Acórdão nº 2414/09.1TBPVZ.P1 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 27 de Setembro de 2012
| Magistrado Responsável | AMARAL FERREIRA |
| Data da Resolução | 27 de Setembro de 2012 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
TRPorto Apelação nº 2414/09.1TBPVZ-A.P1 - 2012.
Relator: Amaral Ferreira (724).
Adj.: Des. Deolinda Varão.
Adj.: Des. Freitas Vieira.
Acordam no Tribunal da Relação do Porto: I - RELATÓRIO.
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“B…, Ldª” instaurou, em 21/9/2009, no Tribunal Judicial da Póvoa de Varzim, presente acção declarativa, com processo comum ordinário, contra “C…, Ldª” e D…, pedindo que seja declarada a ineficácia ou, caso assim se não entenda, a nulidade ou a anulabilidade de todas as deliberações tomadas na assembleia de condomínio de 13/07/2009, com todos os efeitos legais.
Alegou para o efeito, em resumo, que, no dia 21 de Julho de 2009, na qualidade de condómina das galerias comerciais “E…”, recebeu uma carta que continha uma acta de uma assembleia de condomínio do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua …, nºs . a ., Póvoa de Varzim, em que foi deliberado realizar obras nas referidas galerias comerciais, bem como criar um regulamento de condomínio; a galeria comercial é composta por lojas, sendo que, na sua maioria, não faz parte do Condomínio da Rua …; a gestão da galeria é efectuada desde 1994 por entidade distinta desse Condomínio, tendo normas de funcionamento próprias, dispondo de um orçamento conjunto; a assembleia deliberou realizar obras, que são desnecessárias e dispensáveis, numa entrada que se situa noutro Condomínio.
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Citadas, as rés apresentaram defesa por excepção, em que invocam a excepção da caducidade, com o fundamento de que à data da proposição da acção já haviam decorrido mais de 60 dias desde a data da deliberação que se pretende impugnar, de ilegitimidade passiva, alegando que a representação judiciária dos condóminos compete ao administrador, pelo que a acção deveria ter sido proposta contra a ré “C…, Ldª”, na qualidade de representante dos condóminos réus na acção, sendo a segunda ré parte ilegítima, e de abuso do direito por parte da autora, e por impugnação, aduzindo que foi a sociedade “F…, Lda”, que administrava as fracções que integram a galeria comercial do referido Condomínio, que por sua iniciativa se desvinculou da administração das fracções que integravam a galeria comercial, pelo que não há sobreposição de decisões de gestão, que as E… apresentavam, além do mais, degradação dos espaços, mau estado de conservação e limpeza, segurança deficiente, pelo que os lojistas apresentavam inúmeras queixas, e que todas as medidas que estão a ser levadas a cabo pelo Condomínio o foram no interesse dos lojistas e demais utilizadores dos espaços em causa, tendo sido realizadas obras de conservação/manutenção, há muito reclamadas pelos lojistas.
Concluem pela procedência das excepções e pela improcedência da acção, com a sua consequente absolvição.
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Após resposta da A. a sustentar a improcedência das excepções invocadas pelas RR., foi proferido despacho saneador que, declarando a 1ª R. parte legítima e a ilegitimidade da 2ª R. e relegando para final o conhecimento da excepção da caducidade, declarou a matéria de facto assente e elaborou base instrutória, que não foram objecto de reclamações.
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Tendo-se procedido a julgamento com gravação e observância do formalismo legal, sem que as respostas dadas à base instrutória e tendo a R. oferecido alegações a sustentar a improcedência da acção, foi proferida sentença que julgou improcedente a acção e absolveu a R. do pedido.
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Inconformada, apelou a A.
que, alegando, formulou as seguintes conclusões: 1ª: Salvo o sempre devido respeito a Recorrente não se pode conformar com a douta sentença proferida.
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: Da matéria de facto dada como provada decorre que as fracções autónomas de que a Recorrente é proprietária e melhor identificadas no ponto 2.1 da sentença aqui impugnada, se situam num espaço comercial denominado E….
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: Resultou igualmente provado, que, desde o pretérito ano de 1994 e até ao dia 31 de Janeiro de 2009, as E… foram administradas pela sociedade “F…, Lda” , havendo um orçamento conjunto para todas as lojas, independentemente do Condomínio que integravam.
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: Ficou também provado que as E…, eram constituídas por três Condomínios distintos.
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: Ora, decorre de tais factos que, os proprietários das lojas que integram as E…, com vista a prosseguirem uma actividade destinada a satisfazer um interesse colectivo, de forma organizada e mediante a afectação de certos bens e fundos, constituíram uma associação de facto, não personalizada, uma vez que não foram respeitados os requisitos de forma relativos à constituição de tal associação.
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: E, se é certo que os associados se podem desvincular, a todo o tempo, da associação constituída, a verdade é que, no caso em apreço isso não aconteceu, não tendo sequer sido alegado pelo Condomínio Réu.
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: Pelo que, assim sendo, o contrato de associação de facto celebrado entre as partes se mantém em vigor, continuando a produzir os seus efeitos.
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: Mas mesmo que assim se não entenda, temos de dizer que o artigo 1438º-A, do CC dispõe que o conjunto de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que o compõem, pode estar sujeito, com as necessárias adaptações, ao regime da propriedade horizontal.
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: Isto é, atendendo à matéria provada e ao estatuído no artigo 1438º-A, do CC, podemos entender que o caso sub judice, é subsumível ao conceito de condomínio complexo.
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: Acontece que, os condomínios complexos devem reger-se com regras que devem compatibilizar os diferentes regimes de competência das propriedades horizontais que os constituem.
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: Na verdade, ao se pretender sujeitar diferentes prédios a um regime de propriedade horizontal, o legislador quis que este regime fosse estável e unitário.
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: Daí que no caso dos condomínios complexos as deliberações devam ser tomadas em assembleias gerais ou plenárias, distintas daquelas que dizem respeito a cada propriedade horizontal.
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: Sendo que, nestes casos, deve haver apenas um único administrador geral a que caberá a gestão e representação de todas as partes comuns, quer as que pertencem a cada edifício, quer as que ligam funcionalmente os edifícios entre si.
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: Ora, no caso sub judice, independentemente de se qualificar a relação estabelecida entre os proprietários das diversas lojas que integram as E…, como associação de facto, sem personalidade jurídica ou como um condomínio complexo, a verdade é que as exigências de uma administração e assembleias comuns, são ainda maiores, porquanto estamos a falar de um conjunto de lojas que integram uma zona comercial una.
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: Até porque continuando as E… abertas ao público e em pleno funcionamento, existem - e existirão sempre - actos de gestão (por exemplo, horário de funcionamento) e despesas comuns (por exemplo, água, luz, alarmes, etc.) que não se compadecem com o funcionamento independente de três Condomínios.
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: Deste modo, não se pode acompanhar a posição assumida na douta sentença impugnada que sustenta que a realização de obras nas partes comuns, constitui matéria que cabe na competência da assembleia de condóminos em apreço.
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: Na verdade, as partes comuns de cada um dos Condomínios, correspondem às partes comuns de uma entidade comercial unitária, denominada E….
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: Aliás, a entidade denominada E…, enquadra-se no conceito de estabelecimento comercial que, de acordo como Coutinho de Abreu, pode ser entendido como “um complexo de elementos em interacção, uma unidade complexa, isto é, global, não elementar (constituída por partes diversas...
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