Acórdão nº 6094/2006-6 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 21 de Setembro de 2006
| Magistrado Responsável | FÁTIMA GALANTE |
| Data da Resolução | 21 de Setembro de 2006 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
ACORDAM NA 6ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I - RELATÓRIO 1. M, Lda, propôs a presente acção declarativa de condenação, com processo comum, sob a forma sumária, contra A e M, alegando o seguinte: - A A., no âmbito da sua actividade de mediação imobiliária, acordou com o R. proceder à angariação de clientes, com vista à venda de um imóvel da propriedade deste.
- Como o R. residia no Porto, as condições da venda e a comissão atribuída à A. pelo seu trabalho foram acordadas por telefone, sendo enviado por fax o contrato de mediação, para que o R. o confirmasse, o que sucedeu.
- Foi acordado que o imóvel seria vendido por 20.000.000$00 e que a A. receberia uma comissão de 4% sobre a venda, acrescida de IVA.
- Por diversas vezes, a A. mostrou o imóvel a potenciais compradores, tendo, a dada altura, mostrado o imóvel à A, e tendo comunicado tal facto, como sempre, ao R.
- A efectuou ainda uma segunda visita ao local, manifestando interesse na compra do mesmo.
- Seguidamente, o R. enviou um fax à A. referindo desistir da venda do imóvel.
- A A., porém, veio a verificar que o imóvel foi, de facto, vendido a A, tendo contactado o R. e pedido a sua comissão, por ter sido uma compradora por si angariada.
- Entre a actividade da A. e a conclusão do negócio existiu um nexo de causalidade adequada, tendo sido por intermédio da A. que o R. conseguiu vender o imóvel.
- Os RR. são casados sob o regime de comunhão geral de bens.
Conclui pedindo que os RR. sejam condenados no pagamento da quantia de Esc. 936.000$00, acrescidos de juros, à taxa legal, até integral e efectivo pagamento.
-
Contestaram os RR. alegando, em síntese, o seguinte: - Não existiu qualquer contrato de mediação imobiliária entre A. e R., sendo certo que nenhum documento foi assinado para esse efeito, e tal contrato estaria sempre sujeito à forma escrita, sob pena de nulidade.
- Em 1996, o R. foi contactado pela A., dizendo que tinha um comprador para o seu imóvel, tendo o R. comunicado que já tinha entregue a venda a outra mediadora e que teria de abordá-la sobre tal facto.
- Contactada tal mediadora a mesma referiu não ter qualquer interessado, pelo que o R. enviou um fax ao colaborador da A. comunicando as condições de negociação para o cliente que aquele tinha encontrado.
- Algum tempo depois, o R. descobriu que a A. não tinha afinal nenhum cliente, querendo conhecer somente as condições de comercialização do andar em causa.
- Desconhecem os RR. se a A. fez ou não diligências para a venda do imóvel, sendo certo que enviaram-lhe um fax por se desinteressarem, de facto, de tal venda.
- Entretanto, o R. foi contactado por MT, pessoa residente no imóvel e que possuía a chave da casa do R., que comunicou que conhecia uma pessoa interessada na compra do andar, vindo, com efeito, a concretizar-se o negócio de compra e venda, por dez milhões de escudos, sem qualquer intervenção da A.
- Concluem pela improcedência da acção, com a consequente absolvição do pedido.
-
Em resposta à contestação, alegou a A., em síntese, que: - Tendo em conta a vontade das partes, exteriorizada pelo R., conforme resulta dos documentos por si subscritos, verificou-se a conversão do contrato, sendo o mesmo, assim, válido. Conclui pedindo que a excepção invocada pelos RR. seja considerada improcedente.
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Foi elaborado despacho saneador, que decidiu pela existência de todos os pressupostos processuais, organizando-se a factualidade assente e a base instrutória.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, com observância do formalismo legal.
Foi proferida sentença que julgou a acção improcedente por não provada, absolvendo os RR. do pedido.
Inconformada, a A. apelou da sentença.
Foi proferido acórdão que determinou a ampliação da matéria de facto e a consequente repetição do julgamento, em ordem a apurar se o Réu e a mulher tiveram conhecimento das cartas dando conta das diligências efectuadas, antes do fax junto a fls. 18 e se foi através da actividade da A. que os RR tiveram conhecimento que o imóvel estava à venda e que pela 1ª vez o viram (vide acórdão de fls. 193 a 197 de 28 de Outubro de 2003).
Ampliada a matéria de facto constante da base instrutória, procedeu-se, em conformidade, à audiência de discussão e julgamento, após o que veio a ser proferida sentença que julgou, mais uma vez, a acção improcedente por não provada, absolvendo os RR. do pedido.
Ainda inconformada, a A. veio apelar da sentença, tendo, no essencial, formulado as seguintes conclusões: 1.
Deverá ser alterada a resposta dada aos artigos 27° e 28° da Base Instrutória.
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Demonstrado que foi celebrado um contrato de mediação e que foi feita a aproximação pelo mediador entre o terceiro e o comitente, que desta aproximação resultou interesse na celebração do negócio e que tal negócio se veio a concretizar com os mesmos intervenientes, lançou a A. sobre o Réu o ónus da prova de factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito.
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Não logrando o Réu Apelado provar que as negociações foram interrompidas, de forma clara e inequívoca terá que proceder a tese da A., nomeadamente ser declarado o direito à comissão.
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Demonstrado que comitente e terceiro com o seu comportamento fizeram crer à Apelante que efectivamente haviam desistido do negócio que afinal vieram a celebrar é forçoso presumir que tal comportamento visou afastar a Apelante do negócio, violando o principio da boa fé na execução dos contratos.
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A partir do momento em que conseguiu interessado verificou-se a condição suspensiva que ocorre por regra nos contratos de mediação para existência do direito à comissão da A. Apelante.
Contra-alegaram os RR., que no essencial concluíram: 1.
Dos depoimentos prestados em audiência, conclui-se que inexiste fundamento para a alteração da matéria de facto, nos termos preconizados pela A.
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O contrato de mediação está e estava à data dos factos, sujeito a forma escrita, da qual deverão constar obrigatoriamente a identificação das partes, o objecto e condições do exercício da mediação, a forma da remuneração e o prazo de duração do contrato. A inobservância da forma escrita gerava então como agora a nulidade do contrato.
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O que está apenas em causa é a existência de um nexo causal entre a actividade do mediador, e a venda mais tarde consumada, que no caso não existe.
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O direito...
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