Acórdão nº 20697/11.5T2SNT.L1-7 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 06 de Novembro de 2012
| Magistrado Responsável | ANA RESENDE |
| Data da Resolução | 06 de Novembro de 2012 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I - Relatório 1. A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO, demandou C, CRL, (1.ª) e I, LDA. (2.ª), pedindo: a) sejam as RR condenadas solidariamente a pagar à A. a quantia de 5.791,31€, a que acrescem os juros de mora vincendos, calculados às taxas civis, desde a citação e as comparticipações para as despesas comuns que se vencerem até integral e efetivo pagamento; b) seja a 2.ª R condenada a pagar à A. a multa aplicada nos termos do art.º 14, n.º 5, do Regulamento Interno do Shopping Center , que monta na presente data a 4.293,00€.
2. Alega para tanto que a 1.ª R. é dona de uma fração do prédio urbano, a que corresponde a loja n.º 43, tendo celebrado com a 2.ª R. um contrato de locação financeira daquela loja para que nele explorasse um estabelecimento comercial.
Nos termos do art.º 14, n.º 4, do Regulamento interno do Shopping Center as despesas com encargos com as partes comuns são devidas na proporção das áreas das lojas.
As RR não pagaram as despesas que se venceram de 8.8.2010 a 8.11.2011, estando vencida também a contribuição para o fundo comum de reserva do ano se 2011, no valor de 489,39€.
Em 10.03.2005 a A. aplicou à 2.ª R. uma multa por atraso no pagamento das despesas de condomínio, que monta na presente data em 4.923,00€.
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Citada, veio a 1.ª R. contestar, invocando a sua ilegitimidade, pedindo a sua absolvição do pedido, ou caso assim não se entenda, que o valor das despesas tenha início a partir de 7 de outubro de 2010, data da aquisição da loja, e subsidiariamente, que não sejam aplicados juros de mora ao valor em dívida.
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A A. veio responder.
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Foi proferida decisão, que julgou improcedente a exceção da ilegitimidade, e conhecendo do mérito da causa, julgou a ação parcialmente procedente, condenando as RR, a pagar à A., solidariamente, a quantia de 4.975,63€ a título de prestações para as despesas comuns de condomínio e contribuição para o fundo de reserva comum, vencidas entre 7 de outubro de 2010 e 7 de agosto de 2011, às quais acrescem as prestações vencidas desde esta última data e juros de mora à taxa legal de 4%, desde a citação, 15.9.2011 e 17.11.2011, respetivamente para a 1.ª e 2.ª R., até integral pagamento; condenar a 2.ª R. a pagar à A. a quantia de 4.293,00€ e absolver as RR do pedido de condenação no pagamento das despesas de condomínio vencidas em 8 de agosto e 8 de setembro de 2010. 6. Inconformada veio a 1.ª R. interpor recurso de apelação, formulando, nas suas alegações as seguintes conclusões: I. O saneador-sentença é nulo por falta de fundamentação da matéria de facto dada por assente nos termos da alínea b) do nº 1 do Art. 668º do CPC.
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O saneador-sentença é igualmente nulo por ser omisso quanto à resposta a matéria de facto alegada pelas partes nos termos da alínea d) do nº 1 do Art. 668º do CPC.
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Ainda que assim não fosse, o Tribunal a quo não podia, como não pode, dar por assente a matéria de facto que deu por assente nos autos, tendo em consideração o teor, o conjunto e a economia da contestação da Apelante.
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O facto de a Apelante não ter impugnado especificadamente a matéria de facto alegada pela A. não significa, nem pode significar, que no conjunto da sua contestação não resulte expressamente impugnada, no que à Apelante diz respeito, a matéria de facto alegada na p.i.
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A Apelante não se considera devedora dos valores alegadamente não pagos e correspondentes às despesas com as partes comuns e à contribuição para o fundo de reserva, desconhecendo se os mesmos estão ou não em dívida.
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A estarem, a responsabilidade pelo seu pagamento é inteiramente da R. I.
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Os valores respeitantes às despesas com as partes comuns e a contribuição para o fundo de reserva foram impugnados, bem como o Regulamento Interno do Shopping Center .
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A Recorrente impugnou a cláusula penal ao alegar que era, como é, abusiva.
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Considerando a defesa no seu conjunto, a Apelante opôs-se aos factos alegados pela A.
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Não pode manter-se o saneador-sentença, devendo ser substituído por despacho no qual se saneie a causa e se decidia qual a matéria de facto assente e qual aquela que ainda terá de passar pelo crivo da prova, tendo presente o alegado nos articulados pelas partes.
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O Tribunal recorrido omitiu pronuncia sobre factos alegados pelas partes.
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A matéria de facto assente no saneador-sentença tem de ser, necessariamente, alterada, havendo no seu âmbito, factos que são dados por assentes que nunca o poderiam ser naquela sede e sem que tivessem passado pelo crivo da prova.
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Ainda que assim não fosse, como é, dispõe al. b) do n.º 1 do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho, alterado pelo artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 265/97, de 2 de novembro que cabe ao locatário a responsabilidade pelo pagamento das despesas das partes comuns.
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Conforme o disposto nos arts. 10, n.º 1, al. e), 13º e 14º todos do Dec-Lei n.º 145/95 de 24 de junho, alterado pelo Dec-Lei n.º 265/97 de 2 de novembro, permite ao locatário assumir a posição de proprietário económico e exercer os direitos do locador, exceto aqueles pela sua natureza só possam ser exercidos pelo locador, pode inclusivamente exercer contra o vendedor os direitos relativos ao bem locado resultantes da compra e venda, como é responsável por todas as despesas respeitantes ao bem, incluindo seguros, instalações, montagem, reparação do bem locado, etc.
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Quis o legislador que o locatário assumisse a posição do locador na gestão e defesa do imóvel, afastando o locador do bem com a celebração do contrato de locação financeira.
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O disposto no art. 10, n.º 1, al. b) do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho, alterado pelo artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 265/97, de 2 de novembro é um regime especial face ao que regulamenta o art. 1424º do C.C., pelo que é de aplicação geral, nesse sentido aplica-se ao condomínio do Shopping Center de .
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Tanto o Dec-Lei n.º 10/91 de 9 de janeiro, que referia nas situações de propriedade horizontal o locatário assumia todos os direitos e obrigações do locador relativo às partes comuns, inclusivamente suportando as despesas de administração, como no Dec-Lei n.º 265/97 de 2 de outubro que refere na epígrafe como finalidade “prever situações de propriedade horizontal”, pretendeu o legislador estabelecer um regime especial e sujeitá-lo às regras da propriedade horizontal.
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Com a regulamentação deste regime especial foi transferido para o locatário, os direitos e obrigações do locador, sendo aquele responsável pelas despesas das partes comuns e a contribuição para o fundo de reserva perante o condomínio.
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O contrato de locação financeira imobiliário permite ao locatário financiar-se para aquisição do imóvel escolhido por si, permitindo amortizar o seu valor através de prestações, e no fim exercer o direito de opção de compra mediante o pagamento de um valor residual.
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Neste regime o locador é proprietário como forma de garantir o seu crédito, sendo facultado ao locatário os direitos e obrigações do locador/proprietário.
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Defende o Tribunal a quo que al. b) do n.º 1 do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho, alterado pelo artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 265/97, de 2 de novembro é de aplicação inter partes, não se aplica a terceiros, in casu ao condomínio, exceto quando for comunicada ao condomínio a obrigação do locatário pagar essas despesas e for aceite essa transferência ao abrigo do disposto no art. 595º do C.C..
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Como o condomínio era conhecedor da escritura pública e do contrato de locação financeira, o Condomínio aceitou essa transferência ao emitir faturas em nome da R. I.
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Ademais, após o condomínio verificar que a R. I não procedia ao pagamento das despesas comuns e da contribuição para o fundo de reserva, veio exigir o seu pagamento em 28 junho de 2011 à Recorrente.
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Os fundamentos estão em oposição com a decisão, em consonância com o n.º 1, al. c) do art. 668º do C.P.C., o saneador sentença deve ser considerada nulo.
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Pelo exposto, deve ser revogada a decisão recorrida na parte em que condena a Apelante.
Termos em que, E sempre com o Mui Douto Suprimento de V. Exas., deverá ser dado provimento ao presente recurso interposto pela Apelante e, em consequência, revogada a decisão recorrida. ASSIM SE FAZENDO, A COSTUMADA JUSTIÇA.
Preceitos violados: art.s 487º e 490º, 508 – B, 653º, nº 2, 668º todos do C.P.C., al. b) do n.º 1 do artigo 10.º do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho, alterado pelo artigo 1.º do Decreto-Lei n.º 265/97, de 2 de novembro.
7. A A. nas contra-alegações apresentadas pronunciou-se no sentido da manutenção do decidido.
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Cumpre apreciar e decidir.
* II – Os factos No saneador-sentença sob recurso foram considerados como provados os seguintes factos: 1. Está registada na Conservatória do Registo Predial, pela apresentação nº …. de 2010/10/08, a aquisição a favor de C, Crl, da fração autónoma designada pelas letras “BA” que corresponde a loja n.º … , concelho.., descrito naquela Conservatória sob o numero … e inscrito na matriz predial respetiva sob o artigo … – cfr certidão de fls. 16 a 24.
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Por escritura pública celebrada em 7 de outubro de 2010, no Cartório Notarial, a Ré Caixa de C, Crl, declarou aceitar a venda da fração identificada em 1. e que a fração é adquirida por indicação da sociedade comercial por quotas denominada I, Lda., com quem é nesta data celebrado um contrato de locação financeira imobiliária pelo prazo de doze anos – cfr. Certidão de fls. 81 a 86.
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Por documento particular denominado “Contrato de Locação Financeira Imobiliária n.º ….” a C, Crl declarou ceder a I, Lda., que declarou aceitar, a posse da fração identificada em 1. pelo prazo de 144 meses, a que corresponde igual número de rendas no valor de 992,20 euros cada uma – cfr documento de fls. 87 a 97.
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No documento mencionado no número anterior, na cláusula 16. Condomínio, consta: “1. Sem prejuízo de outras obrigações fixadas, quer nas condições particulares, quer nas condições gerais deste...
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