Acórdão nº 269/03-2 de Tribunal da Relação de Évora, 12 de Fevereiro de 2004
| Magistrado Responsável | MARIA ALEXANDRA MOURA SANTOS |
| Data da Resolução | 12 de Fevereiro de 2004 |
| Emissor | Tribunal da Relação de Évora |
PROCESSO Nº 269/03ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA "A" intentou contra o Condomínio "B", a presente acção declarativa com processo sumário pedindo que se reconheça que incumbe ao R. a obrigação de proceder à realização de obras de reparação do terraço de cobertura da fracção de que é proprietário no referido bloco.
Alega para tanto e em resumo que o seu apartamento se situa no 7º piso, 5º andar do prédio, tendo por cima o terraço que faz parte do apartamento do piso superior que é um apartamento recuado, apresentando a sua fracção infiltrações de águas pluviais nas fissuras existentes no terraço correspondente ao 8º piso, com o deterioramento do isolamento colocado naquele terraço.
Citado, contestou o administrador do condomínio nos termos de fls. 57 e segs, contrapondo, em resumo, que sendo o referido terraço afecto apenas ao condómino proprietário do último andar, as despesas de conservação e fruição devem ser pagas por aqueles que as utilizam e não pelo condomínio.
Findos os articulados foi proferido despacho convidando o A. a deduzir incidente de intervenção principal provocada do proprietário da fracção que usa o referido terraço.
Deduzido o incidente e admitido o mesmo, veio o chamado contestar nos termos de fls. 105 e segs. por excepção e impugnação, concluindo pela improcedência da acção e requerendo ainda a intervenção dos ante-proprietários da fracção, a qual foi indeferida por despacho de fls. 146 e segs.
Foi dispensada a realização da audiência preliminar e, em seguida, proferido despacho saneador, no qual, a Exmª Juíza, considerando-se habilitada para o efeito, conheceu do mérito da causa e, julgando a acção procedente por provada, reconheceu que incumbe ao proprietário da fracção AQ a realização de obras de conservação e reparação do respectivo terraço que se situa por cima da fracção AK e absolveu o R. Condomínio de todo o peticionado.
Inconformado apelou o chamado, alegando e formulando as seguintes conclusões, após convite da relatora à sintetização das anteriormente apresentadas: 1 - Na sequência do chamamento à acção, no dia 16/2/2001 o recorrente ofereceu o seu próprio articulado. Assim, não lhe é oponível tudo quanto se tenha processado até àquela data que, quanto a si ter-se-ia de repetir ou simplesmente de ser considerado anulado, nos termos do disposto no nº 4 do artº 327º do CPC (à contrário sensu).
2 - O tribunal "a quo" ao não se ter pronunciado sobre as excepções (impugnação do valor da causa e incompetência do tribunal) alegadas e peticionadas pelo recorrente naquele seu articulado, violou sucessivamente o disposto no artº 24º da Lei 3/99 de 13/01 artigos 68º, 108º, 110º nºs 2, 3 e 4 e 111º do CPC e artºs 106º b) da LOTJ; e o disposto nos artigos 312º, 462º/1, 494º a), 288º/1 e 1e), 11º/3 e 265º/2 todos do CPC, constituindo ainda tal comportamento causa tipificada de nulidade do saneador - sentença (cfr. artº 668º nº 1 al. d) do CPC).
3 - Dispõem os artºs 19º e 20º do Regulamento do recorrido Condomínio que os litígios entre condóminos ou entre condóminos e o administrador "serão preferencialmente" resolvidos através de compromisso arbitral.
4 - Ou seja, por força da imposição decorrente da expressão "serão preferencialmente", o Regulamento do Condomínio obriga, in prima facie, e sempre que exista uma alternativa no recurso a meios jurisdicionais para dirimir aqueles conflitos, que se prefira (...se dê preferência) à via arbitral e, ao invés, se pretira (não que se ignore) a via alternativa, in casu, a judicial, facto que comprovadamente não ocorreu.
5 - Este dever/ter que ser, decorre não só directa e sequencialmente das expressões conjugadas "... serão ..." e "...preferencialmente ...", mas também da obrigatoriedade decorrente em matéria de compromisso arbitral do artº 1434º nº 1 do C.C. e, por fim, da circunstância do Regulamento do Condomínio remeter a resolução dos casos omissos para as disposições directamente aplicáveis no Código Civil, in casu, para o conceito civilístico de "de preferência", que o mesmo é dizer do "direito de preferência".
6 - O tribunal a quo ao decidir conforme descrito no saneador-sentença recorrido, violou, entre outras, as disposições referidas nos artºs 19º e 20º do Regulamento de Condomínio, o nº 1 do artº 143º do C. C. e ainda o disposto sucessivamente nos artºs 288º/1 e), 289º, 494º/j) e 495º do CPC.
7 - Findos os articulados, o tribunal não seleccionou toda a matéria de facto relevante para a decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito que dever-se-ia considerar controvertida.
8 - Concretamente, omitiu indevidamente o conhecimento da matéria de facto alegada pelo recorrente nos artºs 80º a 83º da contestação e matéria de facto referida in secção 2 II destas alegações, que aqui se dá por integralmente reproduzida para todos os legais efeitos.
9 - Ao agir conforme o descrito, o tribunal a quo, violou o disposto nos artºs 3º, nº 3, 787º/1, 508º a 512º do CPC, com grave prejuízo para os interesses do recorrente, nomeadamente, a sua posição de igualdade quanto ao exercício dos meios de prova por si legal e tempestivamente requeridos e que assim foram ignorados.
10 - O recorrente é o actual proprietário da fracção autónoma designada pela letra AQ, sita no último piso do prédio em causa, ou seja 8º piso e 6º andar e dispõe ao nível do respectivo apartamento, de um terraço com a área de 122,32 m2 que se constitui como a única cobertura (telhado) sobre a fracção autónoma da A. designada pela letra AK que se situa no 7º piso e 5º andar.
11 - Atenta a factualidade anteriormente descrita, o tribunal a quo alicerçou a sua decisão qualificando aquele terraço como "terraço intermédio". Com o devido respeito pela opinião contrária, tal conceito e qualificação por referência a esta concreta factualidade é inexistente em termos arquitectónicos e de engenharia de construções bem como, in casu, nos diversos instrumentos através dos quais as partes manifestaram a sua vontade: vg. título constitutivo da propriedade horizontal; registo predial; regulamento de condomínio etc.
12 - Ao invés, as partes naqueles instrumentos consignaram que o terraço (tecnicamente designado por "telhado acessível") é parte comum constituindo-se como a única e última cobertura de um conjunto de fracções do prédio numa área de 122,32 m2, entre as quais sobressai, em primeiro lugar, a da A. e a níveis sucessivamente inferiores, outras fracções. Daí ter sido designado por "terraço de cobertura".
13 - A inexistência do citado terraço implicaria, ipso factu, que a fracção da A. ficasse a céu aberto com as óbvias consequências para a mesma, para as demais e por último, para o próprio prédio, sobretudo ao nível da segurança, estabilidade e salubridade.
14 - Por último, em sentido contrário ao consignado pelo tribunal a quo, não é correcto nem é factual que o citado terraço se encontre "...encrostado num dos andares do prédio". Encrostado no prédio encontram-se, isso sim, as varandas. Nada mais, nada menos.
15 - Além disso, o terraço sendo de cobertura como é, ainda que proteja apenas algumas das fracções, nem por isso deixa de ser parte comum e a tal não obsta que no título constitutivo da propriedade horizontal se atribua o seu uso em exclusivo a alguns condóminos.
16 - Compete a todos os condóminos, na proporção das respectivas quotas, a responsabilidade pela realização dos actos de conservação e de reparação que terão...
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