Acórdão nº 1657/2007-2 de Tribunal da Relação de Lisboa, 17 de Maio de 2007

Magistrado Responsável:JORGE LEAL
Data da Resolução:17 de Maio de 2007
Emissor:Tribunal da Relação de Lisboa
RESUMO

I - Tanto no caso de contrato de arrendamento para habitação celebrado em regime de renda livre, ao abrigo da Lei nº 46/85 de 20.9 e do Decreto-Lei nº 13/86, de 23.01, como ao abrigo do RAU, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15.10, o senhorio não pode socorrer-se da faculdade legal de actualizar as rendas no caso de o locado não ter licença da utilização ou de habitação. II - Se o senhorio exigir o pagamento da renda actualizada ... (ver resumo completo)

 
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Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa RELATÓRIO Em 27.09.1995 H L e mulher A G T L instauraram na comarca de Vila Franca de Xira a presente acção declarativa, com processo sumário, contra C A O S e M H P, pedindo seja decretada a resolução do contrato de arrendamento relativo ao local melhor identificado na petição inicial, com despejo do mesmo, bem como a condenação dos réus ao pagamento das rendas vencidas, no montante de Esc. 840.604$00, acrescidas dos juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal, até integral pagamento.

Os autores fundamentaram a sua pretensão na alegação, em síntese: que são donos do prédio urbano sito em Forte da Casa, Vialonga; que em 1 de Julho de 1987 deram de arrendamento ao primeiro réu, para habitação deste, fracção autónoma correspondente ao 4° andar esquerdo do referido prédio, tendo ficado estipulada a renda mensal de Esc. 15.000$00; que a segunda ré constituiu-se fiadora em relação às obrigações emergentes do contrato; que após a última actualização, a renda mensal foi fixada em Esc. 18.274$00; que o réu, apesar da comunicação escrita que lhe foi dirigida, recusou-se a aceitar a actualização da renda para o ano de 1992; que desde Janeiro de 1992 o réu não paga as rendas; que as rendas vencidas e não pagas, referentes aos meses de Janeiro de 1992 a Outubro de 1995, totalizam Esc. 840.604$00.

O réu apresentou a sua contestação em 04.12.1995 e deduziu reconvenção. Assim, alegou essencialmente: que o prédio em causa nos autos é de construção clandestina, não possuindo licença de habitação e, por isso, não pode haver lugar a actualizações de renda; que o arrendado se encontra degradado e a carecer de obras, não reunindo as condições mínimas de habitabilidade; que aquando da celebração do contrato, o autor comprometeu-se a fazer obras e a não aumentar a renda enquanto tal não sucedesse; que em virtude de tais obras não terem sido realizadas, recusou-se a pagar a renda actualizada. Que está na disposição, como sempre esteve, de pagar a renda inicialmente estipulada, desde que os AA. se disponham a recebê-la.

Em reconvenção, pediu que os autores fossem condenados a efectuarem as obras necessárias a conferir condições de habitabilidade ao arrendado e a obter licença de habitação, tudo em prazo a fixar pelo tribunal, mantendo-se, até então, a renda inicialmente fixada, sendo o seu pagamento devido apenas após a conclusão das mesmas.

Para além disso, e caso fosse condenado, formulou um pedido de diferimento da desocupação por um ano, alegando ter uma filha menor, encontrar-se desempregado, tal como sua companheira, não ter para onde ir viver e não possuir quaisquer bens ou rendimentos, ser deficiente e encontrar-se à beira da cegueira.

Concluiu pedindo que a acção seja julgada improcedente e o pedido reconvencional procedente, e que, no caso de condenação, fosse diferida a desocupação do arrendado, pelo período de um ano.

Notificados da contestação, os autores vieram requerer o despejo imediato do locado (em 08.01.1996), por falta de pagamento ou de depósito das rendas até então vencidas na pendência da acção, e responderam à reconvenção, alegando que a mesma não é admissível, em virtude de o pedido formulado pelo réu não emergir do mesmo facto jurídico que serviu de fundamento à acção.

Os AA. opuseram-se ainda ao diferimento da desocupação do arrendado, alegando que não recebem rendas há mais de 4 anos e não têm quaisquer garantias de vir a recebê-las durante o período de diferimento.

Por sua vez, o réu respondeu ao pedido de despejo imediato, pugnando pela sua improcedência, por não se encontrar em mora e ter procedido ao depósito das rendas pelo valor inicial.

Juntou, ainda, documentos relativos a depósitos efectuados na Caixa Geral de Depósitos, por conta das rendas referentes aos meses de Janeiro de 1992 a Dezembro de 1995.

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Os autores, notificados, alegaram ser extemporânea a pretensão do réu de fazer cessar a mora ou caducar o direito de resolução do contrato de arrendamento, em virtude de aquele não ter cumprido os prazos legais e apenas ter efectuado o depósito de rendas no montante de Esc. 818.670$00, quando o valor das rendas em dívida, até à distribuição da acção, era de Esc. 840.604$00, e as rendas vencidas na pendência da acção totalizam Esc. 73.080$00.

Por sua vez, o réu respondeu, alegando que apenas está obrigado a pagar a renda inicial e que, nessa conformidade, vem procedendo ao seu depósito mensal.

Entretanto, foi citada editalmente a ré M H P, e após, citado o Ministério Público, em representação da mesma, não foi apresentada contestação.

Em 22.02.2001 os autores requereram a ampliação do pedido em relação às rendas entretanto vencidas a partir de Outubro de 1995, bem como o despejo imediato do locado, alegando que o réu, para além de efectuar depósitos de renda por valor inferior ao devido e fora de prazo, nem sempre o faz na pendência da acção.

Em resposta, o réu pugnou pela improcedência do pedido formulado pelos autores, alegando novamente não estar em mora, ter pago todas as rendas devidas e ter procedido ao depósito da indemnização legal referente a algumas das que pudessem ser consideradas intempestivamente pagas.

Por despacho proferido a fls. 190 a 192, foi admitido o pedido reconvencional e, por se entender que o estado dos autos permitia o imediato conhecimento do mesmo, procedeu-se à sua apreciação, tendo-se concluído no sentido da improcedência.

Naquele despacho foi, ainda, apreciada e decidida a excepção de caducidade do direito de resolução do contrato por falta do pagamento de rendas, sendo a mesma julgada improcedente.

Foi dispensada a organização da base instrutória atenta a simplicidade da causa.

Após, as partes ofereceram os seus meios de prova. Entretanto, os autores desistiram da instância em relação à ré M H P.

Nesta sequência, por despacho proferido a fls. 215 a 219, proferido em 05.7.2002, foi homologada tal desistência, tendo sido admitida a ampliação do pedido requerida pelos autores, no que respeita às rendas vencidas na pendência da acção. Por outro lado, declarou-se que o pedido de despejo imediato ficava prejudicado pela decisão que se ia proferir de seguida e, de seguida, conheceu-se do mérito da causa, tendo a acção sido julgada parcialmente procedente, declarando-se a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre os autores e o réu. Mais foi o réu condenado a entregar aos autores o locado livre de pessoas e bens no prazo de seis meses e, bem assim, a pagar as rendas vencidas, no montante mensal de € 74,82 desde Janeiro de 1992, bem como as vencidas e vincendas na pendência da acção, acrescidas dos juros de mora contados à taxa legal desde o mês respectivo até efectivo pagamento.

O réu interpôs recurso da decisão. E, por acórdão de 09/07/2003, o Tribunal da Relação de Lisboa deu provimento à apelação, tendo anulado o despacho saneador no segmento em que conheceu do mérito da causa e determinou o prosseguimento dos autos com a elaboração da matéria de facto tida por assente e a constitutiva da base instrutória.

Em obediência ao referido acórdão, em 27.5.2004 foi proferido despacho seleccionando a matéria de facto considerada relevante para a decisão de mérito.

Entretanto, a instância foi suspensa por óbito do réu C A O S, ocorrido em 19.3.2004, tendo sido deduzido o competente incidente de habilitação de herdeiros e proferida decisão que declarou C R J S, filha do falecido réu, habilitada em substituição, na acção, do referido réu.

Em 14.3.2005 as partes foram notificadas do despacho de selecção da matéria de facto, ao que os AA. reagiram, deduzindo reclamação tendo em vista a modificação da redacção de algumas alíneas da matéria de facto tida como assente e a adição de um novo quesito - reclamação que foi parcialmente deferida.

Após, foi designada e realizou-se, em 21.11.2005, a audiência de discussão de julgamento, com observância do formalismo legal, tendo sido proferida resposta à matéria vertida na base instrutória, a qual não foi alvo de qualquer reclamação.

Em 19.6.2006 foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente e em consequência absolveu a R. do pedido.

Os AA. apelaram da sentença, tendo em 16.10.2006 apresentado alegações em que formularam as seguintes conclusões, que se transcrevem: 1 - No despacho saneador, formou-se caso julgado quanto à questão das obras invocadas pelo Réu/Apelado, pelo que é nula toda e qualquer decisão posterior, quanto à mesma questão, sendo pois nula a parte da sentença que decidiu com base naqueles factos, nomeadamente os n° 3, 5 e 6 da Base Instrutória.

2 - O Autor, ab initio, estava impedido legalmente de realizar quaisquer obras no locado porque aquele não está legalizado e as obras não foram autorizadas pela Câmara Municipal.

3 - Segundo a experiência comum, não é crível, que o locado, considerado bom para habitação pelo próprio Réu em 1987, se usado normalmente, que necessite de obras ordinárias em 1991 (decorridos quatro anos).

4 - De qualquer dos modos, verifica-se neste caso, duas decisões contraditórias sobre a mesma pretensão do Réu (necessidade de obras), a proferida no despacho saneador, transitada em julgado e a acolhida na douta sentença recorrida, pelo que, cumpre-se aquela que transitou em julgado em primeiro lugar, ou seja, a decisão proferida no douto despacho saneador, considerando que as obras não constituem objecto nem estão no âmbito destes autos, art. 675° CPC.

5 - Anulada a decisão que julgou prejudicada a apreciação do dito pedido de despejo imediato, impunha-se que o Tribunal a quo, decidisse sobre esse pedido, o que não fez, violando o art. 660° CPC.

6 - Na pendência dos autos, apesar do pedido de despejo imediato, regularmente notificado ao Réu/Apelado, este não depositou as rendas vencidas, verificando-se que o último depósito efectuado data de 10 de Setembro de 2001.

7 - Não consta da matéria dada como provada que o senhorio tenha sido compelido à realização de obras pela autoridade administrativa...

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