Acórdão nº 1795/05.0TBPMS-C1 de Court of Appeal of Coimbra (Portugal), 13 de Março de 2007
| Magistrado Responsável | JACINTO MECA |
| Data da Resolução | 13 de Março de 2007 |
| Emissor | Court of Appeal of Coimbra (Portugal) |
Acordam os Juízes que compõem o Tribunal da Relação de Coimbra: A...
intentou a presente providência cautelar não especificada contra B...
e C...
. No essencial alegou que por contrato celebrado em 8 de Outubro de 2003, a sociedade C...
prometeu vender à requerente e esta prometeu-lhe comprar uma parcela de terreno a destacar da área rústica do prédio sito em Aleixa ou Quinta da Cerca, freguesia e concelho da Batalha, descrito na Conservatória do Registo Predial da Batalha e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob os artigos 1.627, 1.630 e 1.403 e na matriz predial rústica sob o artigo 9.954, devoluta de pessoas e bens e livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades, pelo preço de € 900.000,00. Posteriormente, foi autorizado pela Câmara Municipal da Batalha o destaque de uma parcela de terreno, do artigo 9.954, destinada à construção com a área de 8.770 m2. Como sinal e princípio de pagamento, a requerente entregou à promitente vendedor a quantia de € 270.000,00. A parcela de terreno destinava-se a construir “uma ou mais áreas comerciais”, sendo a requerente uma sociedade integrada no “D..., detida a 99%, pela E.... A obrigação de compra por parte da requerente ficou condicionada à verificação das condições plasmadas na cláusula terceira do contrato-promessa, estipulando que a promitente compradora poderia denunciar o contrato dentro do prazo de 18 meses e receber em singelo o que tivesse pago desde que se não verificassem as condições descritas naquela cláusula terceira, faculdade que a requerente não utilizou e daí que continuasse vinculada ao contrato. Na sequência do contrato-promessa encarregou a F...
de executar o projecto do edifício e projectos complementares no que gastou € 26.500,00 e executou os actos administrativos necessários para o licenciamento de uma grande superfície com a insígnia D.... A requerida C... enviou para a Direcção-geral da Economia do Centro a declaração junta a folhas 68 dos autos, dando nota que vai vender à requerente ou à sociedade do grupo “D...” uma parcela de terreno destinada à construção e com a área de 8.770 m2 a destacar do prédio sito em Aleixa ou Quinta da Cerca, freguesia e concelho da Batalha, descrito na Conservatória do Registo Predial da Batalha e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob os artigos 1.627, 1.630 e 1.403 e na matriz predial rústica sob o artigo 9.954 (…) declarando que a escritura se encontrava agendada para o dia 15 de Julho de 2005.
A escritura não foi possível efectuar antes em virtude da licença camarária de destaque nº 134/2005 só ter sido emitida em 5 de Julho de 2005 e a declaração para a inscrição do prédio na matriz em 14 de Julho de 2005, como não se efectivou na data combinada porque a 2ª requerida não entregou à requerente a declaração modelo 1 do IMI, necessário para a liquidação do IMI, prévia à escritura.
Acontece que contra todas as expectativas da requerente, tomou conhecimento que por escritura de 18 de Julho de 2005, a parcela de terreno do prédio objecto do contrato-promessa de compra e venda foi, pela 2º requerida, vendida à B..., pelo preço de € 1.500.000,00. Nessa mesma escritura de compra e venda, ficou consignado que os vendedores transferem para a compradora B...
“o processo de obras número cento e dezassete barra dois e quatro que se encontra a correr seus termos na Câmara Municipal da Batalha, processo de obras nº 117/2004 da Câmara Municipal da Batalha que é precisamente o processo de licenciamento da obra de construção do hipermercado com a insígnia D.... A 2ª requerida actuou com má fé, fazendo crer à requerente que ia celebrar o contrato definitivo, mas ardilosamente vendeu à concorrência por um preço superior ao que tinha prometido vender-lhe, fazendo correr em simultâneo na Câmara Municipal da Batalha processo idêntico a favor da 1ª requerida para a mesma parcela de terreno. A 1ª requerida é uma empresa do G...
, concorrente da requerente na área das grandes superfícies comerciais, sendo que o prédio objecto da venda se encontra muito bem situado numa zona de forte desenvolvimento urbano. A 1ª requerida aliciou a 2ª requerida oferecendo-lhe um preço superior para que violasse o contrato promessa e actuou com manifesto dolo violando os direitos contratuais da requerente decorrentes do contrato promessa, para além de ter praticado concorrência desleal. Tendo em atenção a situação de concorrência entre a requerente e a 1ª requerida no negócio das grandes superfícies, a concorrência desleal praticada pela 1ª requerida, a localização estratégica do terreno objecto do contrato-promessa de compra e venda e os elevados valores de facturação das grandes superfícies, a indemnização em dinheiro é insusceptível de ressarcir os lucros cessantes da requerente decorrentes da violação do contrato, tanto mais que são conhecidas as dificuldades na obtenção de licenciamentos para a instalação de grandes superfícies e ainda que possível o processo é moroso, tal como a aprovação dos processos de licenciamento camarário, para além de que a manutenção da situação ilícita constituiria para a 1ª requerida um prémio à violação do contrato, daí que a sanção adequada para a lesão dos direitos da requerente seja a reconstituição natural, através da declaração de nulidade do contrato de compra e venda celebrado em 18 de Julho de 2005 ou, supletivamente, a sua inoponibilidade à requerente e fazer operar a execução específica do contrato-promessa violado. O contrato de compra e venda celebrado em 18 de Julho de 2005 é nulo por força do prescrito nos artigos 280º, nº 2 e 281º do CC, nulidade que pode ser declarada a todo o tempo e é do conhecimento oficioso, sendo que nem o facto de se tratar de um imóvel sujeito a registo a lei impede a declaração de nulidade – artigo 291º – já que a 1ª requerida não pode ser considerada terceiro de boa fé. Desconsiderado o contrato de compra e venda celebrado entre as requeridas, assiste à requerente o direito de requerer a execução específica do contrato promessa de compra e venda celebrado em 8 de Outubro de 2003, nos termos da cláusula 5ª do contrato e por força do artigo 830º do CC. Mas para que a reconstituição natural se mantenha possível é necessário que a 1ª requerida não aliene a terceiros, nem ela implante qualquer construção, designadamente a grande superfície comercial, assim como que a 2ª requerida não desista, nem cancele, o processo de licenciamento nº 117/2004 a correr na Câmara Municipal da Batalha em seu nome, mas por conta da requerente. Conforme resulta do exposto, verificam-se todos os pressupostos para que possa ser requerida uma providência cautelar contra as requeridas: está demonstrado o direito de crédito da requerente resultante do contrato-promessa; ficaram demonstrados os danos emergentes e os lucros cessantes que sofreria; e ficou demonstrada a possibilidade de ver satisfeito o seu direito através da reconstituição natural.
Concluiu pelo decretamento da providência cautelar não especificada: Contra a 1ª requerida para que seja impedida de: · Efectuar a venda a terceiros da parcela de terreno dos autos; · Iniciar qualquer construção na parcela de terreno dos autos.
Contra a 2ª requerida para que esta fique impedida de: · Desistir ou cancelar o processo de licenciamento nº 117/2004 a correr na Câmara Municipal da Batalha.
Mais requer que seja dispensada a audiência prévia das requeridas.
* Por despacho de folhas 83 e 84, foi indeferida a dispensa de audiência prévia das requeridas e ordenou-se a sua citação nos termos do disposto no artigo 385º do CPC, para querendo deduzirem oposição, no prazo de 10 dias.
* A B... deduziu oposição começando por dar nota da inexistência dos pressupostos que permitam que seja decretada a providência cautelar, inexistência que começou por alicerçar na existência de uma carta datada de 24 de Maio de 2005 enviada à requerente, através da qual lhe é dado a conhecer a resolução do contrato-promessa celebrado entre elas e fê-lo ao abrigo das disposições conjugadas dos nºs 1 e 2 da cláusula terceira, uma vez que estavam decorridos todos os prazos previstos para a celebração do negócio definitivo sem que a escritura pública de compra e venda estivesse sequer agendada, pelo que a probabilidade séria existente é, precisamente, contrária à pretensão da requerente. Quanto ao alegado direito geral de respeito, também não existe, nem mesmo aceitando a teoria da eficácia externa das obrigações e a consequente responsabilidade de terceiro pela violação de um direito de crédito. Quanto ao requisito do justificado e fundado receio de ameaça grave do pretenso direito da requerente, é total a ausência de alegação de factos que a consubstanciem, como é manifesta a desproporção entre o prejuízo que a oponente sofrerá com o eventual decretamento da providência e o dano que com ela se pretende evitar. A oponente já pagou o preço pela parcela de terreno em causa, suportou custos de projecto que ascendem a € 3.600, como já foi aprovado pela Câmara Municipal da Batalha a localização do estabelecimento a retalho. Assim e seja qual for o desfecho desta providência a requerente não pode instalar qualquer estabelecimento comercial do grupo “D...”. Acresce a disponibilização por parte da 2ª requerida junto da requerente dos montantes pagos a título de sinal e princípio de pagamento. Mais alegou que a 1ª requerida apresentou em 31 de Janeiro de 2005 um pedido de autorização para instalação na freguesia da Batalha de um estabelecimento de comércio a retalho com a insígnia “H...
”, na sequência da qual apresentou uma carta subscrita pela sociedade C..., proprietário do prédio onde pretendia instalar o estabelecimento comercial, confirmando que se encontrava em negociações com ela para a venda de parte do imóvel sito em Aleixa ou Quinta Cerca, carta que foi acompanhada de certidão da Conservatória do Registo Predial e demais documentação. Inicialmente a requerida desconhecia a existência de qualquer vínculo ou declaração negocial entre a...
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