Acórdão nº 4838/09.5TBVLG.P1 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 15 de Outubro de 2012
| Magistrado Responsável | ANABELA LUNA DE CARVALHO |
| Data da Resolução | 15 de Outubro de 2012 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
APELAÇÃO Nº 4838/09.5TBVLG 5ª SECÇÃO Acordam no Tribunal da Relação do Porto IAdministração do Condomínio do Edifício B….
, sito nas ruas C…., nº … a …, rua D…. nº … a … e rua E…., nº … e …, em Valongo, representada por F…., G…. e H…., vieram instaurar a presente ação declarativa de condenação com processo ordinário contra I….
e J….
, casados, residentes na Rua …., nº …, … São Pedro da Cova, pedindo: - a condenação dos Réus:
-
A efetuar, imediatamente e a expensas suas, todas as obras necessárias tendentes a eliminar os defeitos existentes, nomeadamente: - nas fachadas: limpeza, reforço da estabilidade através da fixação do aplacado em pedra mármore; redução dos planos de escorrência; impermeabilização, reforço de cunhais e platibandas; tratamento de caixas-de-ar; nos terraços e garagens: tratamento das coberturas; reimpermeabilização; tratamento dos pavimentos; nos painéis aglomerados de madeira em tetos exteriores: substituição das placas afetadas; nos guardas das varandas: substituição das respetivas fixações; no pavimento exterior: picagem e remoção do revestimento, aplicação de produto próprio e assentamento de novo revestimento; nos muros exteriores e de floreiras e chapins em betão: remoção, limpeza e abertura de juntas verticais e colocação de novos chapins e floreiras; b) reparar e pintar, a suas expensas as partes do edifício sujeitas às obras da alínea anterior; bem como reparar e pintar as partes do edifício que se encontrem danificadas; c) a indemnizar a Autora e seus representados de todos os prejuízos causados pelas infiltrações enquanto as causas destas se verificarem, em montante a liquidar em execução de sentença.
Fundamenta o pedido no facto de, terem os Réus realizado a empreitada do imóvel cujo condomínio administram, apresentando o mesmo diversos defeitos.
Alega ter denunciado tais defeitos aos Réus que não negaram a sua existência, mas que, contudo, não levaram a cabo as obras necessárias à sua eliminação.
Para melhor apuramento das deficiências a A. pediu a um perito uma vistoria com determinação das mesmas, respetivas causas e custo estimado para a respetiva reparação.
Parecer que juntou aos autos.
A Autora reclama, por isso, a reparação dos defeitos, alguns deles urgentes, bem como o ressarcimento por prejuízos sofridos em consequência dos mesmos.
Os Réus contestaram.
Indicam as datas em que as frações, que não são lugares de garagem, foram entregues.
Invocam a ineptidão da p.i. por, não dizer a Autora, quando começaram os defeitos, prejudicando a sua defesa.
Admitem ter recebido uma carta da A. em 29.10.2008 denunciando alguns defeitos, o que motivou uma reunião com a mesma em que, além de logo terem invocado a caducidade, imputaram a sua existência a má utilização do prédio Acrescentam que os pequenos defeitos que anteriormente foram surgindo foram reparados pelos Réus, não reconhecendo quaisquer outros.
Por fim, reafirmam a exceção de caducidade e negam que os apontados “defeitos”, a existir, sejam derivados de deficiente execução do prédio, pelo que impugnam toda a matéria alusiva à sua descriminação.
A A. replicou defendendo que o prazo de garantia de 5 anos, apenas se inicia com a entrega do imóvel e que esta entrega apenas ocorreu com as entregas das últimas frações efetuadas em 2006 (fração M e fração BG) e em 2008 (fração BB), pelo que a ação intentada em 30 de Dezembro de 2009 estará em tempo.
Refuta ainda a A. a existência de ineptidão da petição, considerando que os Réus bem interpretaram a ação e dela se defendem ponto por ponto.
Em fase de saneador e em despacho autónomo foi indeferido o pedido de reparação imediata dos defeitos mencionados no art. 24º e ss, negando-se à Autora a faculdade de proceder de imediato às obras em causa a expensas dos Réus, por tal pedido apenas poder ter lugar em sede de providência cautelar.
Tal decisão transitou em julgado.
Notificada a Autora para esclarecer quando teve conhecimento dos demais defeitos descritos na petição inicial, veio esta informar que tal conhecimento ocorreu em inícios do ano de 2008.
Informação que os Réus vieram impugnar invocando a ata de condomínio de 26.01.2007 (cf. fls. 150) onde é referida a existência de infiltrações na garagem, infiltrações de águas que danificam as madeiras das habitações e o aluimento dos patamares de entrada, para concluir que o conhecimento da Autora seria anterior.
Os Réus juntaram ainda a ata número um da assembleia de condóminos do Edifício B…., administrado pela Autora, assembleia essa realizada no dia 28 de Janeiro de 2000, pretendendo com a mesma comprovar que, naquela data, já as partes comuns do prédio tinham sido entregues pelo dono da obra aos adquirentes/condóminos (cf. fls. 171), tendo-se, então iniciado o prazo de garantia de cinco anos.
A A. reagiu alegando que as infiltrações da garagem foram objeto de reparação em 2007 mas reapareceram no início de 2008, o que originou a denúncia e elaboração de peritagem subsequentes.
Seguidamente, dispensando a realização da audiência preliminar, o tribunal de 1ª instância proferiu decisão alterando o valor da causa para €. 455.16050, julgando inepta a petição quanto à alínea c) do petitório e, declarando caducado o direito da Autora exercer os direitos peticionados à reparação e à indemnização.
Inconformada com tal decisão veio a Autora recorrer concluindo do seguinte modo as suas alegações de recurso: - Do valor da causa
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A sentença de que se recorre, baseada num orçamento, que não passa de uma mera indicação, fixou o valor da causa em €455.160,50, sem cuidar de apurar e determinar as obras necessárias efetuar (não houve lugar à audiência de julgamento), pois não basta um qualquer documento junto para que se proceda, sem mais, à fixação de um valor sem critérios.
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A utilidade económica do pedido só se revelaria com o desenvolvimento da Ação, com o apuramento dos defeitos e o valor da sua reparação, valor este a atender com elementos colhidos posteriormente, e que por isso se relegou para liquidação de sentença.
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O valor da presente Ação não foi contestado, pelo que se as partes tiverem acordado, expressa ou tacitamente, no valor da causa, será esse, em regra, o valor do processo (art. 315º nº 1 do Código de Processo Civil), sendo que o juiz poderá fixar outro valor se entender que o acordo das partes está em flagrante oposição com a realidade. Mas a realidade dos factos ainda não foi apurada.
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Por outro lado do orçamento junto pela Autora, nos seus pontos 1.1.1 (limpeza fachadas) e ponto 1.3 (tratamento cobertura terraço) verifica-se que se tratam de valores apenas a considerar se outra das soluções já contempladas e orçamentadas, não for possível. Seria até descabido que agora, as partes ficassem com justo receio de juntar um qualquer documento que contenha uma informação de valor económico, sob pena de poderem ter de suportar custas acrescidas do pleito por tal facto.
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A Autora pretende a reparação dos defeitos, e caso não seja efetuada a reparação, uma indemnização, a liquidar em execução de sentença, e que, no momento em que é proferida a sentença de que se recorre, ainda não se concretizou.
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O juiz pode fixar o valor da Ação, mas, nunca ficando dispensado de examinar se a indicação feita pelas partes, está conforme à realidade, segundo os critérios legais, pelo que, e inexistindo motivo para alterar o valor da causa, violou o Tribunal “ a quo” o disposto nos artigos 305º, nº1, 306º nº1 in fine, e 315º, nº 1, todos do Código de Processo Civil.
- Da Ineptidão da Petição Inicial G- No acórdão do STJ, de 8/3/2001, CJSTJ, ano IX, tomo I, página 160 refere-se que: “De tal sorte que bem pode suceder que, no momento em que os vícios se patenteiam, a utilização dos direitos clássicos do dono da obra ou se revela já inviável, ou é uma miragem ou representa uma sobrecarga na economia jurídica do contrato que nada os legitima. Daí que se justifique a concessão (nestes casos de imóveis edificados para perdurar) de um novo direito - de cariz indemnizatório - e que acresce àqueles outros.», pelo que a indemnização prevista no artigo 1223º do Código Civil, que se destina a ressarcir os prejuízos que não possam ser reparados nomeadamente com a reparação ou eliminação dos defeitos, a realização de nova construção ou a redução do preço (cfr. Ac. do STJ de 17/5/83, in BMJ 327/646), pode ser cumulada com a eliminação dos defeitos, não excluindo o de ser indemnizado nos termos gerais.
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A não reparação pelos Réus, dos defeitos causados nomeadamente pelas infiltrações que danificam o imóvel e o tornam impróprio para o fim a que se destina, deve culminar numa indemnização à autora pelos prejuízos que tais danos causam (artigos 8º e 11º da p.i. e alínea c) do pedido), danos que se verificam nas zonas comuns do edifício, sendo por isso parte legítima para pedir a sua eliminação e indemnização a autora.
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Os Réus aceitam que foram fazendo reparações no imóvel, que repararam o pavimento da garagem e a fissuração de muros exteriores de floreiras e chapins em betão, locais onde ainda se continua a verificar anomalias, compreenderam o conteúdo da petição, pelo inexiste ineptidão da petição inicial.
- Da exceção perentória da caducidade J) Foram juntos documentos pela Câmara Municipal de Valongo que comprovam que determinadas frações do edifício bem como as zonas comuns das mesmas integrantes, quer no que concerne aos lugares de garagem, quer aos pavimentos, apenas foram concluídas em Janeiro de 2002, Julho de 2002 e Abril de 2003.
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Na primeira assembleia de condóminos apenas foram convocados e estiveram presentes a essa assembleia, os proprietários das entradas nºs 20 e 40 da Rua C…. e nº 335 da Rua D…., porquanto o edifício ainda não se encontrava concluído, pois o imóvel situa-se na Rua C…., nº 20, 40, 60, 80, 100 e 120, Rua D…. nºs 305, 335, 355 e 381 e Rua E…. nº 21 e 45, da freguesia e concelho de Valongo, com zonas comuns indissociáveis, pelo que não se poderia nunca concluir que nessa assembleia se encontrava devidamente e...
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