Acórdão nº 1724/09.2T2AMD.L1-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 08 de Março de 2012
| Magistrado Responsável | VAZ GOMES |
| Data da Resolução | 08 de Março de 2012 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Decisão Texto Parcial:
Acordam os juízes na 2.ª secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa I – RELATÓRIO APELANTE/RÉU: “A” (Representada em juízo, juntamente com outros, pelo ilustre advogado ..., com escritório em Lisboa , conforme instrumento de procuração de 18/01/2010 de fls.75 dos autos) .
APELANTE NO RECURSO SUBORDINADO/AUTORA: “B”- Sociedade de Mediação Imobiliária Ldª (Representada em juízo pelo ilustre advogado ..., titular da cédula profissional n.º ... com escritório em Lisboa, conforme instrumento de procuração de 2/10/08 de fls. 48 dos autos) * APELADOS: CADA UIM DOS ANTERIORES NO RECURSO DO OUTRO * Com os sinais dos autos.
* Inconformada com a sentença de 22/03/2011 que, julgando a acção parcialmente procedente por provada condenou o réu a pagar à autora a quantia de 4 235,00 EUR, acrescida de IVA à taxa legal então em vigor, bem assim como os juros moratórios à taxa legal civil, absolvendo o réu do demais peticionado dela apelou, a título principal, o Réu, em cujas alegações conclui: a. O Tribunal à quo avaliou incorrectamente a prova documental apresentada e a prova testemunhal produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, o que a não ter sucedido determinaria, a absolvição do Réu do pedido que fora formulado pela Autora.
Senão vejamos, b) O Autor, ora Recorrente celebrou com a Autora o contrato de mediação imobiliária junto aos autos (Doc. n.º 2 junto com a PI), do qual resulta tão só, que “O vendedor é dono e legitimo proprietário de uma fracção a autónoma designada pela letra _____________, sita na Rua ..., n.º ... freguesia de ..., concelho de Amadora, descrita na Conservatória do Registo Predial de ______________, sob o número _________, freguesia de ______________; e inscrita na respectiva matriz predial de _________ sob o artigo __________ e adiante abreviadamente designada por imóvel.
”.
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As testemunhas “C” e “D” afirmaram em sede de audiência de discussão e julgamento, que o contrato de mediação imobiliária não especifica a fracção, ónus, descrição predial, entenda-se, não tinha objecto.
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Ou seja, o Tribunal à quo devia ter dado como provado que “A Autora celebrou com o réu, um contrato de mediação imobiliária, com o n.º .../2005, em regime de não exclusividade, relativamente à intermediação no negócio jurídico da compra e venda da fracção autónoma de que este era proprietário, sita na Rua ..., n.º ... freguesia de ..., concelho de Amadora.”.
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As testemunhas “C” e “D” afirmaram claramente que não havia necessidade de dar os nomes dos clientes, e que nunca diziam o nome dos potenciais compradores.
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Logo, o Réu não teve conhecimento pela Autora de que os efectivos compradores haviam visitado a fracção com aquela (se é que a visitaram), nem aqueles (compradores) deram a conhecer ao Réu qualquer visita com a Autora.
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E, da prova documental junta aos autos (Doc. n.º 2 junto com a PI - contrato de mediação imobiliária) designadamente a sua cláusula 5ª. refere que “A angariação de qualquer potencial cliente pelo Mediador, deverá ser, de imediato, comunicado ao vendedor, referenciando-se o nome do eventual comprador.
”, facto peremptoriamente negado pelas testemunhas e comprador.
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Entenda-se, a obrigação legal decorrente do contrato de mediação não foi cumprida pela Autora conforme claramente resulta da prova testemunhal anteriormente referida, porque, as testemunhas apenas disseram ao Réu que tinham potenciais interessados, sem especificar o nome dos mesmos, quando deviam ter referido o nome dos mesmos.
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E, não possuindo o Autor o dom de adivinhar se, quando e que potenciais compradores se haviam deslocado à sua fracção, não pode o Tribunal à quo imputar qualquer culpa ou responsabilidade contratual, ou, outro tipo de responsabilidade, isto é, inexiste nexo de causalidade que determine o pagamento pelo Réu da comissão pedida pela Autora.
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O Réu mostrou a fracção de que era proprietário aos efectivos compradores, após contacto telefónico, os quais alegadamente terão obtido o seu número, “através do Sr. do café vizinho, que se encontrava na sua posse, precisamente para as pessoas me poderem contactarem (contrato de não exclusividade).
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O Réu comunicou por carta à Autora que qualquer comissão a pagar está nos termos do contrato dependente do fixado na sua cláusula 5ª. que se transcreve “A angariação de qualquer potencial Cliente pelo Mediador, deverá ser, de imediato, comunicada ao vendedor, referenciando-se o nome do eventual comprador.
”.
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A Autora nunca deu cumprimento ao fixado na mencionada cláusula, isto é, não deu a conhecer a visita à fracção por quaisquer potenciais compradores nem os respectivos nomes, apesar dessa obrigação impender sobre aquela.
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E, tal foi a conduta da Autora que apesar do Réu ter solicitado por escrito o documento que titula a visita à fracção pelos referidos compradores, nunca remeteu qualquer resposta, posição reiterada pelas próprias testemunhas “C” e “D”, ex-colaboradoras da Autora que afirmaram claramente que nunca dizem o nome dos potenciais interessados, tudo à revelia do contratualmente fixado e acordado entre as partes, bem como à revelia do solicitado pelo Réu.
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Acresce que a testemunha “E”, comprador da fracção ao Réu, referiu que não deu a conhecer a visita à casa pela imobiliária ao Réu e que viu o Réu pela primeira vez na escritura.
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De facto, a Autora celebrou com o réu, um contrato de mediação imobiliária, com o n.º .../2005, em regime de não exclusividade, relativamente à intermediação no negócio jurídico da compra e venda da fracção autónoma de que este era proprietário, sita na Rua ..., n.º ... freguesia de ..., concelho de Amadora.
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Da prova testemunhal produzida, resulta que o contrato não especificada a fracção, nem, os ónus que sobre a mesma impendiam.
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A prova documental junta aos autos (escritura de compra e venda, contrato de mediação imobiliária e certidão predial da fracção), constata-se que o objecto da mediação era uma fracção (facto omitido no contrato de mediação) bem como, que sobre a mesma impendiam ónus (hipoteca) facto que se constata pela certidão predial junta e que fora omitido no contrato de mediação, facto também comprovado pela prova testemunhal produzida em sede de audiência de discussão e julgamento.
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A omissão de tais factos em sede contratual, e que se comprova na situação em apreço, é geradora da nulidade do contrato de mediação, conforme claramente resulta do n.º 2 e n.º 8 do art.º 19.º do DL n.º 211/2009, de 20 de Agosto.
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A nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal e é de conhecimento oficioso (acórdão da RC, 17-31992:BMJ, 415.º - 737 – Acórdão STJ, 30-10-1973: BMJ. 230º. – 103).
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A nulidade impede a produção dos efeitos jurídicos (Castro Mendes, Teoria Geral, 1979,III-679).
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A nulidade foi arguida em sede audiência de discussão e julgamento, sem que o Tribunal à quo, tivesse dado provimento à alegada nulidade, e, consequentemente à absolvição do pedido do Réu, ora Recorrente.
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O Tribunal à quo devia ter conhecido do teor do contrato de mediação imobiliária celebrado entre Autora e Réu, e em consequência, devia ter declarado a nulidade daquele, declaração que ora se solicita.
Nestes termos, e nos melhores de direito e com o mui douto suprimento de V. Exª. deve em face de todo o supra exposto, o presente recurso de apelação ser considerado procedente por provado, e, em consequência, deve ser alterada a decisão recorrida, no sentido de absolver o Réu integralmente do pedido formulado pela Autora.
E, assim se fará a costumada, JUSTIÇA.
Em contra-alegações conclui a Autora: 1. As presentes Contra-Alegações de Recurso têm por objectivo pugnar pela manutenção da decisão proferida pelo Tribunal “a quo” na parte em que esta foi desfavorável à pretensão do Réu/Apelante, pois a mesma está conforme à lei e ao Direito.
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Entende a ora Apelada que, no que respeita à parte da decisão que julgou procedente, por provada, a acção em causa, a Sentença objecto de recurso não enferma de quaisquer erros de interpretação ou de aplicação das normas jurídicas em relação à factualidade subjacente e dada como provada nos autos, pelo que desde já a Apelada pugna pela manutenção integral da douta Sentença proferida pelo Tribunal “a quo”, pois, no entender da mesma, outra não podia ter sido a decisão.
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Em conformidade, deverá pois, ser considerado improcedente o Recurso interposto pelo Réu/Apelante.
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A Apelada entende como inaceitável e inconcebível a desfaçatez demonstrada pelo Apelante em ter usado da faculdade de Recurso da decisão, tanta e tamanha é a prova documental e testemunhal que a Apelada contra ele apresentou.
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A Mma. Juíza “a quo” não terá tido qualquer dificuldade ou dúvida em acolher o peticionado pela Apelada quer quanto ao invocado na respectiva petição inicial e documentos que a acompanharam, quer quanto à demonstração cabal dos factos ocorridos feita através da prova testemunhal apresentada em audiência de discussão e julgamento.
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Considera a Apelada que os depoimentos de todas as testemunhas por si arroladas foram inequívocos, tendo igualmente relevância o teor do depoimento prestado em audiência de julgamento pela testemunha “E” arrolada pelo Réu/Apelante “A”, o qual fora um dos adquirentes do imóvel de que este era proprietário.
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Efectivamente, entende a Apelada que qualquer das testemunhas supracitadas foi absoluta e indubitavelmente convincente quanto à veracidade das declarações proferidas à parte da matéria de facto a que cada uma delas foi questionada em audiência de discussão e julgamento, quer pelos mandatários partes quer pela Mma. Juíza “a quo”. Vindo com, tais declarações reforçar ainda mais a posição que a Apelada já havia expendido em toda a sua petição inicial.
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Ao invés, as restantes testemunhas do Réu/Apelante ouvidas pelo Tribunal “a quo”, designadamente “F” e “G” nada disseram de relevante ou que viesse reforçar a estratégia de defesa apresentada pelo Réu/Apelante, nem sequer...
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