Acórdão nº 0633639 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 28 de Setembro de 2006
| Magistrado Responsável | DEOLINDA VARÃO |
| Data da Resolução | 28 de Setembro de 2006 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Acordam no Tribunal da Relação do Porto I.
B……… e mulher C…….. instauraram acção declarativa com forma de processo sumário contra D……… Pediram que a ré fosse condenada a: A) Ver declarada a resolução de contrato de arrendamento relativo á fracção autónoma identificada na petição inicial; B) Entregar imediatamente aos autores tal fracção, completamente livre de pessoas e bens, com a cominação constante do artº 1045º do CC; C) Pagar aos autores todas as rendas mensais em dívida desde Janeiro de 2004 até Junho de 2005, num total de € 1.451,79 e ainda todas as rendas vencidas e não pagas, desde a data da propositura da acção e até efectiva e integral entrega do arrendado.
Tudo acrescido dos juros de mora à taxa legal de 4% desde a citação da ré até integral pagamento.
Como fundamento, alegaram, em síntese, que, em consequência de terem efectuado no prédio onde se situa o arrendado obras de conservação ordinária, actualizaram o montante das rendas, que a ré não pagou.
A ré contestou, excepcionando a inexigibilidade do aumento das rendas, o depósito das rendas e a impossibilidade de obtenção do efeito pretendido e impugnando parte dos factos alegados pelos autores.
Os autores responderam às excepções.
Percorrida a tramitação normal, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu a ré do pedido, considerando terem os autores direito ao valor das rendas entretanto depositado.
Inconformados, os autores recorreram, formulando as seguintes Conclusões 1ª - Impende sobre os proprietários de imóveis um dever geral de conservação dos mesmos (artº 89° do DL 555/99 de 16.12).
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- As obras a que se refere a al. G) dos factos assentes, que visaram o constante da alínea H), até porque o prédio apresentava o estado a que se refere a al. Q), tudo dos factos assentes e ainda o que consta provado dos factos constantes dos nºs 2, 3, 4, 5,6, 7, 8, 9 e 10 da base instrutória, e ainda as obras a que se refere o provado do constante do n° 11 da base instrutória, foram qualificadas pelo Tribunal "a quo", e, no entender dos Recorrentes, bem, como obras de conservação ordinárias.
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- As obras de conservação ordinárias realizadas por iniciativa dos proprietários não dependem - concluiu-se, igualmente bem, na douta sentença sob recurso de licença ou autorização das autoridades municipais sendo até que, no caso concreto, foi obtido pelo empreiteiro toda a aprovação camarária necessária a tais obras (cfr. o provado ao facto n° 24 da b. i.).
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- Igualmente conclui a Mma Juíza "a quo" na douta sentença sob recurso conclusão que mais uma vez se reputa de acertada, e contra a qual a ré/recorrida não se insurgiu - que "face às novas alterações e diferentemente do regime anterior, também as obras de conservação ordinária possam assim conduzir à actualização da renda, nos termos do artº 38°, ex vi do novo n° 2 do art. 12°. "(o sublinhado é nosso).
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- É inequívoco que o prédio carecia de obras e que os inquilinos, entre os quais a ré, vinham solicitando tais obras aos autores.
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- Está provado que se fosse repartir o valor das obras pelos arrendatários à ré incumbiria pagar aos autores a quantia mensal de € 81,54, ou seja, € 53,10, acrescida de € 28,44 (ponto 30 de fls. 138).
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- Resulta da carta de 15.12.03 que o autor marido enviou à ré, sob registo e com aviso de recepção, junta pela ré como doc. n° 1, que o autor lhe comunica que a renda mensal a pagar a partir de 01.02.04 deverá ser de € 81,54 ou seja € 53,10 acrescidos de € 28,44.
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- Confrontado o aqui comunicado e o constante da conclusão 6a (ou do provado ao ponto n° 13 da b. i.) verifica-se não existir, e ao contrário do concluído na douta sentença sob recurso, qualquer irregularidade que retire a tal comunicação eficácia e validade.
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- Os lapsos constantes da carta de 15.12.03, junta pela ré como doc. n° 1, são lapsos que resultam do próprio contexto, (de tão manifestos foram facilmente apercebidos e intuitivamente corrigidos pela ré) que por não substanciais, ou essenciais, não retiram qualquer eficácia ou validade a tal comunicação.
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- Resulta de toda a matéria factual dos autos que os autores, como senhorios interessados na actualização da renda, decorrente das obras no prédio, o comunicaram por escrito à ré, inquilina, com uma antecedência mínima de trinta dias e que o fizeram em cumprimento ao disposto no n° 1 do artº 33° do RAU.
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- A renda de € 81,54 considera-se aceite pela ré atento o disposto no n° 2 do artº 33° do RAU e nºs 1 e 2 do artº 35º do RAU.
De facto, a) a ré ao não invocar qualquer erro de facto relevante ou qualquer violação ou interpretação da Lei, para a recusa, nem o fazer por escrito, no prazo de 15 dias, acompanhado da respectiva fundamentação e com indicação do montante correcto, b) antes recusando liminarmente qualquer aumento da renda porque não tinha possibilidades de o suportar e também porque não tinha solicitado ao senhorio quaisquer obras, c) motivação que não só não tem qualquer acolhimento legal, como no caso da falta de possibilidades, nem vem sequer alegada, ou provada, e, no caso da solicitação das obras, é motivo falso, como resulta da fundamentação à matéria de facto, d) vendo assim a ré precludido o seu direito a discordar da alteração da renda exigida.
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- Uma comunicação meramente verbal, da ré aos autores, de que não aceita a actualização da renda, e à luz do disposto nos n°s 1 e 2 do artº 35° do RAU, não pode ser havida como recusa ou não aceitação do arrendatário à nova renda; 13ª - Nem faz obstar a que, atento o disposto no n° 2 do artº 33° do RAU, se tenha por aceite a nova renda.
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- Tanto mais que as formalidades que impõe o n° 2 do artº 35° do RAU a uma comunicação escrita: - acompanhada da fundamentação factual e de interpretação legal; - no prazo de 15 dias; - e com indicação do montante que o arrendatário tem por correcto; - não podem, de todo, serem substituídas por uma mera informação, da ré à nora dos autores, sem mais, de que não concordava com o aumento da renda imposta.
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- A ré, nem sequer verbalmente, e dentro do prazo legal de 15 dias, comunicou aos autores os factos relevantes ou os termos legais em que assentava a não aceitação da nova renda, como não comunicou a renda que considerava correcto pagar.
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- Ao valorar como suficiente, o constante do ponto 36 de fls. 138, e que a ré o podia fazer verbalmente, a douta sentença não só viola o disposto nos artºs 33° e 35° do RAU, como ignora requisitos legais que a lei impõe a tal comunicação, em clara violação às regras relativas aos ónus da prova.
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- Dos factos provados só se pode concluir que a ré se recusou a pagar a nova renda. E nem sequer aceitou discutir com os autores, nos termos legais, o montante da renda que considerava correcto, quando bem sabia os autores fizeram no prédio as obras que resultam dos factos provados.
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- As madeiras que foram lixadas e envernizadas foram na parte exterior do edifício e os estores que foram limpos e arranjados numa fracção que não a da ré (ponto 28 de fls. 138), tem tudo a ver e visando o constante do ponto 87 de fls. 137) uma vez que o prédio carecia de obras de reparação e limpeza geral (ponto 19 fls. 137) para garantir o constante do ponto 20, fls. 137, atento o constante dos pontos 24, 26 e 27 de fls. 138.
Mesmo que se entenda que os estores da ré não foram limpos e arranjados nem a ré alega que disso careciam - o certo é que a ré sempre beneficia do arranjo exterior (e é só disso que estamos todos a falar!...), e da limpeza e pintura exterior do prédio.
Não há uma única despesa, nem a ré o alega, relativamente aos € 20.745,25 despendidos no prédio, que vise um interesse particular e não o interesse colectivo, comum, de todos os seus habitantes, em relação também às suas fachadas exteriores, de que os inquilinos igualmente reclamavam a reparação.
Ao pretender impor sobre os autores o ónus de distinguirem os valores em causa (naquilo que qualifica de obras de reparação e limpeza geral e de obras de reparação das janelas), a douta sentença sob recurso, e mais uma vez, faz errada interpretação e aplicação dos factos, e faz errada aplicação do direito aos mesmos, para além de violar as regras relativas ao ónus da prova. Era à ré, e não aos autores, se assim o entendesse, e nos termos legais, a quem incumbia, nos termos do artº 35° n° 2 do RAU, invocar tais factos.
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- À ré não assistia assim qualquer razão legal a recusar pagar aos autores a renda de € 81,54 em 01.02.04.
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- Como não assiste qualquer razão legal à ré para proceder ao depósito das rendas nos termos dos artºs 22° e segts do RAU.
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- É legalmente válida, e procedentes as razões invocadas pelos autores, na impugnação efectuada aos depósitos da renda que a ré fez juntar aos autos.
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- Ao decidir que a ré podia comunicar verbalmente, e sem mais, a não aceitação da actualização da renda, ao decidir que na comunicação da actualização os...
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