Acórdão nº 5439/2004-8 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 11 de Novembro de 2004
| Magistrado Responsável | SALAZAR CASANOVA |
| Data da Resolução | 11 de Novembro de 2004 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: 1. J que comercialmente usa a denominação J-Mediador Imobiliário propôs acção declarativa com processo ordinário contra Lego-Sociedade para Comércio de Brinquedos Ldª pedindo a sua condenação no pagamento de 18.800.000$00 com juros de mora à taxa legal de 7% ao ano a contar da data da citação e até efectivo pagamento.
O valor de 18.000.000$00 corresponde à comissão de 3% que considera ser-lhe devida pela venda de um conjunto imobiliário (terrenos de Alfragide) de que fora encarregado pela ré no âmbito de contrato de mediação imobiliário celebrado em 4-1-1999.
Reclamou ainda à ré o pagamento da quantia de 500.000$00 de despesas com a actividade de promoção da venda e 300.000$00 de honorários.
A sentença julgou a acção parcialmente procedente considerando apenas devida a retribuição de 15.000.000$00 pois apurou-se que o valor de venda foi de 500.000.000$00 e não 600.000.000$00; julgou improcedente o demais pedido por reconhecer ao autor o direito à retribuição pela mediação, já não quanto aos gastos realizados com a angariação de interessados que pela retribuição ficam abrangidos, assim como quanto aos honorários de advogados salvo na medida da procuradoria.
Desta decisão foi apenas interposto recurso pela ré e, por conseguinte, está apenas em causa a sua condenação no pagamento de € 74.819.68 ( 15.000.000$00) acrescidos de IVA à taxa devida e juros de mora, também à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.
Nas suas alegações de recurso a Ré, que expressamente declara concordar com o teor da decisão da matéria de facto, salienta que denunciou por cartas datadas de 19-2-1999 todos os contratos de mediação imobiliária que outorgara designadamente o que celebrara com o autor; ulteriormente decidiu vender os terrenos por preço inferior e recorreu aos serviços de pessoa identificada para intermediar a venda dos terrenos com o interessado que lhe havia sido apresentado pelo autor; o negócio foi concluído com a intermediação daquele indivíduo, que serviu de mediador, a quem pagou a comissão de 3%; não deu o tribunal como provado que " foi por causa da promoção e apresentação feita pelo autor que a ré concretizou o negócio" e, por isso, não está provado o nexo causal de que foi a actividade do autor que conduziu à conclusão do negócio; a própria apresentação do interessado comprador por parte do autor ocorreu ao abrigo de um contrato verbal de mediação imobiliária nulo por falta de forma.
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Factos provados: 1- O autor é um mediador imobiliário (A) 2- No exercício da sua actividade profissional o autor celebrou com a ora ré, em 4 de Janeiro de 1999, contrato de mediação imobiliária cujo original ficou em poder da ré tendo sido enviado cópia por fax expedido em 19 de Fevereiro de 1999 desse contrato devidamente carimbado e assinado, contrato que é a versão escrita do contrato estabelecido entre ambas as partes em meados de 1998 (ver fls 14)(B, C, D, E,F.G e H) São estas as cláusulas do aludido contrato em que Lego-Sociedade para Comércio de Brinquedos Ldª figura como primeira outorgante e o autor como segundo outorgante: " 1- O primeiro outorgante declara que é dono e legítimo proprietário de: a) Dois lotes de terrenos industriais em Alfragide-Amadora, o lote nº5 com 7505m2 e o lote nº6 com 4770m2 perfazendo uma área de 12.275m2, podendo estes serem comercializados no seu conjunto ou em separado pelo preço de 50 contos/m2.
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Várias fracções sitas no Largo João Vaz, nº9 A,B,C e D-Alvalade-Lisboa que compõem um espaço com cerca de 1400m2, presentemente destinado a escritórios e armazém, podendo ser promovida a sua venda pelo preço de 400.000 cts (quatrocentos milhões de escudos) 2- a) Que pelo presente contrato o primeiro outorgante autoriza o segundo outorgante a promover a venda dos bens imobiliários supra mencionados b) Em regime de não exclusividade para quaisquer entidades, individuais ou colectivas 3- a) O Primeiro outorgante obriga-se a pagar ao segundo outorgante uma comissão de 3% (+ IVA) sobre o valor final da venda, no acto de assinatura do respectivo contrato- -promessa de compra e venda, caso esta seja efectuada através dos nossos serviços" 3- Da actividade profissional do ora autor resultou a apresentação à Ré de FM (I) 4- Em 22-12-1998 teve lugar uma reunião com visita aos terrenos de Alfragide , objecto de promoção de venda, tendo estado presentes o Sr. Dr. JC, o Sr. RB e o Sr. FM (J) 5- Por carta datada de 19-2-1999, na mesma data em que foi expedido o fax referido em 2 supra, recebida pelo autor a 22 do mesmo mês e ano, a ré veio declarar que considerava sem efeito o contrato de mediação (L e M).
Diz a carta: " Em referência ao contrato de mediação imobiliária assinado em 4 de Janeiro de 1999 informamos que por decisão da Administração damos o mesmo sem efeito 30 dias após a presente data.
Queremos também informar que dentro deste período se mantêm todas as condições em vigor e se houver algum potencial cliente gostaríamos de ser devidamente noticiados.
Aproveitamos a oportunidade para agradecer toda a atenção e colaboração prestada.
Atentamente Lego Ldª (segue-se carimbo da socidade ‘Lego Sociedade para o Comércio de Brinquedos Ldª A Gerência e segue-se assinatura manuscrita ‘MN')" 6- Atento o prazo de um mês de prolongamento do contrato datado de 4 de Janeiro o autor não reagiu uma vez que nunca pensou que a ré não procedesse ao pagamento de uma comissão no caso de ela ser devida (N).
7- O A. fez inúmeras tentativas para obter mais informações sobre o negócio e sobretudo sobre o pagamento da comissão contratual (O) 8- O autor enviou em 27-10-1999 uma carta a FM, enviou outra em 3-12-1999 e em 11-4-2000 enviou uma carta à ré solicitando o pagamento da comissão (P) 9- A Ré enviou à Interlego AG um fax de 24-6-1999 (ver fls 106) onde refere que, recebido cheque respeitante a segundo pagamento no montante de 50.000.000$00, no dia seguinte iriam pagar ao agente a comissão de 3% (Q) 10- No dia 18 de Março de 1999 a Lego Ldª dirige carta (ver fls 107) a MCS na qual em resposta à proposta apresentada por ele em 12-3-1999 declara aceitar a venda dos terrenos em Alfragide pela quantia de 500.000.000$00 mediante o pagamento de 50.000.000$00 com a escritura e segundo a décimo pagamentos nos 30, 60, 90, 120, 150, 180, 210, 240 e 270 dias após a celebração da escritura (R) 11- O interessado comprador FM comunica por carta de 24-3-1999 que aceita as condições propostas pela Lego Ldª (R) 12- No dia 26-5-1999 a Ré Lego, representada por MN e Construções Tamariz Ldª, representada pelos gerentes FALR e FM , outorgam contrato-promessa de compra e venda dos terrenos para construção em Alfragide pelo preço de 500.000.000$00 (fls 110/116) (S e U) 13- No dia 24-9-1999 a ora Ré Lego vendeu por 500.00.000$00 os referenciados terrenos a Construções Tamariz Ldª sendo a Lego, no acto, representada por JNSC e a sociedade Tamariz Ldª por FM e FALR (fls 122/127) (S e U) 14- Pela referida venda o valor da comissão devida seria de 15.00.000$00 mais IVA (T) 15- Ao abrigo do contrato referido em 2 supra, o A. por si e através de colaboradores seus, designadamente RB, desenvolveu contactos junto de habituais clientes e no mercado em geral tendo inclusivamente feito publicidade no Diário de Noticias no período compreendido entre Julho e Dezembro de 1998 (1) 16- Com as diligências referidas em 15, o A. despendeu a quantia de 128.677$00 (2) 17- O colaborador do A, RB, estabeleceu com FM e o director da ré, JC, vários contactos pessoais e telefónicos a partir de meados de 1998 (3) 18- O negócio não se concretizou porque a ré insistia no preço de PTE 650.000.000$00 e FM achava aquele preço excessivamente elevado não tendo feito sequer, naquela altura, qualquer contraproposta (4) 19- Continuaram contactos entre A. e Ré posteriores a 22-12-1998 (5) 20- O A. continuou a publicitar a venda dos terrenos de Alfragide (6) 21- Em meados de 1999 FM, num encontro casual, informou RB que tinha fechado negócio com a ré através da mediação de MCS relativamente aos terrenos de Alfragide 22- Os anúncios, telefonemas, deslocações e tempo consumido com as negociações importam em 500.000$00 (10) 23- A ré decidiu proceder à venda dos lotes de terreno aqui em causa tendo para o efeito contactado as seguintes empresas: "Fenalu-Sociedade de Mediação Imobiliária, SA, RAP - Sociedade de Mediação Imobiliária Ldª, LUXOS-Sociedade de Mediação Imobiliária Ldª em associação com a Healey & Baker,Richard Ellis (11) 24- Foi o A. que procurou a ré propondo-lhe a promoção da venda dos seus imóveis e não o contrário (12) 25- A comissão de 3% aludida no contrato só seria devida ao autor caso a venda fosse efectuada através dos seus serviços (13) 26- Os anúncios publicados no D.N. pelo autor e juntos aos autos referem-se aos 2 lotes de terrenos aqui em causa (15) 27- Os contactos efectuados entre o A. e FM visaram a venda dos lotes de terreno referidos em 2 supra (16) 28- O preço proposto pela ré quando da reunião de 22-12-1998 (4 supra) para a venda de dois lotes de terreno era de PTE 650.000.000$00 sendo que esse valor foi substancialmente reduzido para PTE 500.000.000$0o na fase compreendida entre Fevereiro de 1999 e 12-3-1999 (17) 29- Em data não concretamente determinada, mas seguramente situada no período ocompreendido entre o mês de Fevereiro de 1999 e 12-3-1999, MCS contactou pela primeira vez FM dizendo que tinha os terrenos de Alfragide (referidos em 2 supra ‘ para vender por parte da Lego' formulando uma proposta de venda no valor de PTE 500.000.000$00; uma vez que tal proposta lhe interessava, FM pediu para ser apresentado directamente aos responsáveis da ré, o que CS fez, processando-se os posteriores contactos directamente entre a ré e FM (18) 30- A ré, em virtude do descrito em 29, pagou a comissão referida em 14 (15.000.000$00) no valor total de PTE 17.550.000$00 através de cheque de que existe cópia (fls 269/270), datado de 24-6-1999, emitido pela ré à...
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