Acórdão nº 1206/08.0TCSNT.L1-6 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 28 de Junho de 2012

Magistrado ResponsávelTOMÉ RAMIÃO
Data da Resolução28 de Junho de 2012
EmissorCourt of Appeal of Lisbon (Portugal)

Decisão Texto Parcial:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: I. Relatório.

A , casada residente na Rua …., em Lisboa, intentou a presente ação declarativa condenatória, na forma ordinária, contra: B , C (… Construções SA) e D ( Shopping Center …) Pediu que se seja anulado ou declarado nulo o contrato de trespasse e os Réus condenados, na medida da sua culpa: a) a indemnizar a A pelos prejuízos sofridos no montante de €33.554,00 correspondentes à diferença entre o valor pago pelo trespasse do estabelecimento ao primeiro R e o atual valor do mesmo; b) a indemnizar a A pelos prejuízos resultantes do encerramento compulsivo do seu estabelecimento comercial os quais, em 17 de outubro de 2008 importam em €3.800,72; c) a indemnizar os danos futuros e ainda não liquidáveis resultantes desse encerramento compulsivo até que a A. se restabeleça noutro local; d) no pagamento dos juros de mora à taxa legal em vigor para os juros comerciais sobre aquelas importâncias desde a citação para a presente ação e até ao respetivo pagamento.

Para tanto alegou, em síntese, que em 10 de novembro de 2004 tomou de trespasse do 1º R o estabelecimento de restauração instalado na loja 93 do Shopping Center de …., tendo pago pela cedência definitiva a quantia de €40.000,00, valor que incluía o estabelecimento comercial, os contratos do mesmo e todo o imobilizado que o integrava na altura, mobiliário e equipamento. A loja é da segunda R. que foi notificada do trespasse e como não exerceu preferência, celebrou um novo contrato com a trespassária com a mesma loja e pelo mesma renda que atualmente se situa em €779,41, ao qual as partes denominaram de cessão de exploração de loja em centro comercial. Tal loja arrendada estava afeta ao exercício exclusivo da atividade de hotelaria. O estabelecimento ocupa ainda uma varanda fechada contígua à loja com cerca de 14 metros quadrados, sendo nesta varanda que se situa a sala de jantar do restaurante, estando a cozinha instalada na loja. Esta varanda fechada – parte comum do edifício -, foi cedida onerosamente ao locatário da loja n.º 93 pela Administração do Shopping e a sua utilização transmitiu-se à A. em consequência do trespasse operado.

Porém, a A. foi visitada pela ASAE a 21 de março de 2007, que a notificou para apresentar documentos referentes ao licenciamento para a atividade de restauração e bebidas, pelo que solicitou à segunda R. a respetiva licença, tendo-lhe sido entregue o alvará de licença n.º 133 do ano 1991 emitido pela CMS referente ao prédio com 77 fogos, 91 lojas e um armazém, onde estaria instalado o Shopping.

Foi à CMS para obter o comprovativo do licenciamento do seu estabelecimento de restauração, contudo constatou que não só não tinha licenciamento como o aludido alvará de utilização não abrangia a sua fração a qual permanecia por licenciar, há mais de 15 anos.

Alertada para a falta de licenciamento a 2ª R procedeu ao pedido do mesmo, o qual foi emitido em 15-10-2007 mas apenas foi licenciada para comércio e não para a hotelaria, finalidade prosseguida pela arrendatária.

E em 21 de abril de 2008 foi de novo visitada pela ASAE, a qual constatando a inexistência de licenciamento notificou a A da suspensão imediata da atividade no referido estabelecimento, suspensão que se mantém até à presente data, não vislumbrando a A. qualquer forma de ultrapassar o problema atenta a inviabilidade de licenciamento da varanda e da loja para a hotelaria, suspensão que se mantém até à presente data, a qual foi dada a conhecer a todos os Réus, vendo-se impedida de usar e ou vender o estabelecimento e viu-se obrigada a entregar os locados aos senhorios 2º e 3º R., em 14 de outubro de 2008.

O Réu B veio contestar, por impugnação e invocou o abuso de direito e a caducidade do direito invocado pela A.

A Ré C contestou e deduziu pedido reconvencional, pedindo a improcedência da ação e a condenação da A. a pagar-lhe a quantia de € 3.897,05, acrescida de juros de mora, pois que a A entregou a loja a 14 de outubro de 2008, ficando a dever esse montante e referente às retribuições mensais devidas pela cessão da loja e relativas aos meses de junho 2008 a outubro de 2008.

A 3.ª R.

D veio contestar e reconvir, pedindo a improcedência da ação, por um lado, invocando que nunca poderia tal trespasse abranger a utilização da varanda (parte comum), bem como tal utilização não é um direito do lojista, nem do proprietário da loja, resultando apenas da autorização da R., e, por outro lado, pedindo a condenação da A. a pagar a €1.260,24 (mil duzentos e sessenta euros e vinte e quatro euros) à qual acrescem os juros de mora calculados à taxa legal até integral e efetivo pagamento, pela sua comparticipação a que estava obrigada, vencidas de 1 de maio a 10 outubro de 2008, devendo, nesta data, 6 prestações mensais, no valor total de € 634,08 (seiscentos e trinta e quatro euros e oito cêntimos), e estava obrigada a pagar à reconvinte a quantia mensal de € 99,76 pela ocupação da varanda, que se vencia no primeiro dia do mês a que respeitavam.

Replicou a Autora, pugnando pela improcedência das exceções de abuso de direito e da caducidade, bem como dos pedidos reconvencionais.

Saneado o processo, fixou-se os factos assentes e a base instrutória e procedeu-se ao julgamento, tendo o tribunal respondido à base instrutória nos termos do despacho de fls. 238 e seguintes de que não houve reclamação.

E proferiu a competente sentença, com o seguinte dispositivo: “Nestes termos e pelos fundamentos expostos julgo parcialmente procedente, por provada, a ação e reconvenção e em consequência: Da Ação: 1) declaro a nulidade do contrato celebrado entre a A. e o 1º R e em consequência condeno este a restituir à A. a quantia de €35.000,00, quantia à qual acrescem juros de mora, desde a citação até efetivo e integral pagamento; 2) declaro a nulidade do contrato celebrado entre a A. e 2º R.

3) absolvo a 3ª R do pedido contra si deduzido pela A.; Da Reconvenção: 1) condeno a A a pagar à 3 R a quantia de €1.232,64, a titulo de contribuições devidas e não pagas de despesas comuns do centro comercial, bem como da contrapartida pelo uso da varanda, quantia à qual acrescem juros de mora, à taxa legal, desde a da data do vencimento de cada uma das prestações até efetivo e integral pagamento.

Desta sentença veio recorrer o Réu B , formulando as seguintes, Conclusões: A) A mui douta sentença recorrida julgou erroneamente provados os factos números 1, 5, 13 e 14 que deveriam ser dados como não provados; B) Efetivamente, quando ao quesito 1º, o Tribunal apenas devia ter dado como provado que, pelo preço referido em A), dos factos assentes, o 1º Réu transmitiu à A. todo o mobiliário e equipamento do aludido estabelecimento comercial; C) Em primeiro lugar, a posição contratual do A. ao ocupar uma loja num centro comercial nem sequer era passível de qualquer tipo de cessão que lhe estava vedada nos termos do disposto na cláusula 10ª do contrato que celebrou com a 2ª Ré; D) Em segundo lugar, a A. celebrou com a 2ª Ré um novo contrato de cessão de exploração de loja em centro comercial (documento nº2 junto à mui douta p.i.) e com a 3ª Ré celebrou um novo contrato de ocupação do espaço da varanda (cfr, documentos nº 3 a 7 juntos à mui douta p.i.); E) Tratam-se de novas relações jurídicas, criadas ab initio, a que o 1º Réu é totalmente alheio, tendo existindo uma extinção dos anteriores contratos celebrados entre o 1º Réu e as 2ª e 3ª Rés; F) Impunha também decisão diversa da matéria de facto, quanto à prova de tal artigo (1º) o depoimento de parte do 1º Réu B (10:05:2010 das 14:29:07 às 15:37:23) quando refere “quando esta senhora, apresentámo-nos no escritório, eu rescindi e esta senhora tomou conta. O valor em questão é sobre o equipamento”; G) Da mesma forma, a testemunha …. (10:05:2010 das 15:37:28 às 16:03:09) refere que nunca teve conhecimento das negociações entre as partes mas refere não ter dúvidas que o equipamento de frio são caros “Os equipamentos de frio Sr. Dr. São caros. Eu vejo pelos meus. Sei lá, quarenta ou cinquenta mil euros, não sei. Eu estou a fazer uma estimativa mais ou menos”; H) Da mesma forma que a testemunha …. (10:05:2010 das 16:30:14 às 16:58:39) refere que os 40.000€ “era com certeza o mobiliário que lá estava dentro”; I) As testemunhas … (10:05:2010 das 16:09:32 às 16:30:11) e … (10:05:2010 das 16:58:39 às 17:28:34) declararam nada saber sobre as negociações; J) Sendo certo que a testemunha …. (10:05:2010 das 17:28:40 às 17:41:04) refere perentoriamente que o preço recebido pelo 1º Réu foi “Apenas pelo equipamento”; K) Da mesma forma que a testemunha …. (10:05:2010 das 17:41:07 às 17:54:10) refere expressamente que “se fosse montar lá o que lá está dentro da loja quarenta mil euros não chegava; L) Pela análise dos depoimentos supra referidos é claro que nunca, em momento algum, o preço pago pela A. poderia dizer respeito a qualquer passagem ou cedência do espaço ou do direito a explorar o restaurante mas, apenas e tão só, às próprias máquinas e equipamento do restaurante pelo que se impunha uma decisão diversa da matéria de facto dando como não provado o quesito 1º; M) Da mesma forma, o quesito 5 deveria ser dado como não provado; N) Efetivamente, trata-se como resulta dos depoimentos supra referidos bem como de … (10:05:2010, das 17:54:14 às 18:17:51) e de …. (02:06:2010, das 11:02:35 às 11:11:06), de contratos distintos.

O) A Administração do D cedeu à A. a ocupação de espaço na dita varanda, negócio a que o 1º Réu é alheio, conforme aliás se verifica, desde logo, e aí se impunha decisão diversa do aludido quesito os documentos 3 a 7 juntos à mui douta p.i., recibos emitidos em nome da A. relativos à cedência do respetivo espaço; P) A parte do quesito 14º em que se refere que “o estabelecimento não tinha a área mínima exigida para o efeito” é matéria de direito pelo que ser eliminada dos factos dados como provados; Q) Do depoimento da testemunha ….(10:05:2010 das 16:09:32 às 16:30:11) resulta que existiam...

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