Acórdão nº 141/09.9TBMAI.P1 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 02 de Junho de 2011
| Magistrado Responsável | FILIPE CAROÇO |
| Data da Resolução | 02 de Junho de 2011 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
Proc. nº 141/09.9TBMAI.P1 – 3ª Secção (apelação) Tribunal Judicial da Maia Relator: Filipe Caroço Adj. Desemb. Teresa Santos Adj. Desemb. Maria Amália Rocha Acordam no Tribunal da Relação do Porto I.
B…, L.DA, pessoa colectiva n.º ………, com sede na … …, Maia, intentou acção declarativa sob a forma de processo sumário contra C…, divorciado, portador do bilhete de identidade n.º ……., contribuinte n.º ………, residente na …, n.º …, ….-… Maia, alegando, no essencial, que por “contrato de mediação” entre eles celebrado, a A. obrigou-se a promover a venda, diligenciando pela angariação de interessado na compra de uma fracção autónoma de um edifício pertencente ao R., mediante remuneração e em regime de exclusividade.
Na vigência do contrato, a A. apresentou ao R. uma proposta de compra de um interessado, tendo o A. apresentado uma contra-proposta que foi aceite pela interessada compradora e comunicado ao R. que, surpreendentemente, desistiu do negócio, pelo que, nos termos do contrato e do art.º 18º, nº 2, do Decreto-lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, deve pagar-lhe a remuneração prevista, no valor de € 5.500,00, acrescido de IVA, no total de € 6.100,00. Assim: €. 110.000,00 x 5% = € 5.500,00; €. 5.500,00 x 20% = € 1.100,00.
Na vigência do contrato, o A. procedeu à alienação onerosa da fracção autónoma a favor de duas outras pessoas.
Pede a condenação da R. no pagamento de € 6.600,00, acrescidos de juros vincendos desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Citado, o R. contestou a acção, designadamente por excepção e impugnação parcial, alegando essencialmente que, por força de uma adenda introduzida ao contrato de mediação inicial em 14.12.2007 deixou de existir exclusividade na mediação e o contrato passou a ter validade até 28.2.2008. Daí que o crédito reclamado pela A. só seria devido se tivesse por base uma actuação causal da A. relativamente ao negócio posterior e efectivamente concluído, constituindo, nesse caso, uma indemnização pelos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão que, de resto, nunca existiu.
O R. nunca aceitou a proposta que lhe foi apresentada pela A., aliás, dependente de uma condição suspensiva resolutiva.
Por outro lado, o incumprimento do dever de enviar cópia dos projectos a que se refere o art.º 19º, nº 7, do citado decreto-lei, gera a nulidade do contrato.
Por outra via ainda, os contratos de mediação imobiliária têm que ser celebrados por empresas de mediação inscritas no D…, sendo expressamente vedado às empresas de mediação celebrar contratos de prestação de serviços com angariadores imobiliários aí não inscritos e o angariador (consultor B…) tem uma licença do E…, e não do D…, pelo que também por esta via o contrato inicial de mediação é nulo.
A A. pretende obter um enriquecimento sem causa.
Termina requerendo que se declarem as excepções procedentes, incluindo a nulidade, e que se considerem impugnados todos os factos vertidos na petição inicial, devendo a oposição ser julgada provada e procedente.
A A. respondeu à matéria das excepções.
Em síntese, alega que a adenda contratual apenas modificou o preço do imóvel, mantendo-se, no mais, o contrato inicial.
O não envio dos projectos não gera nulidade alguma.
O R. não alegou que a A. não enviou para o Instituto do Consumidor o projecto do contrato de mediação utilizado com o R. e junto como documento n.º 3, com a petição inicial.
Impugnou, em larga, medida a matéria de facto nova alegada pelo demandado.
Concluiu no sentido da improcedência das excepções invocadas.
Foi proferido despacho saneador, com dispensa de audiência preliminar e da selecção da matéria de facto.
Instruído o processo, teve lugar a audiência de discussão da causa que culminou com respostas fundamentadas em matéria de facto e a que se seguiu a prolação da sentença cujo segmento decisório é o seguinte: «Pelos fundamentos expostos, julgando improcedentes as excepções de nulidade invocadas pelo réu, julga-se a presente acção procedente, por provada e, em consequência, condena-se o réu, C…, a pagar à autora, B…, Lda., a quantia de €6.600,00 (seis mil e seiscentos euros) acrescida de juros de mora comerciais, à taxa legal, contados desde a citação e até efectivo e integral pagamento.
Custas integralmente a cargo do réu.» Inconformado, o R. apelou da sentença formulando as seguintes CONCLUSÕES: «A Sentença Recorrida, não cuidou dos aspectos formais a que obedece o arregimentado pelo Decreto-lei nº 211/2004, embora a sua Decisão tenha colhido neste Diploma, a fundamentação legal, que viria a condenar o Recorrente.
E, embora este diploma tenha por finalidade a salvaguarda do interesse financeiro e económico do mediador imobiliário, tal diploma acautela também o interesse do particular, pessoa esta não avisada e inexperiente.
Embora tenha a Decisão que ora se Recorre fundamentado as “irregularidades” cometidas como susceptíveis de sancionamento com multa, facto é, que a disposição legal invocada processualmente prescreve a Nulidade contratual e, não a Multa.
Fundamentou a Decisão que ora se Recorre a condenação do Recorrente no pagamento de uma indemnização correspondente ao facto de este ter declinado a proposta apresentada pela F…, contudo, esta não passou de mais uma mera intenção; primeiro porque não contratualizou o contrato promessa de compra e venda como obrigada, mas também porque sinal algum entregou, como mutua e reciprocamente estava obrigada pelas propostas de aceitação que reciprocamente subscreveram.
Também não cuidou a Sentença que ora se Recorre, de ter em consideração que o Recorrente acabaria por vender a fracção prometida a uma terceira entidade pelo preço convencionado e, declarado o pagamento da comissão, tal como consta na própria escritura de compra e venda junta pela Recorrida, assim cumprindo o legalmente estatuído.
Entendeu ainda a Sentença que ora se Recorre, que o facto de não ter sido dado cumprimento ao estatuído no referido D.Lei 211/2004, de não ter sido dado cumprimento ao envio dos projectos como legalmente obrigado, o exercício dessa actividade depende da licença a conceder pelo D…, estatuindo em fase última, que tal incumprimento é punido com contra-ordenação.
Esquece-se contudo a Sentença que ora se Recorre, que a entidade que contratou não era, como comprovado documentalmente, pessoa habilitada pelo D… para contratualizar em nome desta ou de terceiras entidades o contrato.
Não cuidou igualmente a Sentença que ora se Recorre, de se pronunciar sobre a questão relacionada com o facto do angariador não ser pessoa habilitada ou credenciada pelo D… para poder contratualizar.
Tal facto, conduz às diversas sanções alegadas e, à mais grave, a Nulidade de todo o processado.
Aliás, a regulamentação de tal matéria tem por pressuposto o acautelar os direitos das partes tanto nos preliminares, como na conclusão do negócio, daí que quando se contrate, as partes devem agir de boa-fé.
Não se trata de “queimar etapas” como alegado pelo Mandatário da Recorrida e, constante das gravações E, muito menos, referir-se a contratos tipo como “seja lá o que isso é”.
E, não existe qualquer boa-fé, quando se peticionam valores de IVA como liquidados, quando existe prova documental junta aos Autos, pelos competentes Serviços, a afirmar precisamente o contrário; isto é QUE NADA RECEBERAM.
E ou quando se não esclarece o Recorrente sobre o produto que contrata e, ou quando se alega deter determinadas qualificações (que presumivelmente habilitam à prática de determinada actividade) quando na realidade as não se detém.
A Sentença que ora se Recorre, tão estritamente formal, condenou o Recorrente ao pagamento de uma divida de I.V.A. que não existia nem existe, pelo que nesse sentido também é Nulo.
Ainda, em momento algum, provado ficou, que o negócio concretizado, com uma terceira entidade que não a interessada F…, adveio da actuação da entidade (quem nem era mediador nem funcionário da B…, Lda).
Prevê e estipula o Decreto-lei nº 211/2004, para efeitos de compensação, que “A prestação do mediador terá de ser causal, em relação ao negócio celebrado entre o comitente e o terceiro.
O que também não sucedeu.
Não tendo existido perfeição na conclusão do negócio, não tendo existido actuação do mediador na venda realizada, a remuneração não será nunca devida nos termos contratuais e legais.» (sic) Termina no sentido de que se revogue a sentença e se julgue a acção totalmente improcedente, atentas as nulidades invocadas.
A A. apresentou contra-alegações com conclusões que também se transcrevem: «A. A douta sentença proferida nos presentes autos não merece qualquer reparo, devendo ser mantida a sábia decisão aí expressa.
Sem prescindir, B. As decisões judiciais podem ser impugnadas por meio de recursos (art. 676.°, n.º l do C.P.C.).
C. Sendo certo que, poderão os mesmos versar sobre matéria de direito e/ou matéria de facto.
D. Assim, lidas e relidas as alegações apresentadas não existe a indicação duma norma jurídica violada ou um concreto facto erradamente julgado, tornando impossível tecer qualquer comentário sobre a bondade do recurso oferecido Mais, E. O recorrente alega que o valor de IVA peticionário nunca foi liquidado pela apelada e, consequentemente, pugna pela não condenação do réu nesse valor.
F. O que constitui um facto novo nos presentes autos.
G. Ora, não cabe aos tribunais de recurso conhecer de questões novas, devendo apenas estes cingir-se à decisão do tribunal a quo.» (sic) Termina pedindo que se julgue o recurso improcedente, mantendo-se a sentença recorrida.
*Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
*II.
O objecto do recurso está delimitado pelas conclusões da apelação, acima transcritas, sendo que se apreciam apenas as questões invocadas e relacionadas com o conteúdo do acto recorrido e não sobre matéria nova, excepção feita para o que for do conhecimento oficioso (cf. art.ºs 660º, nº 2, 684º e 685º-Aº do Código de Processo Civil, na redacção que foi introduzida pelo Decreto-lei nº 303/2007, de 24 de Agosto...
Para continuar a ler
PEÇA SUA AVALIAÇÃO