Acórdão nº 10267/05-6 de Tribunal da Relação de Lisboa, 08 de Março de 2007

Magistrado Responsável:EDUARDO SAPATEIRO
Data da Resolução:08 de Março de 2007
Emissor:Tribunal da Relação de Lisboa
RESUMO

I - O negócio jurídico celebrado entre o Autor e a 1.ª Ré é um contrato-promessa de arrendamento comercial, dado os contraentes se terem comprometido à futura celebração de um contrato definitivo de arrendamento comercial, sendo o seu objecto mediato um andar destinado a habitação, que se destinava à instalação de escritórios da inquilina (originária ou sucessiva), tendo, desde logo, sido esta autorizada a entrar, de imediato, na posse do prédio e a utilizá-lo, fazendo as necessárias obras de beneficiação reclamadas pelo novo fim do mesmo, independentemente da celebração do contrato prometido e que estava dependente da futura obtenção de licença camarária autorizando a alteração do fim do mesmo andar. II - Tal qualificação jurídica não se mostra prejudicada pela circunstância do Autor e 1.ª Ré terem acordado, como reforço de sinal, no pagamento faseado, mensal e até ao dia 10 da quantia de Esc. 325.000$00, recebendo a... (ver resumo completo)

 
TRECHO GRÁTIS

Acordam neste Tribunal da Relação de Lisboa: I - RELATÓRIO JOÃO…, intentou, em 01/7/1998 esta acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra a sociedade A, com sede na Rua…, Lisboa e sociedade B, com sede na Avenida…, em Lisboa, pedindo, em síntese, o seguinte: a) Que sejam as Rés solidariamente condenadas a pagar ao Autor a quantia de Esc. 6.300.000$00; b) Que sejam as Rés condenadas solidariamente a pagar ao Autor as rendas vencidas desde Janeiro de 1998 e vincendas até ao final das obras; c) Que sejam as Rés condenadas solidariamente a pagar ao Autor os encargos financeiros que o Autor terá de suportar para a realização das obras; d) Que sejam as Rés condenadas solidariamente a pagar ao Autor os respectivos juros de mora.

*Aduziu o Autor, para tanto e em síntese, que é dono da fracção autónoma correspondente ao 10.º andar esquerdo do prédio urbano situado na Rua …, em Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … e descrito na … Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º … do Livro...

Em 1/10/1989, celebrou com a 1.ª Ré um contrato promessa de arrendamento comercial, tendo a mesma entrado na fruição do andar prometido arrendar naquela mesma data; A 1.ª Ré ficou autorizada a fazer no mencionado andar as obras de beneficiação que entendesse por convenientes, tendo ainda ficado estipulado que nenhumas outras obras poderiam ser feitas no mesmo sem prévia autorização escrita do senhorio, que as poderá fiscalizar.

Em 30/05/1990, a 1.ª Ré, autorizada pelo Autor, cedeu a sua posição contratual à 2.ª Ré.

Em Dezembro de 1997, veio o referido contrato promessa a ser rescindido por mútuo acordo, sendo o mencionado andar entregue pela 2.ª Ré ao Autor nesse mesmo mês.

As Rés efectuaram obras no andar arrendado que alteraram muito a estrutura e disposição interna das suas divisões, bem como afectaram as instalações técnicas de electricidade, gás e água, encontrando-se as mesmas descritas nos artigos 11.º a 19.º da petição inicial.

Essas obras e alterações não foram objecto de qualquer autorização por parte do Autor.

Tais obras e alterações da estrutura e disposição interna do andar não podem qualificar-se como benfeitorias e são ilícitas e não expressamente consentidas, importando a reposição do mesmo num estado próximo do anterior no montante orçamentado de Esc. 6.3000.000$00.

O Autor tentou pôr o andar em causa à venda mas desistiu, por não ter tido qualquer procura para o mesmo, sendo os potenciais compradores desmotivados pela necessidade de reparação daquele.

O Autor, desde Janeiro de 1998, encontra-se privado do rendimento que o referido andar lhe podia proporcionar.

A 2.ª Ré só em 28/4/1998, manifestou a sua total indisponibilidade para realizar as obras de reposição do andar num estado próximo do anterior.

O Autor desconhece qual das Rés efectuou as obras descritas, vindo, por tal motivo, demandar as duas.

*Citada a 1.ª Ré, através de carta registada com Aviso de Recepção (fls. 19 e 21) veio a mesma apresentar, dentro do prazo legal, contestação (fls. 23 e seguintes), alegando, em síntese, o seguinte: I - POR EXCEPÇÃO A - Peremptória A1 - O contrato-promessa celebrado com o Autor jamais produziu efeitos na esfera jurídica da contestante, dado que nunca se verificou a condição suspensiva de que a sua eficácia dependia, a saber, a obtenção de licença camarária que viesse a permitir a conjecturada utilização do locado para instalação de escritórios; A2 - Em virtude da cessão da posição contratual da Ré contestante para a 2.ª Ré, o efeito jurídico que o Autor pretende acha-se prejudicado por extinção no que toca à 1.ª demandada; B - Dilatória - ilegitimidade passiva e singular da Ré contestante, por esta não ter qualquer interesse em contradizer os pedidos do Autor, pois não realizou quaisquer obras no andar em questão, não retirando aquele, por tal motivo, qualquer utilidade da presente acção quanto a ela.

II - POR IMPUGNAÇÃO - A Ré impugnou todos os factos posteriores a Maio de 1990, por não lhe dizerem respeito, tendo aceite os factos alegados pelo Autor com referência ao período em que esteve na posse do andar, com excepção da realização de obras, pois não efectuou nenhumas, por nunca se ter verificado a condição suspensiva acima mencionada (obtenção de licença camarária).

*Citada a 2.ª Ré, através de carta registada com Aviso de Recepção (fls. 20 e 22), veio a mesma apresentar, dentro do prazo legal, contestação (fls. 35 e seguintes, com rectificações indicadas a fls. 56 e 57), onde, para além de pedir a condenação do Autor como litigante de má fé, alega, em síntese, o seguinte: - O Autor e a 1.ª Ré celebraram o contrato promessa de arrendamento comercial do andar dos autos, que foi mantido devoluto e sem a realização de quaisquer obras até 30/05/1990, data em que aquela empresa cedeu à aqui contestante a sua posição contratual naquele negócio jurídico; - O referido andar (10.º) integrava-se num duplex formado pelo mesmo e pelo 11.º andar, onde habitava o Autor; - Após essa cessão da posição contratual, a 2.ª Ré levou a efeito obras no referido andar, que, em 30/5/1990, se encontrava muito deteriorado, obras essas destinadas a melhorar e a adaptar o mesmo aos fins contratados - arrendamento comercial - e que, constituindo benfeitorias, foram custeadas, na íntegra, por ela; - Tais obras consistiram, nomeadamente, na autonomização do 10.º andar, com retirada da escada interior e prolongamento da placa que o separava do 11.º andar, sendo certo que, contratualmente, as mesmas deveriam ter sido realizadas pelo Autor (Cláusula 6.ª do contrato promessa); - O Autor visitou, dezenas de vezes, o 10.º andar, quer durante a concretização das obras, quer após a sua conclusão, tendo autorizado e dado a sua concordância relativamente às mesmas; - Se as obras não tivessem sido realizadas, a Ré contestante não teria podido utilizar o referido andar para os fins previstos no contrato promessa de arrendamento comercial; - A 2.ª Ré pagou ao Autor as seguintes rendas mensais: - 1/1/1991 a 30/9/1991 - Esc. 358.000$00; - 1/10/1991 a 30/9/1992 - Esc. 397.436$00; - 1/10/1992 a 30/9/1993 - Esc. 443.141$00; - 1/10/1993 a 28/2/1996 - Esc. 478.592$00; - 1/03/1996 a 30/9/1997 - Esc. 378.592$00; - A Ré contestante e o Autor acordaram uma redução da renda, com efeitos a partir de Março de 1996; - O Autor, em 25/9/1997, solicitou, por carta, à Ré contestante que esta abandonasse o mais rapidamente possível o mencionado andar, no que aquela acedeu, atentos os motivos invocados (não obtenção de licença, aplicação ao Autor de uma coima por ter permitido a utilização do 10.º andar, enquanto fracção habitacional, para escritórios, condenação de todos os condóminos em se absterem de utilizar as suas fracções para esse fim, suspensão da eficácia do contrato até à concessão da dita licença), tendo entregue prontamente ao Autor o referido espaço.

*O Autor, notificado das contestações das Rés veio, dentro do prazo legal, responder às excepções arguidas pela 1.ª Ré, tendo-o feito nos termos constantes de fls. 50 e seguintes, aí reafirmando o que já havia alegado na sua petição inicial e pugnando pela improcedência de todas elas, aproveitando ainda para contestar o pedido de litigância de má fé formulado pela 2.ª Ré.

*O Autor, em 7/7/1999, veio aos autos informar que havia vendido, por escritura celebrada em 30/04/1999 (e depois junta a fls. 65 e seguintes), o andar e fracção autónoma dos autos (fls. 60), que, estando em obras, impossibilita a requerida produção antecipada de prova.

*O tribunal, a fls. 77 e seguintes, proferiu o despacho saneador, onde julgou improcedente a excepção dilatória de ilegitimidade arguida pela 1.ª Ré e procedeu à fixação da matéria de facto e à elaboração da Base Instrutória (por remissão).

Após a instrução do processo, o Autor veio apresentar a fls. 111 e seguintes dos autos um articulado superveniente, onde alegou factos novos e procedeu à redução do pedido inicial, peça processual essa que mereceu das Rés as respostas que constam de fls. 135 e seguintes.

Tal articulado superveniente foi admitido, por despacho de fls. 140, tendo sido aceite a redução do pedido e aditados os factos novos alegados à Matéria de Facto Assente e à Base Instrutória.

Foi deferida a realização de exame pericial, requerido pela 2.ª Ré, cujos relatórios principal e complementar se mostram juntos, respectivamente, a fls. 181 e 182 e 211 dos autos.

*O Autor, no início da Audiência de Discussão e Julgamento desistiu dos pedidos formulados contra a 1.ª Ré, tendo tal desistência, que não mereceu a oposição das Rés, sido homologada por sentença já transitada em julgado (cf. fls. 288 e 289).

*Procedeu-se à realização da Audiência de Discussão e Julgamento com observância do legal formalismo, conforme ressalta de fls. 288 e seguintes, tendo os artigos da Base Instrutória merecido as respostas constantes de fls. 317 a 319 dos autos, que não foram objecto de reclamação pelas partes.

*Veio então ser proferida a sentença constante de fls. 324 e seguintes que julgou a acção improcedente por não provada, tendo absolvido a 2.ª Ré dos pedidos formulados pelo Autor, tendo entendido, em síntese, que as obras realizadas pela Ré no 10.º andar se encontrava, prévia e genericamente autorizadas pelo Autor, nos termos do contrato promessa de arrendamento existente entre eles, sendo certo que, ainda que assim não...

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