Acórdão nº 0131169 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 20 de Setembro de 2001
| Magistrado Responsável | LEONEL SERÔDIO |
| Data da Resolução | 20 de Setembro de 2001 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Acordam no Tribunal da Relação do Porto I............, LDA intentou, no Tribunal da comarca de .........., a presente acção declarativa com processo sumário contra MARIA ........... e marido JOSÉ ..........., pedindo que estes sejam condenados a pagar-lhe a quantia de 877 500$00, acrescida de juros à taxa legal desde a citação.
Alega, em síntese, que se dedica à mediação imobiliária e foi incumbida pela R. de arranjar comprador para o prédio identificado na petição, tendo ficado acordado que a comissão devida era de 3% sobre o valor da venda. Alega ainda que o contrato de venda foi celebrado com a pessoa que ela levou a visitar o prédio e apresentou aos RR. mas estes, apesar de interpelados, recusam-se a pagar a comissão.
Os RR. contestaram, alegando que o contrato de venda do apartamento foi celebrado sem intervenção da A.
O processo prosseguiu os seus ulteriores termos e, a final, foi a acção julgada procedente e os RR. condenados a pagar à A. a quantia de 877 500$00, acrescida de juros de mora, à taxa legal de 12% ao ano, desde a citação.
Os RR. apelaram, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que se transcrevem: "1 - Fundamentou de facto a Mma Juíza a quo a sua decisão, entre outros, no facto de a recorrida ser "uma sociedade comercial que se dedica à mediação imobiliária estando licenciada para o exercício de tal actividade"- resposta ao quesito 1º da base instrutória.
2 - A prova de tal facto carece de ser efectuada por documento uma vez que o artigo 3º do Dec.-Lei n.º 285/92 de 19/12 impõe a existência de licença a emitir pelo CMOPP, hoje IMOPPI, e a mesma prova carece de ser efectuada documentalmente, nos termos do art. 364º do Código Civil.
3 - Não é admissível prova testemunhal relativamente à detenção de tal licença.
4 - Exclusivamente em função do documento junto pela recorrida aos autos constata-se que aquela é titular de uma licença para o exercício da actividade de mediação imobiliária emitida em 21.6.99, válida até 21.6.2002 (de acordo com o n.º 2 da citada disposição legal).
5 - Isto é, em função de tal documento, única prova admissível para a resposta ao quesito 1º no que importa à existência de licença, apenas poderia a Mma Juíza a quo dar como provado que a recorrida estava licenciada para o exercício de tal actividade a partir de 21.06.1999.
6 - A recorrida não possuía licença para o exercício da actividade em 27.05.99, data em que foi assinado o contrato.
7 - Por outro lado, o contrato em causa não estabelece o seu prazo de duração, requisito obrigatório do mesmo que deve entender-se como parte integrante da forma escrita a que o contrato está sujeito - n.ºs 1º e 2º do Dec.Lei n.º 285/92 de 19/12.
8 - Tal contrato é assim nulo, nulidade que expressamente se invoca, nos termos do disposto nos artigos 294º do Código Civil e n.º 6 do art.10º do Dec.-Lei n.º 285/92 e 19/12.
9 - A nulidade do contrato ora invocada não é susceptível de ser sanada por confirmação - artigo 288º do C.C. a contrario.
10 - Por outro lado, da matéria dada como provada não consta a data de concretização do negócio, que certamente ocorreu depois do último anúncio (26.7.99), nem a da visita à fracção por parte dos compradores, nem a quem se devem as "negociações diversas", na "sequência" das quais se acordou o negócio, isto é, não existe matéria de facto provada que leve à conclusão que a recorrida conseguiu, com a sua actividade, um interessado no negócio.
11 - Apenas vem provado que a recorrida levou a Dª Ana ........ a visitar a fracção a vender - A) da matéria assente.
12 - Mas incumbia aos recorridos, por se tratar de matéria constitutiva do direito que invocavam, a alegação e prova que, da sua actividade, tinha resultado directamente a obtenção de um interessado para a compra da fracção em causa nos autos, como impõe o artigo 342º do C.C..
13 - Ora, não há prova de que a recorrida tenha conseguido "interessado para a compra do bem "como é requisito necessário para a prova do exercício da actividade - art.2º do Dec.Lei n.º 285/92 de 19/12.
14 - A Mma Juíza a quo ao dar como provado o quesito 1º da base instrutória da forma como o fez e ao concluir pela existência de um contrato de mediação imobiliária válido e eficaz entre as partes e que foi da actividade da recorrida que resultou a conclusão daquele, violou o disposto no art. 659º do C.P.C., artigos 3º e 10º do Dec. Lei n.º 285/92, de 19/12 e artigos 288º, 294º, 342º e 364º do Código Civil e artigo 6º do Código das Sociedades Comerciais.
15 - Com efeito, a Mma Juíza a quo deveria dar apenas como provado que a recorrida estava licenciada desde 21.6.99 e que, como o contrato fora celebrado em 27.5.99, o fora em violação de normas legais imperativas, acima referenciadas, pelo que o mesmo deveria ter-se por nulo.
16 - E por outro lado, mesmo que por mera hipótese académica não fosse essa a conclusão, sempre inexistia matéria de facto provada susceptível de integrar o conceito de desempenho da actividade de mediação por parte da recorrida, pelo que não poderia ser atendido o seu pedido de condenação dos recorrentes no pagamento da remuneração peticionada por inexistência de causa para tal." A A. contra-alegou, pugnando pela confirmação da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Factos dados como provados na 1ª instância (indicando entre parênteses a alínea dos factos assentes e artigo da base instrutória): 1 - A A. é uma sociedade comercial que se dedica à...
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