Acórdão nº 557/2001.C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 04 de Novembro de 2008

Magistrado ResponsávelGRA
Data da Resolução04 de Novembro de 2008
EmissorCourt of Appeal of Coimbra (Portugal)

Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra I- Relatório: A….

e mulher, B....., intentaram a presente acção declarativa, com processo sumário, contra C.....e mulher, D....., e E.....e mulher, F....., pedindo que os RR. sejam condenados: - a reconhecer que os AA. são os donos e legítimos possuidores do prédio rústico identificado no art.3º, prédio este que confronta com o prédio alienado descrito no art.1º; - a reconhecer que o prédio identificado na antiga matriz sob o art.897 corresponde na sua área e limites aos art.280 e 9, atribuídos pela recente Avaliação à Propriedade rústica no concelho; - a reconhecer que os AA. têm o direito de preferência na venda do referido imóvel e que, nessa conformidade, têm os AA. o direito de haver para si o referido prédio rústico, substituindo-se aos RR. adquirentes na citada escritura realizada em 17.07.2001; - os RR. adquirentes sejam condenados a abrir mão, a favor dos AA., do prédio rústico que compraram, em consequência do negócio jurídico.

Mais pediram que seja ordenado o cancelamento de quaisquer inscrições das transmissões que eventualmente hajam sido feitas a favor dos RR. adquirentes em relação ao imóvel.

Alegaram, em resumo, que: 1- os RR. Cr..... eram donos de um prédio rústico, composto de terra de cultivo e quintal, com a área de 976 m2, sito em ….., freguesia do Alcaide, inscrito na anterior matriz sob o art.897 e inscrito na matriz actual sob os art.9 e 280, descrito na Conservatória do Registo Predial deste concelho, sob o nº564, e inscrito a favor dos vendedores pela inscrição G-1; 2 - a 17/07/2001, no Cartório Notarial do Fundão, os mencionados RR., vendedores, alienaram o referido prédio aos RR. E.....; 3 – eles, AA., são donos de um prédio confinante com o prédio referido no art.1º que se identifica do seguinte modo: “prédio rústico, composto de terra de cultivo de quintal com oliveiras e árvores de fruto e casa térrea para arrecadações agrícolas, sito em Chão da Fonte das Lajes ou Santo António, sito na freguesia do Alcaide, concelho do Fundão, inscrito na antiga matriz sob o art.898 e actualmente sob o artigo matricial 281; 4 - O prédio dos AA. tem uma afectação exclusivamente agrícola, encontrando-se plantado nos seus terrenos um pomar de cerejeiras; 5 - Ao prédio dos RR. foram agora atribuídos dois artigos matriciais, mas desde tempos imemoriais que mantém as mesmas confrontações e limites, tendo sido sempre reconhecido pelas pessoas do Alcaide como um único prédio; 6 - Os prédios dos AA. e dos 1º RR. são confrontantes entre si; 7- Em princípios de Setembro de 2001, vieram os AA. a ter conhecimento da celebração da escritura de compra e venda, no Cartório Notarial do Fundão, tendo por objecto o prédio identificado no art.1º, que confronta com o seu prédio, alienação que teve lugar sem que lhes tenha sido dada a oportunidade de preferir; 8 - Na medida em que os 1º RR., vendedores do aludido prédio, não lhes comunicaram, nem de qualquer forma lhe deram conhecimento da projectada alienação e dos elementos essenciais da alienação, atribuem-se a faculdade de, recorrendo à via judicial, obter tal desiderato, pelo que, encontrando-se em tempo para exercer o seu direito nos termos do artº 1410º do Código Civil, vêem fazê-lo.

Os RR., E.....

e mulher, F…., contestaram a presente acção. Defenderam-se por excepção, afirmando que os RR. alienantes ofereceram directamente aos AA. a possibilidade de comprar o prédio, tendo os mesmos respondido que não lhes interessava a venda por preço superior a 400 contos. Afirmaram ainda que encarregaram o Sr. …. de negociar a venda do prédio, tendo este feito saber aos AA. que os proprietários do prédio aceitavam ofertas e se propunham negociar com base em preço que rondasse os 2.000 contos, ao que os AA. sempre manifestaram não lhes interessar a compra do prédio. Inclusivamente já depois de ajustada a quantia de 1.900.000$00 para a compra do prédio pelos adquirentes, foi dado conhecimento da mesma aos AA. e estes chegaram a dizer a terceiras pessoas que por esse preço os vendedores podiam entregar o prédio, que a eles, AA., não lhes interessava.

Deduziram ainda reconvenção, aí alegando que, desde Abril de 2001 até à data em que foram citados para esta acção, fizeram importantes trabalhos de recuperação nos terrenos que adquiriram e que destinavam à construção urbana, erigiram uma casa com alicerces e blocos de cimento argamassados e rebocados, com telhado de fibrocimento e a área de 35 m2, destinada a dar apoio à casa de habitação a construir, vedaram o terreno, obtiveram licença para abertura de um furo artesiano de captação de água para consumo doméstico e de rega do jardim, e dotaram o terreno das infra-estruturas eléctricas necessárias, o que tudo lhe acarretou despesas, inclusive, na compra dos materiais.

Concluíram pedindo a sua absolvição do pedido, por inexistência do direito de preferência, por falta de preenchimento do tipo legal, ou ao menos, a inexistência do direito de preferência, por renúncia dos AA. ou, ainda, por ilicitude do exercício do pretenso direito de preferência, por manifesto abuso.

No caso de assim não ser decidido, deve ser julgada procedente e provada a reconvenção e, por via dela, declarar-se que os reconvindos apenas poderão exercer a preferência pagando aos reconvintes E e F, para além das quantias referidas na petição inicial, aquelas a que aludem os últimos artigos da contestação/reconvenção, no total de 1.883.631$00.

Os RR. C e D apresentaram contestação, na qual aderiram à contestação dos outros RR. e acrescentaram que na altura dos factos os AA. foram a sua casa, onde lhes foi feita a oferta da compra e venda do prédio em questão. Mais tarde, nas negociações com o …., os AA. ofereceram 600 contos, tendo acrescentado que era o preço máximo pelo qual lhes interessava a compra.

Os AA. apresentaram a sua resposta mantendo a posição assumida.

Realizou-se a audiência de discussão e julgamento e foi sentenciado declarar serem os AA. os donos e legítimos possuidores do prédio rústico identificado no art.3º da P. I., o qual confronta com o prédio descrito no art.1º do mesmo articulado, identificado na antiga matriz sob o art.897, ao qual foram atribuídos, de acordo com a avaliação geral à propriedade rústica feita no concelho do Fundão, em 2000, os art.280 e 9 e, em consequência, foram os RR. condenados a reconhecer tal direito e tais inscrições matriciais, que correspondem em área e limites ao artigo anterior. Foram julgados improcedentes os demais pedidos formulados pelos AA. contra os RR. Quanto aos pedidos reconvencionais, os AA. foram absolvidos.

*** Os AA recorreram da sentença proferida, apresentando as seguintes conclusões das suas alegações de recurso: “ 1- Os artigos 18,19,20,29, 31 e 32" da base instrutória devem ser dados como "não provados".

2- Com efeito, nenhuma das testemunhas, em que a Mmª Juiz - a quo" fundou a sua convicção, afirmou que o prédio vendido em causa se destinava a construção e que nele era possível construir uma casa de habitação.

3- Pelo contrário, a testemunha ….. disse que o apelado/comprador, antes de comprar, lhe perguntou se podia nele construir tendo o mesmo respondido que naquela altura tal não era possível, porque não estava integrado no perímetro urbano definido pelo PDM.

4- Também o Sr. Perito. no seu relatório, é peremptório ao afirmar que o prédio em causa não se encontra no aglomerado urbano, que o normal destino dos seus terrenos não é a construção urbana, face ao PDM e ao ordenamento vigente, que o mesmo se encontra. Antes, em zona considerada -silvo-pastoril- que a unidade mínima de cultura para se poder construir é de 5.000 m2 mas que a área total do prédio em causa é de 976 m2; 5- Finalmente, quer o auto de inspecção ao local de fls. 257 quer os documentos de 11, 58, 60, 62, 63, 64, 65 e 66 são inócuos para as respostas dos artigos 18, 19, 20, 31 e 32 da base instrutória: 6- E mesmo que se entenda que os apelados/compradores tinham a intenção de, um dia, quando o PDM fosse alterado, construir uma casa de habitação, tal é irrelevante para a verificação da excepção prevista na alínea a) do artigo 1381º do Código Civil, pois que o releva é o projecto imediato e não o meramente possível ou potencial ou virtual: 7- A finalidade diferente da cultura tem de existir no momento da venda, o que no caso vertente não era sequer legalmente possível, 8- Em consequência, porque a douta sentença recorrida na parte não impugnada deixou já assente que os apelantes são proprietários do prédio rústico identificado no artigo V da petição inicial e que o mesmo confronta com o prédio rústico vendido, descrito no artigo 1º também deste petição inicial, e porque está provado que este último prédio foi vendido aos apelados C.....e esposa, que não eram confinantes dele, como resulta das alíneas A) e F) da matéria assente, mantém-se o direito de preferência dos apelantes, enquanto confinantes do mesmo.

9- O preço convencionado de 1.900.000$00 não é o mesmo que consta da escritura de fls. 9, que é de 1.000.000$00. sendo que essa divergência entre a declaração e vontade real dos declarantes, aqui apelados, por acordo entre eles. teve em vista enganar terceiros, nomeadamente o Estado, pelo que houve simulação do preço; 10- Mas a simulação, por força dos artigos 240° e 243° do Código Civil, é inoponível pelos próprios simuladores ao preferente de boa-fé, tendo este o direito de se substituir ao adquirente pelo preço estabelecido na escritura de venda; 11- E porque não está demonstrado que os apelantes no momento da venda dos autos tivessem tido conhecimento da simulação ou que tivessem sido partes do...

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