Acórdão nº 8710/2006-2 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 18 de Janeiro de 2007
| Magistrado Responsável | VAZ GOMES |
| Data da Resolução | 18 de Janeiro de 2007 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Acordam os juízes na 2.ª secção (Cível) do Tribunal da Relação de Lisboa I - RELATÓRIO APELANTE E RÉ: C C C B (representada em juízo pelo ilustre advogado com escritório em Faro, conforme procuração de fls. 157)* APELADO E AUTOR: A J M L (representado em juízo pelo ilustre advogado com escritório em Lisboa conforme procuração de fls. 37 dos autos).
Ambos com os sinais dos autos.
O Autor propôs a acção de despejo com processo sumário contra a Ré que veio a ser distribuída ao 10.º Juízo Cível, 1.ª secção do Tribunal da Comarca de Lisboa em 20/01/05, pedindo que se declare a resolução contratual do contrato de arrendamento entre o Autor e a Ré celebrado por escritura pública de 05/04/1956 com destino ao exercício do comércio de comidas e bebidas e na altura com a renda mensal de Esc. 1.600$00 sendo o actual valor de €159,26, utilizando a Ré a loja objecto do arrendamento como restaurante; em Fevereiro de 2003 a Ré encerrou o local arrendado e em Fevereiro de 2004 a Ré abriu o estabelecimento por um período de 10 dias decorrido o qual voltou a encerrar não exercendo qualquer actividade no locado desde então até à data da propositura da acção.
A Ré contestou em suam alegando que em 26 de Fevereiro se viu obrigada a fechar as portas do Restaurante de que é dona por foca de doença da Senhora M M P R M, a qual era conhecida de todos os clientes regulares e essencial à direcção da actividade comercial desenvolvida pelo restaurante não tendo a Ré possibilidade de designar qualquer pessoa para o seu lugar; manteve a Ré esperança na recuperação do estado de saúde Ada aludida senhora que ocorreu no início do mês de Fevereiro de 2004 data a partir do qual o estabelecimento laborou em termos normais; em 15 de Março por força de recaída do estado de saúde da senhora M M P o estabelecimento voltou a ser encerrado ao público; em Fevereiro de 2005 a Ré iniciou a preparação da reabertura ao público do estabelecimento o que ocorreu em Março de 2005, tendo a Ré estabelecido contactos com terceiros acautelando o novo agravamento do estado de saúde da Senhora M M tendo o estabelecimento estado aberto ao público e em norma e regular funcionamento durante três meses e por via de novo agravamento do estado de saúde da referida senhora a sociedade viu-se obrigada a encerrar o restaurante ao público. Em reconvenção sustenta que fez avultados investimentos no imóvel de modo a dar cumprimento às exigências legais relativas ao funcionamento do estabelecimento no valor global de €64.042,52, tendo actualmente um valor patrimonial atenta a depreciação não inferior a €40.000,00; a remodelação do locado é uma mais valia para o proprietário e para o seu valor locatício e foi obtida à custa de investimentos da ora Ré.
Houve resposta à contestação por parte do Autor que configurou a matéria relativa ao estado de saúde da senhora M M como de excepção sustentando que tendo sido o prédio arrendado a uma sociedade não releva o estado de saúde dos seus sócios pois tal não significa que a sociedade esteja impedida de prosseguir o seu objecto social e quanto à matéria da reconvenção impugnou a realização de obras e o valor não assistindo à Ré qualquer indemnização atenta a cláusula 5.ª do contrato.
Inconformada com o teor do saneador-sentença de 21/04/06, de fls. 205 a 213, que, julgando a acção que lhe foi movida pelo Autor procedente e improcedente a reconvenção por si deduzida, dela apelou a Ré onde conclui em suma: 1. A norma do art.º 64, n.º 1, alínea h) do RAU em que se fundamentou a sentença recorrida tutela dois tipos de interesses: o interesse do senhorio na não desvalorização comercial e material do locado por um lado; o interesse de ordem pública pela libertação de espaços aptos para o exercício de actividades económicas, permitindo aos senhorios que lhes dêem um uso mais conveniente sendo na ponderação desses interesses e constatação de sua eventual crise que terá de assentar o juízo quanto à existência de fundamento para a resolução contratual (I a III das Conclusões); 2. Da matéria de facto provada não resultou nenhuma desvalorização do locado no mercado locatício se verificou e a reocupação definitiva e efectiva do imóvel pela recorrente ficou assegurado o aproveitamento do mesmo para o exercício da actividade económica (Conclusões IV a VI).
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Conforme resulta dos art.ºs 16 a 40 da contestação o estabelecimento não esteve encerrado por período superior a um ano e voltou a laborar no ano de 2004 o que ocorre por força da recuperação que na altura se julgava definitiva do estado de saúde da senhora M M P R M, tendo o estabelecimento laborado como o vinha fazendo normalmente gerando-se a convicção generalizada da reabertura do estabelecimento com carácter definitivo, o que se mostra suficiente para interromper o carácter permanente que deva caracterizar o encerramento como causa de resolução (pontos VII a X das Conclusões); 4. A questão do modelo de organização da titularidade do estabelecimento que integra o estabelecimento e a questão do concreto modo organizacional dos factores produtivos que integram o estabelecimento são questões distintas e não assimiláveis (ponto XI das Conclusões).
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A verificação dos motivos susceptíveis de qualificar-se como força maior terá de aferir-se em função do concreto modo de exploração do estabelecimento o que só se pode concluir em face da consideração dos factos articulados pela ora Recorrente, de entre os quais o da essencialidade da presença da Senhora M M P R M ao funcionamento do estabelecimento pelo que o mesmo não poderia laborara sem o seu contributo (conclusão XII); 6. Da norma de carácter geral do art.º 59 da Nova Lei do Arrendamento, Lei 6/2006, retira-se a determinação de aplicação imediata às situações jurídicas já constituídas, atento o facto de que, a contrario, nas normas transitórias especiais, nada se prevê em matéria de resolução contratual, sendo assim a Lei nova, nesta matéria do art.º 1083 do CCiv imediatamente aplicável (Conclusões XIII a XVII).
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Sob o ponto de vista do direito transitório o direito de resolução do contrato com este fundamento acha-se configurado como uma faculdade legal, não como um direito potestativo; 8. Como nenhum prejuízo ou consequências resultam do encerramento do estabelecimento como o efeito último que a lei procura atingir está verificado com a manutenção da situação jurídica do arrendamento o aproveitamento do imóvel para o exercício de actividades económicas, deve manter-se a situação jurídica do arrendamento (Conclusões XVIII a XX).
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Subsidiariamente, sendo outro o entendimento do julgador deverá proceder o pedido reconvencional, já que a cláusula 5.ª do contrato apenas regula a questão do destino das benfeitorias não autorizadas pelo senhorio e não a da responsabilidade pela realização de obras, responsabilidade essa que nos termos do art.º 1031 do CCiv e 11 do RAU cabia ao senhorio (Conclusões XXI a XXIII); 10. As obras realizadas resultam de imposição legal de realização de obras por parte de uma autoridade pública com vista ao preenchimento das condições de que depende o exercício da actividade no locado; face à indisponibilidade do senhorio para as realizar e às consequências pela sua não realização a recorrente viu-se obrigada a efectuá-las a expensas suas do que o senhorio teve total conhecimento, sendo tais obras assim urgentes para os efeitos do disposto no art.º 1036 do CCiv, o qual estatui o direito do arrendatário que as realize a ser reembolsado das despesas efectuadas com, elas, devendo o pedido reconvencional subsidiariamente deduzido ser julgado procedente (Conclusões XXIV a XXVIII).
Conclui pela revogação da decisão por acórdão que julgou a acção improcedente ou caso se conclua não estarem apurados os factos pertinentes para a decisão da causa seja a...
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