Acórdão nº 1603/03-1 de Tribunal da Relação de Guimarães, 15 de Outubro de 2003

Magistrado ResponsávelROSA TCHING
Data da Resolução15 de Outubro de 2003
EmissorTribunal da Relação de Guimarães

Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães "A", solteiro, maior, com domicílio profissional na Estrada ... Esposende, propôs a presente acção, com a forma de processo ordinário, contra "B", pedindo que seja proferida sentença constitutiva do direito de propriedade, em substituição da declaração negocial da Ré e a condenação desta no pagamento da quantia de € 2.500,00 (Dois mil e quinhentos euros) a título de indemnização moratória.

A Ré contestou, excepcionando a nulidade do contrato promessa por falta do reconhecimento presencial do notário das assinaturas dos promitentes e certificação da existência de licença de construção; a inexistência do objecto prometido vender; a impossibilidade do cumprimento do contrato promessa por alienação da fracção prometida vender a terceiro.

Concluiu pela sua absolvição dos pedidos formulados pelo autor, pedindo ainda a condenação deste como litigante de má fé no pagamento de exemplar multa e de indemnização.

O Autor replicou, sustentando a improcedência das invocadas excepções Foi proferido despacho saneador-sentença que julgou totalmente improcedente por não provada a presente acção, absolvendo a Ré "B" do pedido contra si formulado e que condenou o Autor no pagamento das custas, declarando que o comportamento processual do Autor não consubstancia a prática pelo mesmo de litigância de má fé, uma vez que não preenche nenhum dos requisitos previstos no artº. 456º., nº.2, do C.P.Civil.

Não se conformando com esta decisão, dela, atempadamente apelou o autor, terminando a sua alegação com as seguintes conclusões, que se transcrevem: “a) Não poderá, por todo o exposto, em 1° lugar, ser aplicado o disposto no artigo 221° n.° 2 do C.C.P., ao caso presente, visto que, b) A sua aplicação viola toda a disciplina do contrato promessa, consagrada pelo legislador, que apresenta várias aflorações em que sobressai o propósito da protecção do adquirente, maxime no âmbito do comércio de unidades habitacionais, c) Nomeadamente o disposto no artigo 410 n.° 3 que se traduz numa nulidade atípica, impedindo que quem promete vender, não pode invocar a omissão de certos requisitos formais, salvo se a outra parte a tiver causado, culposamente.

d) O mesmo se diga quanto à falta de assinatura de uma das partes, num contrato bilateral, em relação à aplicação do regime da redução ou conversão do negócio jurídico, atendendo-se à primazia existente de reforçar a posição do promitente comprador, e) Face, inclusivamente, a situações imorais na prática do contrato promessa, estimuladas pela desvalorização monetária e pelo próprio acréscimo efectivo do valor dos bens.

f) Assim, a aplicação do regime de nulidade previsto no artigo 221° n.° 2 daquele diploma, sem mais e desenquadrado do espirito do regime do legislador no âmbito do contrato promessa, é uma perfeita violação a este, g) Que, oficiosamente, deu como nulo um acordo verbal, que mais não é que um complemento do principal e que está protegido por lei.

h) Seria pois, tirar "pela janela", aquilo que "entrou pela porta", i) Desprotegendo, de todo, o promitente comprador, aqui recorrente que, nem sequer, provou as circunstâncias do acordo, j) Nem se exigiu, por outro lado, à promitente vendedora, faltosa e aqui Recorrida, provar que a falta de um aditamento ao contrato ou a elaboração de um novo contrato, se deveu, culposamente, àquele.

k) O Tribunal a quo, não poderia, assim, aplicar a nulidade prevista no artigo 221° n.° 2 do C.C.P., por esta se encontrar em perfeita contrariedade com os princípios subjacentes ao regime do contrato promessa, e, como tal, tem de ser enquadrado neste, l) Nem, por outro lado, conhecer oficiosamente desta nulidade, que a existir, teria que ser, alegada e provada pela Recorrida, o que não aconteceu, m) Pois, esta nulidade não foi invocada nestes termos, apenas descritos factos por forma a impugnar os factos descritos pelo Recorrente, na P.I..

n) Acresce ainda que, nas circunstâncias concretas acima descritas e a fase em que as alterações à fracção ocorreram, conduzem, por outro lado, à situação de perfeita desnecessidade da forma escrita, dado não haver razões de exigência especial.

o) A fracção objecto do contrato promessa existente nos presentes autos, não obstante as alterações sofridas, nas precisas circunstâncias em que ocorreram e foram dadas a conhecer ao promitente comprador, é a mesma que foi construída e ela representa a vontade do aqui Recorrente.

Em 2° lugar, p) O acórdão n.° 4/98, não poderá ter aplicação no caso concreto, atentos os factos e documentos acima descritos e mencionados, existentes nos próprios autos que, levam a concluir que, q) O comportamento da Recorrida, na venda a terceiro, mais não foi que uma estratégia, em perfeita combinação com este, já que, com a escritura pública de compra e venda, a aqui Recorrida poderia invocar tal facto, numa possível execução específica.

r) Acresce que, o espirito desta jurisprudência é proteger o terceiro adquirente de boa fé, s) Não podendo, neste caso, o acórdão ser aplicado, sob pena de proteger a situação descrita na presente lide, pois seria dar cobertura a situações que são repugnantes à face da lei e que contrastam, entre outras normas, com a do artigo 227° do C.C.P..

t) Veja-se, pois, as datas e os termos da escritura publica de compra e venda entre o adquirente e a Recorrida, bem como a data do registo provisório e sua caducidade, quando nada se justificava e bem assim o preço vendido da fracção "Q", que se situou abaixo do preço fixado ao promitente comprador, aqui Recorrente.

u) Note-se que, a execução especifica proposta pelo aqui Recorrente, só deu entrada no Tribunal a quo, atentos estes mesmos factos.

v) Que, assim, passou a conferir eficácia real erga omnes, ao contrato promessa, a partir do Registo da Acção, prevalecendo neste caso, a regra da prioridade do registo, consagrada nos artigos 5° n.° l e 6° n.° l, ambos do C.R.Predial.

w) De outro modo, será o Direito Jurisprudencial a permitir e até a ensinar a forma de não ser dado cumprimento aos contratos promessa, alterados posteriormente ou não, quando não têm eficácia real, pois para tal, bastará a mera escritura de venda com um terceiro, não sendo apurado nada mais”.

A final, pede seja revogado o despacho saneador-sentença e ordenado o prosseguimento da lide com a elaboração da matéria...

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