Acórdão nº 9703/2006-6 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 25 de Janeiro de 2007
Magistrado Responsável | ANA LUÍSA GERALDES |
Data da Resolução | 25 de Janeiro de 2007 |
Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I - 1. R intentou a presente acção de despejo contra O e J Pedindo que seja decretada a resolução do contrato e os Réus condenados a despejar imediatamente o prédio arrendado e a pagar as rendas vencidas no montante de 174,58€, e vincendas, até entrega ao Autor do prédio arrendado.
Alega, em síntese, que é proprietário dum prédio urbano, o qual foi arrendado, no ano de 1937, pelos anteriores proprietários, a JC e mulher Rosa, com destino a habitação, sendo que no locado foi instalado o Colégio, tendo a referida Rosa admitido E como Directora do Colégio.
Entretanto, a anterior arrendatária, Rosa, por testamento, deixou metade daquele estabelecimento de ensino à Ré O e instituiu o Réu J como herdeiro do remanescente dos seus bens e direitos. Estes, por sua vez, e sem o consentimento do senhorio, subarrendaram ou cederam a sua posição contratual à actual Directora do Colégio, E.
Por fim alega que os Réus não comunicaram por escrito ao Autor/senhorio a morte da primitiva arrendatária, Rosa, nem nos cento e oitenta dias posteriores à ocorrência do óbito, o que importa a caducidade do direito à transmissão do arrendamento.
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Foram apresentadas contestações separadas por ambos os RR.
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Na sua contestação, o Réu J deduz a excepção de ilegitimidade passiva, defendendo que, contrariamente ao alegado pelo Autor, não é, nem nunca foi, proprietário ou comproprietário do estabelecimento de ensino "Externato Nun'Álvares", porquanto: - a irmã do Réu - Rosa - era apenas proprietária de metade do referido estabelecimento de ensino; - metade essa que legou à Ré O, conforme cópia do testamento anexo; - do remanescente dos bens, direitos e acções da Rosa não fazia parte a outra metade do citado estabelecimento de ensino, pelo que o ora Réu não herdou metade ou qualquer outra quota-parte do aludido estabelecimento, conforme resulta da relação de bens junta aos autos; - igualmente o Réu nunca foi arrendatário, subarrendatário ou ocupante a qualquer título desse estabelecimento.
Assim, deve ser declarado parte ilegítima na presente acção e absolvido da instância.
No mais contesta os restantes factos articulados.
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A Ré O contesta argumentando, em síntese, que o prédio em questão foi arrendado pelos anteriores proprietários Rosa e marido JC, conjunta e simultaneamente para habitação do casal e funcionamento do Colégio, sendo que apenas uma pequena parte do locado se destinava a habitação. E após a morte destes o arrendamento faz parte da respectiva herança, sendo seus herdeiros, e como tais inquilinos do A., a Ré, a quem a referida Rosa legou metade do colégio, e o co-réu J, irmão daquela, por ter sido instituído herdeiro do remanescente.
Acrescenta ainda que, durante todo este tempo, as rendas devidas e em atraso, acrescidas da indemnização igual a 50%, foram sendo depositadas na CGD, pelo que conclui pedindo a improcedência da acção e a condenação do A. como litigante de má-fé.
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Na resposta à excepção o A. manteve a versão de que o R. J é co-titular do estabelecimento de ensino em causa, porquanto, a falecida Rosa, sua irmã, legou, por testamento, metade do mesmo à Ré O, tendo o R. J recebido o remanescente dos bens da falecida.
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Elaborado despacho saneador o Tribunal "a quo" julgou improcedente a excepção de ilegitimidade deduzida pelo Réu J, por entender que são parte legítima na acção todos aqueles que sejam titulares do interesse relevante, nos termos configurados pelo Autor. Ou seja: ambos os RR.
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Inconformado, o Réu J Agravou (cf. fls. 207, 218, 245 e segs, do I vol.), tendo formulado, em síntese, as seguintes conclusões: 1ª - O Autor intentou a presente acção contra os RR. O e J alegando que ambos são co-titulares do estabelecimento de ensino "Externato", instalado no prédio que identifica e cujo despejo requer; 2ª - Acontece, porém, que o R. veio invocar a sua ilegitimidade alegando não ser, nem nunca ter sido, co-titular do aludido estabelecimento de ensino, conforme se extrai da relação de bens partilhados por morte da Rosa; 3ª - E assim, a decisão recorrida enferma de erro de julgamento ao indeferir a excepção de ilegitimidade e ao julgá-lo parte legítima na presente acção.
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Não foram apresentadas contra-alegações.
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Posteriormente, o Autor R veio requerer a alteração do pedido, de modo que o Tribunal declare, como pedido principal, a caducidade do contrato de arrendamento por óbito dos arrendatários e, caso assim não se entenda, que o Tribunal declare, como pedido subsidiário, a nulidade do contrato de arrendamento - cf. fls. 375 e segs, do III vol.
A Ré opôs-se, nos termos que constam de fls. 381 a 383.
Por sua vez o Tribunal "a quo" indeferiu a requerida alteração nos termos que constam de fls. 386 e 387.
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Inconformado, o Autor Agravou, tendo formulado, em síntese, as seguintes conclusões: 1) O Tribunal "a quo" indeferiu o requerimento do A. de alteração do pedido por entender que "a ampliação só pode ter lugar na réplica", "articulado que a presente acção não comporta", conclusão que carece de fundamento legal; 2) A lei permite essa ampliação ao abrigo do disposto no art. 273º, nº 2, do CPC, pelo que deve o despacho recorrido ser revogado e proferido novo despacho que admita a alteração requerida pelo A.
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Os RR. contra-alegaram pugnando pela improcedência do recurso, uma vez que o mesmo não tem qualquer fundamento legal.
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Realizado julgamento foi proferida sentença que julgou improcedente a acção, por não provada, e absolveu os RR. dos pedidos.
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Inconformado o Autor Apelou, tendo formulado, em síntese, as seguintes conclusões: 1. O Tribunal "a quo" supondo que o prédio arrendado tinha apenas 3 pavimentos (rés-do-chão, 1° andar e 2° andar) fixou como matéria provada que o ensino ocupava 3/4 partes do mesmo, mas o prédio tem cinco pavimentos, uma dependência coberta de 36m2, e um logradouro de 707m2, pelo que ficou impugnada aquela fracção, ali quota, que não pode corresponder à realidade.
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O Tribunal recorreu a uma fracção (3/4), para indicar qual a parte ocupada pelo ensino, o que revela que não se provou que o ensino ocupasse um espaço materialmente distinto do espaço destinado à habitação, o que gera indivisibilidade do arrendamento.
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O Tribunal não pode concluir que o arrendamento foi destinado principalmente ao ensino com fundamento apenas na dimensão do imóvel destinado ao ensino, aliás impugnado, e no facto dos arrendatários viverem do ensino privado e no facto do acesso à parte destinada a habitação fazer-se através das portas do colégio, porque nenhum dos fundamentos é determinante e o que importa é averiguar a vontade conjectural dos contraentes que não ficou averiguada, nem provada nos autos.
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E um colégio como o dos autos, por ser externo, não pode ser um estabelecimento comercial ou industrial porque, aos alunos, não há fornecimento de alojamento ou alimentação e os sujeitos não são comerciantes, são professores e os actos que praticam não são actos de comércio, são actos de ensino.
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A arrendatária D. Helena faleceu sem que lhe sobrevivessem as pessoas indicadas no art. 85° da RAU, o que gera caducidade de arrendamento destinado a habitação e afecta a validade da finalidade do ensino e, porque não existem transmissários não renunciantes, não se põe o problema da comunicação ao senhorio quanto à finalidade para a habitação.
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A arrendatária, D. Helena, em vida, tornou nulo o contrato de arrendamento, porque legou metade do estabelecimento de ensino como se de estabelecimento comercial se tratasse.
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Mesmo que a transmissão do colégio fosse juridicamente viável por negócio "mortis causa" (testamento), exigiria sempre comunicação ao senhorio, dado o direito que este tem de conhecer os seus arrendatários, tal como acontece no trespasse (art. 1038°, al. g), do CC) e não há prova de que essa comunicação tivesse sido feita.
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A sentença recorrida não se pronunciou sobre a não ocupação da parte habitacional da falecida arrendatária à qual não sobreviveram as pessoas indicadas no art. 85º da RAU, e continua desocupada sem qualquer razão justificativa, na qual o herdeiro J não tem residência permanente, uma vez que reside em Lisboa e a legatária, do mesmo modo, reside na freguesia de Santa Luzia, concelho do Funchal, o que gera ilegalidade - fundamento de resolução de contrato de arrendamento (art. 64°, nº 1, al. i) da RAU).
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Pelo que, foram violadas as seguintes disposições legais: art. 1028º, nº 1, 1038º, al. g), 1051º, al...
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