Acórdão nº 824/2005-8 de Court of Appeal of Lisbon (Portugal), 28 de Abril de 2005 (caso NULL)
| Magistrado Responsável | SALAZAR CASANOVA |
| Data da Resolução | 28 de Abril de 2005 |
| Emissor | Court of Appeal of Lisbon (Portugal) |
Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: 1.
(A), (B), entretanto falecido (fls. 177) estando habilitados como seus herdeiros (fls. 256/257) os AA a seguir identificados, (C), (D)e (E) intentaram no dia 25-10-2002 acção declarativa com processo ordinário pedindo a condenação dos RR no pagamento das seguintes quantias: - € 186,741,86 a título de rendas devidas e não pagas pelos RR acrescida a quantia de € 46.185,54, a título de juros vencidos até à presente data, mais juros vincendos até efectivo e integral pagamento.
- € 94870,93 a título de indemnização por mora no pagamento de rendas.
- € 49.099,62 a título de indemnização pelo estado de degradação em que os RR deixaram o imóvel.
No dia 11 de Dezembro de 1992 foi outorgado contrato-promessa de arrendamento comercial entre (E), (A) e (B), na qualidade de proprietários do imóvel identificado nos autos, e os ora RR que invocaram ser sócios e gerentes de sociedade Haja-Deus, Centro de Recuperação e Repouso Ida.
O contrato de arrendamento comercial ficou sujeito à verificação de dois pressupostos: a entrada em vigor do diploma legal que irá prever a celebração de arrendamentos comerciais de duração limitada e a obtenção, pelos primeiros outorgantes, de licença de utilização a requerer por eles à Câmara Municipal respectiva (cláusula 5ª).
À data do contrato-promessa (11-12-1992) os proprietários do imóvel eram os referidos primeiros outorgantes do contrato-promessa e ainda (G) que, mais tarde, no dia 22-5-1993, permutou com os AA (A) e (B) a sua quota-parte no referido imóvel.
Por sua vez a promitente (E) em 6-8-1993 doou a sua quota-parte no referido imóvel aos ora AA (B), (C), (D) e (E).
Ou seja, à data da propositura da acção, eram os AA os proprietários do imóvel.
Com a outorga do contrato-promessa os RR entraram imediatamente na posse e fruição do prédio prometido arrendar obrigando-se (ver cláusula 12º) ao cumprimento da cláusula 9ª (pagamento de renda mensal de 600.000$00 actualizável) e 11ª (proibição de dar ao locado fim diverso do contratualmente estabelecido, proibição de sublocação, proibição de obras sem prévia autorização, impossibilidade de invocação do direito de retenção ou indemnização com base em benfeitorias, obrigação de conservação do locado em perfeito estado de conservação).
Ficou estipulado que o incumprimento das aludidas cláusulas dava aos primeiro outorgantes a faculdade de denunciar livremente o contrato e de pedir a correspondente indemnização pelos prejuízos sofridos (cláusula 13ª) Certo é que os RR não pagaram rendas a partir de 1996; não compareceram no dia 11-3-1999 no cartório notarial para outorga da escritura de arrendamento e, deste modo, com base na aludida cláusula 13ª, os AA resolveram o contrato de arrendamento; a desocupação do imóvel efectivou-se apenas em Fevereiro de 2001.
A última das quantias pedidas (€ 49.099.62) respeita a indemnização fundadas nas despesas (custos de reparação do imóvel) que os AA teriam de realizar para que o imóvel ficasse habitável dado ter sofrido obras, tanto no interior como no exterior, com o intuito de o adaptar aos fins pretendidos, centro de recuperação e repouso com internamento, fisioterapia, geriatria e outros serviços clínicos.
No despacho saneador considerou-se que os RR eram parte legítima pois são titulares da relação material controvertida tal como é configurada pelos AA; considerou-se igualmente no despacho saneador improcedente a invocada excepção de caducidade do direito de indemnização relativamente ao estado de degradação do imóvel face ao disposto no artigo 916º/3 do Código Civil por se considerar que, dada a redacção do preceito introduzida pelo Decreto-Lei nº 267/94, de 25 de Outubro, o prazo de denúncia do defeito se alarga para 5 anos a contar da entrega da coisa.
Interposto recurso de apelação da decisão proferida no saneador, que julgou improcedentes as aludidas excepções dilatória e peremptória, o tribunal admitiu o recurso a subir como agravo no tocante à excepção dilatória, a subir como apelação no tocante à excepção peremptória.
Admitido o recurso como apelação ( o recurso de apelação compete da sentença final e do despacho saneador que decidam do mérito da causa e decide do mérito da causa o despacho saneador que julgue da improcedência de alguma excepção peremptória - artigo 691º do C.P.C.)- dado que o agravo cabe das decisões de que se não pode apelar (artigo 733º do C.P.C.) iremos, pois, pronunciarmo-nos unitariamente sobre as várias questões suscitadas pelos RR no âmbito das minutas apresentadas.
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Principiemos pela questão da legitimidade.
Referem os RR que outorgaram com os AA contrato-promessa de arrendamento comercial que nunca veio a ser cumprido, isto é, nunca chegou a ser celebrado o contrato definitivo; referem também que o contrato de arrendamento comercial do locado veio a ser, de facto, feito, mas entre os AA e uma sociedade comercial Haja Deus Ida de que os RR eram sócios. Ora a excepção não podia ser objecto de decisão imediata no despacho saneador a partir do momento em que ao longo dos artigos 2º a 14º da contestação foi alegado que foi a sociedade quem exclusivamente utilizou o locado, quem pagou as rendas e em nome dela foram passados só recibos emitidos pelos AA.
Apreciando.
Verifica-se que à luz da relação controvertida tal como foi configurada pelos AA os RR não podem deixar de ser considerados parte legítima.
A presente acção assenta no incumprimento pelos RR de obrigações que se lhes impunham ao abrigo do aludido contrato-promessa e não do contrato de arrendamento que não chegou a ser realizado.
Não há dúvida de que as partes tinham em vista a instalação no local de um estabelecimento comercial - um Centro de Recuperação e Repouso - que ali funcionou efectivamente; aceita-se que os RR sejam sócios de uma sociedade Haja-Deus Centro de Recuperação e Repouso Ida.
Isso, no entanto, não constituía motivo obstativo a que os RR outorgassem como promitentes arrendatários um contrato-promessa que visasse a instalação no local arrendado de um centro de recuperação, estabelecimento propriedade de uma sociedade.
A cláusula 1ª é, aliás, claríssima: " ...que os segundos outorgantes, que são os únicos donos e gerentes da sociedade por quotas de responsabilidade limitada, denominada Haja Deus, Centro de Recuperação e Repouso Ida, pessoa colectiva...pretendem celebrar um contrato de arrendamento comercial com os primeiros outorgantes tendo em vista instalar um Centro de recuperação e repouso....desejando desde já garantir essa possibilidade".
A arrendatária seria, nos termos da aludida cláusula, não a sociedade, mas os promitentes, pessoas singulares.
Por isso, os AA jamais poderiam demandar com sucesso a sociedade, ainda que esta na sequência do aludido contrato-promessa se tivesse instalado no imóvel, pelo incumprimento do contrato-promessa: a sociedade seria sempre, aqui sim, parte substancialmente ilegítima.
Decorre do exposto a irrelevância do alegado pelos RR nos referidos artigos 2º a 14º da contestação. De facto, ainda que a aludida sociedade explorasse ela própria o estabelecimento comercial com conhecimento dos AA - quer na sequência de contrato-promessa, quer na sequência de contrato de arrendamento que não chegou, como se viu, a ser firmado - tal situação relevaria, não para o efeito de se considerar que a sociedade assumira a posição de parte contratual, mas tão somente enquanto situação eventualmente impeditiva da procedência de uma acção de despejo com fundamento na cedência do local a terceiro ou no incumprimento do contrato-promessa com igual fundamento, litígio que é absolutamente alheio aos presentes autos.
Improcederia o agravo, se tratado como recurso autónomo, improcede a apelação interposta pelos RR no que toca a este fundamento.
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No tocante à apelação interposta pelos réus da sentença final - que julgou parcialmente procedente o pedido formulado pelos AA condenando-os a pagar a quantia de € 160.413,57, mais juros de mora vencidos desde a data da citação e vincendos até integral pagamento à taxa legal - consideram os RR recorrentes que houve omissão de pronúncia no que toca à questão da nulidade do contrato de arrendamento por inobservância de forma legal; consideram ainda os RR que a nulidade implica o pagamento de indemnização pela sua utilização correspondente ao montante das rendas acordadas não se impondo, todavia, o acréscimo de 50% de indemnização com base no artigo 1041º do Código Civil por tal norma não ser aplicável a um arrendamento nulo, nem ao contrato-promessa de arrendamento; quanto ao prazo de prescrição do pagamento de rendas é de 3 anos (artigo 498º do Código Civil) estando, assim, já prescritas as...
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