Acórdão nº 3436/2007-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 14 de Junho de 2007
| Magistrado Responsável | VAZ GOMES |
| Data da Resolução | 14 de Junho de 2007 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Acordam os juízes na 2.ª secção (Cível) do Tribunal da Relação de Lisboa I-RELATÓRIO APELANTE e RÉ: C LDA. (representada em juízo pela ilustre advogada , como domicílio profissional em Belas e que foi nomeada à Apelante no âmbito do apoio judiciário com notificação em 23/11/06, conforme ofício com a mesma data de fls. 305 dos autos cujo teor aqui se reproduz).
* APELADOS E AUTORES: M (entretanto falecida sendo habilitados na acção os que a seguir se designam) J, E (representados em juízo pelo ilustre advogado , com escritório em Lisboa na Terrugem, Sintra conforme procurações de fls.24/25 dos autos).
* Todos com os sinais dos autos.
Os Autores propuseram contra a R. a presente acção de despejo com processo comum sob a forma sumária que foi distribuída ao 2.º juízo 1.ª secção em 09/05/96 onde pedem se decrete a resolução do contrato de arrendamento celebrado sob a forma de contrato-promessa entre o Autor e a Ré com as legais consequências em suma alegando que sendo donos do prédio identificado nos art.ºs 1 e 2 da p.i. deu de arrendamento o Autor à Ré mediante a renda de 140.000$00 para o exercício da actividade industrial comercial e habitação em 1/04/1989 onde a Ré instalou uma oficina de carpintaria de fabrico de móveis; entre a Ré e F e P por outro por simples documento particular a que as partes chamaram de cessão de exploração foi cedida o estabelecimento em causa pelo período de 3 anos com início em 1/01/1990 mediante o pagamento de certas quantias, contrato esse que nunca foi denunciado e a Ré não mais ocupou o locado desde a data da celebração da cessão; a Ré não pagou as rendas nem durante a vigência do contrato de cessão nem após esta terminar; quer pela falta de pagamento de rendas, quer pela cessão inválida em razão de forma existe fundamento para a resolução do contrato de arrendamento.
A Ré contestou em suma alegando aquando da celebração do contrato de cessão de exploração do estabelecimento sito no locado ocorreram negociações entre o Autor, os cessionários e a Ré tendo o senhorio autorizado a sublocação do locado a favor dos beneficiários passando os cessionários a laborar no locado mediante sublocação autorizada e a pagar a renda directamente ao Autor; não tendo os cessionários cumprido com as suas obrigações a Ré resolveu o contrato de cessão e quando em 29/05/1992 se dirigiu ao locado para tomar conta do estabelecimento não o conseguiu fazer porquanto o Autor e os cessionários conluiados tinham forjado uma pretensa denúncia do contrato de arrendamento, tendo o Autor ocupado o locado com betoneiras, andaimes e toda a espécie de materiais de construção, vendo-se por aí privada do gozo do imóvel. Ocorre abuso de direito dos Autores que bem sabem dos factos narrados na contestação devendo ser condenados em multa e indemnização a favor da Ré pela litigância de má-fé.
Na resposta os Autores sustentando que a Ré se defende por excepção peremptória vieram a impugnar a sublocação que não existiu e a existir seria nula por falta de forma, mas a existir sendo nulo e ineficaz em relação ao senhorio constituiria fundamento a se de resolução contratual; os autores desconheciam o contrato de cessão de exploração, apenas foi referido ao Autor F pelos representantes da Ré que a Ré ia fazer um trespasse do estabelecimento em causa aos mencionados F e P os quais vieram depois a constituir a Sociedade M Lda e estes eram conhecidos do Autor F e sabiam qual a actividade que iriam continuar no locado que era a mesma que vinha sendo exercida pela Ré, vindo o Autor F a ser informado tratar-se de um trespasse e que a renda iria a partir daí a ser paga pelos referidos sócios o que é normal nos trespasses; o Autor confinado no trespasse não curou de saber se tal ocorrera ou não; no de uma diligência de notificação feita pelo Tribunal na sequência de uma execução movida contra aquela Sociedade, onde se considerava realizada a penhora do arrendamento e direito ao trespasse do estabelecimento, não deduziu oposição e s pela contestação da Ré nesta acção veio a saber da cessão; a referida sociedade nunca pagou as rendas e nunca a Ré se preocupou em reocupar o locado, podendo e devendo fazê-lo; houve depois acordo com a sociedade mencionada no sentido do pagamento ao Autor das rendas vencidas até 1992; face à falta de pagamento da retribuição pelos sócios da Sociedade Lda." a Ré retirou tudo quanto pode do locado abandonando-o completamente desde Maio de 1992; é falso que os Autores tivessem impedido a Ré e reocupar as instalações; não ocorre abuso de direito. Estando em tempo e ao abrigo dos art.ºs 272 e 273 do CPC ampliam o pedido e causa de pedir no sentido de procedendo a excepção de sublocação ela ser ilícita inválida por falta de forma e ineficaz em relação aos senhorios; ampliam a causa de pedir no sentido de a cessão de exploração ser considerada não só inválida por não ter sido observada a escritura pública mas também por ser considerada a cessão de exploração no prazo de 15 dias a que alude o art.º 1038, alínea g) do CCiv.
Não foi admitida a ampliação do pedido e da causa de pedir pelo despacho de fls. 78/79; proferido despacho saneador, organizado o Questionário e a Especificação, instruídos os autos, procedeu-se à audiência de discussão e de julgamento com observância de formalidades legais. Tendo falecido a co-autora F em 08/02/2003, foram habilitados na acção como seu herdeiro o filho e co-autor J e mulher E, na qualidade de parte sobreviva, ocupando na lide a posição que já detinham de Autores conforme decisão de fls. 179/180. Respondeu-se à matéria de facto do Questionário a fls. 202/203 sem que da decisão tivesse havido reclamação.
Inconformada com a decisão final de 27/12/05 que decretou a resolução do contrato de arrendamento vigente entre os Autores e Ré relativo ao prédio urbano destinado a armazém e indústria implantado no prédio rústico no sítio de Palame, Avenida Humberto Delgado, Vila Verde, Terrugem, condenou a Ré ou quem ocupar o imóvel a despejá-lo de imediato e a entregá-lo aos Autores, e ainda condenou a Ré na multa de dez unidades de conta, por litigância de má fé, dela apelou a Ré onde conclui em suma: 1. A sentença recorrida entre o mais dá como assente que em 1 de Janeiro de 1990 a apelada celebrou com F e Pum contrato que apelidaram de contrato de cessão nos termos do qual apelada/arrendatária cedeu àqueles mediante o pagamento de determinados montantes o estabelecimento comercial que instalara no imóvel arrendado que o Autor senhorio F veio depois a negociar com os cessionários o pagamento das rendas vencidas e não pagas até Junho de 1992, mas não extraiu a única conclusão que se afigurava lógica face a esse comportamento que constitui uma declaração tácita de aceitação de cessão: o conhecimento ou pelo menos o indubitável reconhecimento da posição jurídica dos "cessionários" (conclusões 1 a 4); 2. O Tribunal a quo pôs o cerne da questão nas formalidades que deveria ter revestido o contrato de cessão não curando de saber se essa interpretação e qualificação jurídica seriam as adequadas à situação submetida à sua apreciação; decorre da leitura atenta do contrato dito de "cessão de exploração" celebrado entre a apelante e terceiros que o mesmo se trata de um contrato-promessa e não de um contrato definitivo, como veio a ser considerado pelo Tribunal a quo, contrato-promessa esse de cessão de exploração ou de trespasse, consoante os cessionários viessem a cumprir a sua obrigação de pagar o preço e essa vontade da cedente aqui apelada e dos cessionários encontra-se reflectida nos art.ºs 3, 4, 5, 14 e 15 do mencionado contrato e por força do disposto no art.º 410, n.sº 2 e 3 do CCiv bastava documento particular assinado pelas partes e com reconhecimento presencial pelo notário para ser válido (conclusões 5 a 10).
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O pagamento da renda, água, telefone e electricidade ficaram a cargo dos cessionários e o Tribunal deu como provado que o Autor F veio a negociar com os cessionários o pagamento das rendas vencidas e não pagas até Junho de 1992; ao acordar dessa forma o Autor reconheceu aos cessionários título bastante/legitimidade para usar as instalações do imóvel, o mesmo é dizer o negócio que aqueles haviam realizado com a apelada, pelo que não se poderia concluir que a cessão foi inoperante em relação aos senhorio por falta de comunicação; os cessionários foram assim reconhecidos a posteriori pelo senhorio e dado não ter sido feita prova da denúncia da cessão pela apelada a sentença não poderia ter concluído que o contrato é nulo e ineficaz relativamente aos autores (conclusões 11 a 19) 4. Ao menosprezar esse acordo o Tribunal fez uma errónea determinação das normas jurídicas aplicadas tendo violado o disposto nos art.ºs 410 e do revogado 1101 ambos do CCiv.
Termina pedindo que se seja revogada a sentença e substituída por outra que considere o despejo totalmente improcedente por não provado e absolva a apelante.
Não houve contra-alegações.
Recebido a apelação, foram os autos a vistos, nada obstando ao conhecimento da mesma.
II - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO O Tribunal recorrido deu como assentes os seguintes factos que não vêm impugnados: 1) Os Autores são donos e legítimos possuidores, em comum e sem determinação de parte ou direito, de um prédio rústico, no sítio de "Palame", Avenida Humberto Delgado, Vila Verde, freguesia de Terrugem, concelho de Sintra, composto de vinha e cultura arvense com oliveiras, com a área de 14.800 m2, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra sob a ficha nº , inscrito na dita freguesia sob o artigo - cfr. alínea A) da Especificação.
2) Sobre o prédio atrás descrito, vieram os Autores a implantar um prédio urbano, constituído por casa de rés-do-chão e 1º andar, destinado a armazém e indústria, com a área de 620m2 - cfr. alínea B) da Especificação.
3) Com a implantação deste prédio urbano a parte rústica ficou a área de 14.170m2 - cfr. alínea C) da Especificação.
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