Acórdão nº 5408/06.5TBVFR.P1 de Court of Appeal of Porto (Portugal), 13 de Abril de 2010
| Magistrado Responsável | M. PINTO DOS SANTOS |
| Data da Resolução | 13 de Abril de 2010 |
| Emissor | Court of Appeal of Porto (Portugal) |
S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO.
Indicações Eventuais: 2ª SECÇÃO - FLS. 366 - FLS. 38.
Área Temática: .
Sumário: I- O mediador, no contrato de mediação imobiliária, só tem direito à remuneração convencionada com o comitente/cliente se o negócio visado vier a ser concluído/concretizado e desde que a celebração deste tenha sido o corolário ou a consequência da sua actividade.
II- Compete ao mediador-autor a alegação e prova dos pressupostos do seu direito, particularmente da verificação do nexo causal entre a sua actuação (no âmbito da mediação) e a outorga do contrato visado.
Reclamações: Decisão Texto Integral: Pc. 5408/06.5TBVFR.P1 – 2ª S.
(apelação) _________________________ Relator: Pinto dos Santos Adjuntos: Des. Ramos Lopes Des. Cândido Lemos* * * Acordam nesta secção cível do Tribunal da Relação do Porto: I. Relatório: B………………, residente em Sta. Maria de Lamas, instaurou a presente acção declarativa de condenação, com processo sumário, contra C………….. e D………….., residentes em Sta. Maria da Feira, pedindo a condenação destes a pagarem-lhe a quantia de 4 200,00€ (quatro mil e duzentos euros), acrescida de juros de mora, à taxa legal, a partir da citação.
Para tal, alegou que: • no exercício da sua actividade de mediação imobiliária é coadjuvada pelo seu pai, E……………, • este foi contactado pelo réu para que conseguisse comprador para o prédio urbano que identifica no art. 2º da p. i., mediante o pagamento de uma comissão de 3% sobre o preço da transacção, • por intermédio de seu pai, obteve comprador para o referido prédio, negociou com ele a respectiva venda e mostrou-lhe o mesmo, • no final das negociações foi celebrado o contrato de compra e venda do imóvel pelo preço de 140 000,00€, • os réus, contudo, não lhe pagaram o preço devido (4 200,00€), • o dito prédio pertencia a ambos os demandados e ambos beneficiaram dos seus (da autora) serviços.
Os réus contestaram a acção negando, no essencial, que alguma vez tenham solicitado os serviços da autora e/ou do seu pai para a (ou com vista à) realização do contrato de compra e venda indicado na p. i., ou que algum deles tenha tido qualquer intervenção de mediação na celebração desse mesmo contrato.
Pugnaram, por isso, pela improcedência da acção e pela sua absolvição do pedido.
Saneado o processo, sem selecção, por manifesta simplicidade, da factualidade assente e da base instrutória, realizou-se a audiência de discussão e julgamento e no seu termo, após produção da prova, foi proferido despacho de fixação da matéria de facto considerada provada, sem reclamação das partes.
Foi depois proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu os réus do pedido.
A autora, inconformada, apelou de tal sentença, tendo concluído as suas alegações do seguinte modo (que se transcrevem, à excepção dos dois primeiros números que aludem à p. i. e aos factos provados na sentença): “1. (…).
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(…).
De Facto: 3. (…) a Autora, neste recurso, nos termos do disposto no art. 685º-B do Código de Processo Civil, impugna a selecção da matéria de facto dada como provada sustentando a sua ampliação, pois considera que, em sede de audiência de discussão e julgamento, as testemunhas E…………, F………… e G………… produziram testemunhos passíveis de, isolada e conjuntamente, corroborarem os factos enunciados pela Autora na sua petição inicial (artigos 4 e 5, invocáveis atenta ao facto de no saneador não se ter quesitado a matéria), leia-se para o efeito as transcrições efectuadas a folhas 4 a 8 deste recurso: - E………..: prova gravada (file:///F:/20090512105224_162199_65097.html#) onde no dia 12-05-2009, pelas 10:46:20, minutos 02:04; 02:55; 03:48; 03:57 e 07:16, conforme transcrições que se reproduziram a fls. 5, 5 e 6 destas alegações; - F……………: prova gravada (file:///F:/20090512105224_162199_65097.html#) onde no dia 12-05-2009, pelas 11:40:47, a minutos 04:20; 12:24; 13:10, conforme transcrições que se reproduziram a fls. 7 destas alegações; - G…………..: prova gravada (file:///F:20090707112939_162199_65097.html#) onde no dia 07-07-2009, pelas 11:29:41, a minutos 07:50 e ss, conforme transcrições que se reproduziram a fls. 7 e 8 destas alegações.
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Testemunhos que são passíveis de sustentar, portanto, que: - O Sr. E………. levou o Sr. H…………. a ver o imóvel indicado no ponto 3, assim como outros potenciais interessados.
- O Sr. E………… propôs a realização de uma permuta de imóveis e conduziu o negócio que se veio a concretizar conforme descrito em 6 e na outorga de uma procuração por parte dos compradores daquele imóvel (H…………. e F…………..) ao seu vendedor, o Réu C…………….
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Devendo ter sido incluídos na matéria de facto dada como assente e que, por isso, agora se requer a consequente correcção do seu julgamento pois, além do mais, os argumentos invocados pela distinta Juíza do Tribunal a quo para desvalorizar o depoimento da testemunha E………… (“a agência referida em 1 [da matéria assente] a si pertence”) não atenderam ao que se deu como provado no ponto 2 da matéria de facto dada como provada nem ao documento apresentado em sede de audiência que claramente indica a Autora como a proprietária da agência, tudo nos termos do disposto nos artigos 685º-B e 712º do Código do Processo Civil.
De Direito: 6. Ademais, sustenta a recorrente que mesmo que assim não fosse, o tribunal, ao contrário do que fez, só com os factos dados por si como provados (…) poderia ter sustentado o preenchimento dos preceitos legais e jurisprudenciais invocados em sede de sentença, dando vencimento às pretensões deduzidas pela Autora, ao contrário do que fez. Situação que sairia reforçada com a matéria de facto que agora se requereu fosse aditada em sede de impugnação, conforme supra enunciado (…).
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Pois subsumem-se ao disposto nos arts. 19º/1 do DL 77/99, 18º/1 do DL 211/99, de 20/08 e Ac. TRP de 19/2(?), todos os factos que constam dos pontos 1 a 6 da matéria dada como provada e da que por impugnação se requereu a adição, visto que foi E…………., como representante da Autora, quem contactou o R. C………….. dizendo-lhe que tinha um interessado, H……………, para visitar o prédio urbano dos RR., constituído por casa de habitação com anexo e logradouro, inscrito na matriz sob o art. 4264 da freguesia de S. João de Ver, área da comarca de Santa Maria da Feira, que lhe disse que cobrava uma comissão de 3%, ao que o Réu anuiu a que E………. levasse à sua casa o aludido interessado, tendo o referido H………… acabado por celebrar com os RR. escritura pública de compra e venda do referido imóvel, declarando que o preço era de € 140.000.
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Sustentou, no entanto, o tribunal a quo que não se logrou provar o nexo de causalidade entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio visado com a mediação, no entanto, (…) nos pontos 3 a 6 da matéria dada como provada e da que por impugnação se requereu a adição foi o Sr. E…………., representante da Autora, que contactou o Réu marido que, anuindo com o pagamento de uma comissão de 3%, lhe indicou o futuro comprador do imóvel e o levou a visitá-lo.
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Ora, se colocarmos a clássica questão: - quem é que deu causa ao negócio enunciado no ponto 6 dos factos assentes? Entendemos que a resposta deverá ser: - o Sr. E…………. em representação da Autora! Pois, tendo sido este que apresentou o Sr. H………. ao Réu marido e tendo estes e as respectivas esposas acabado por concluir o negócio por ele descrito em 3 da matéria assente. O facto dos réus terem sido contactados pelo comprador apresentado pela Autora para visitar o imóvel, entendemos mais não ser do que um corolário lógico das actividades prévias à conclusão de um negócio imobiliário.
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Resposta que resulta reforçada se atendermos à matéria cuja adição se requereu em sede de impugnação no presente recurso.
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Indicamos, no entanto, que o facto descrito no ponto 8 da matéria dada como provada, ao invés de sustentar a posição sentenciada é, isso sim, um corolário do enunciado no Ac. do TRP de 19/2/2009, publicado em www.dgsi.pt, proc. nº 0837768, sobre a actuação do mediador. Pois esta consistindo “em aproximar duas ou mais partes que desejam realizar um negócio, actuando em nome próprio, e não em representação daquelas, o mediador limita-se a facilitar a conclusão do negócio pretendido”, isto é, os mediadores não (se) substituem aos mediados, limitam-se a facilitar a conclusão do negócio, concedendo, portanto, margem para que estes negoceiem entre si. Nada impedindo, portanto, que estes se contactem e visitem entre si.
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Razão pela qual também se pugna pelo cumprimento, por parte da Autora, representada pelo Sr. E………. na sua função de mediadora, pois aproximou as duas partes (vide ponto 3 da matéria dada como provada) que acabaram por concretizar o negócio (vide ponto 6 da matéria dada como provada) e actuou em nome próprio e não em representação das partes (facto que possibilitou a situação descrita no ponto 8 da matéria dada como provada).
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Também como corolário do enunciado supra em ponto 6 e na esteira do que se...
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