendo-lhes ver que era um bom investimento, podendo vir a construir nele várias moradias e obter lucros com a sua venda, e que tinha o processo de loteamento para o prédio elaborado, faltando apenas a aprovação da Câmara, de terem confiado nas palavras do réu, pessoa de reputada influência e de público conhecimento, confirmadas pelos passeios e postes de iluminação pública já existentes no terrenos, acordando nos termos do negócio, confiando que a partir do final de 2007 pudesse dispor do terreno para proceder à edificação de prédios urbanos, fixando o preço do lote em € 325.000,00, de 29 de Março de 2006, o autor ter assinado o contrato promessa e entregue, nessa data, a título de sinal e princípio de pagamento, € 25.000,00, e, em 30 de Setembro de 2006, a de € 150.000,00, de, em 2009 terem constatado, junto dos serviços municipais de obras e urbanismo, que sobre o prédio não existia qualquer projecto de viabilidade nem havia sido apresentado pedido de loteamento e que o prédio não tinha qualquer aptidão para a construção, e de os réus terem prometido vender um bem futuro que sabem não estarem em condições de o poder fazer, o que sempre foi do conhecimento do réu, pelo que se verifica a anulabilidade do contrato promessa, tendo direito à anulação do negócio (artº 254 do C. Civil), devendo os réus, na sequência da verificação da impossibilidade de cumprimento, ser condenados a restituir, em dobro, a quantia que lhes foi entregue a título de sinal e princípio de pagamento.
Os réus defenderam-se alegando que em Março de 2006 o autor e o filho, P…, arquitecto, que assessora o autor na actividade a que este se dedica, propuseram ao réu o pagamento de € 325.000,00 pelo terreno com a área aproximada de 22.000m2, o que foi aceite, tendo o autor e o filho, em 20 de Março de 2006, entregue ao réu dois exemplares do contrato promessa de compra e venda juntamente com a planta, totalmente elaborado pelo autor, que não prometeram vender a parcela de terreno para qualquer fim específico, designadamente, a construção, sendo falso que o réu tenha referido ter para o prédio o processo de loteamento elaborado e pronto para ser apresentado, faltando apenas a aprovação municipal, que a produção dos efeitos do negócio prometido foi subordinado à verificação da condição suspensiva de redefinição pela edilidade da Guarda do novo PDM para o local, qualquer que fosse o resultado dessa definição, que tal condição não é contrária à lei ou ordem pública, ou ofensiva dos bons costumes, nem o objecto do contrato promessa – o destaque e a compra e venda da parcela de terreno – é física ou legalmente impossível, sendo por isso que o autor fez constar na cláusula quarta do contrato a obrigação dos réus em assinar e, ou subscrever, quaisquer projectos ou edificações que o segundo contraente pretenda ali levar a efeito, e da cláusula sétima a concessão de autorização ao autor para entrar na posse gozo e fruição plenos do imóvel, autorização de que o autor fez uso, e que não existe qualquer indício de que a condição de que as partes fizeram depender a eficácia do negócio objecto do contrato promessa se não possa verificar.
Oferecido o articulado de resposta – no qual os autores alegaram ser verdade que sabiam que o imóvel em causa não estava integrado no PDM, mas que o elemento decisivo para a conclusão do negócio foi o facto de o réu marido ter prometido ao autor que até final de ano (ano de 2006), o prédio estaria integrado no PDM - e seleccionada a matéria de facto procedeu-se à audiência de discussão e julgamento – com registo sonoro dos actos de prova produzidos oralmente – no terminus da qual se decidiu, sem reclamação, a matéria de facto.
A sentença final da causa decidiu julgar a acção parcialmente procedente e, em consequência: - Declarar a anulabilidade do contrato-promessa de compra e venda, a que se reporta a alínea D) dos factos assentes, outorgado em 20 de Março de 2006, entre o autor marido L… e os réus J… e A...
- Condenar os réus J… e A… a restituir aos autores L… e M… a quantia de € 175.000,00 (cento e setenta e cinco mil euros), que receberam a título de sinal de princípio de pagamento, acrescida de juros à taxa legal em vigor desde a citação até integral pagamento.
- Absolver os réus do pedido deduzido pelos autores, de restituição do sinal em dobro, no montante de € 350.000,00.
É esta sentença que tanto os réus como os autores impugnam através do recurso ordinário de apelação, principal e subordinado, respectivamente.
Os réus – que pedem no seu recurso a revogação daquela sentença e a sua substituição por acórdão que os absolva integralmente do pedido – extraíram da alegação estas bem numerosas conclusões: ...
Por sua vez, os autores – que pedem no seu recurso subordinado a revogação da mesma sentença e a sua substituição por outra que contemple os aspectos enunciados - remataram a sua alegação com estas conclusões: … Na resposta, cada um das partes, concluiu pela improcedência do recurso da outra.
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Factos relevantes para o conhecimento do objecto do recurso.
2.1. Foi inserta, na matéria de facto assente, na al. J), este enunciado: os autores quando celebraram o acordo referido em D), tinham conhecimento do conteúdo do PDM da Guarda e dos factos referidos em I) (de acordo com PDM da Guarda, em vigor à data do acordo, reproduzido em D), e actualmente, o prédio descrito em C) não tem aptidão para a construção).
2.2. Para a base instrutória foram seleccionados, entre outros, os seguintes enunciados: 2º Dizendo-lhes – o réu aos autores – que era um bom investimento, dado que nele poderiam vir a construir várias moradias, podendo vendê-las e obter lucros? 3º O réu marido referiu aos autores ter o prédio descrito em C) o processo de loteamento elaborado e pronto para ser aprovado, faltando-lhe apenas a aprovação municipal? 4º E prometeu ao autor marido que o prédio estaria integrado, até final de 2006, no PDM da Guarda para efeitos de construção? 5º Os autores confiaram nas palavras do réu marido? 7º E porque o réu marido é pessoa de reputada influência e de público conhecimento? 8º Foi por tais razões e devido à promessa referida em 4) que os autores aceitaram celebrar o acordo reproduzido em D)? 9º Confiando que a partir do final do ano de 2007 pudesse o autor marido dispor de tal terreno para nele proceder à edificação de prédios urbanos? 2.3. Os enunciados referidos em 2.2. obtiveram, do tribunal da audiência, esta resposta: Facto 2º - Provado apenas o que consta das respostas dadas aos factos 3º e 4º.
Facto 3º- Provado.
Facto 4º - Provado que o réu marido disse ao autor marido que o prédio estaria integrado, até ao final do ano de 2006, no PDM da Guarda para efeitos de construção.
Facto 5º - Provado.
Facto 7º- Provado.
Facto 8º- Provado que foi em...
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